還有21天，2018年度房企的銷售就要落下帷幕。

今年房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)環(huán)境可用一個(gè)形容詞來(lái)概括：冰火兩重天。

專業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的《2018年1月-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，就充分說(shuō)明了上述情況。

競(jìng)爭(zhēng)分化

數(shù)字矩陣中，房企的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)已然在加劇。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年1月-11月期間，百?gòu)?qiáng)房企中TOP 3龍頭房企門檻同比增長(zhǎng)15.1%至5391.4億元，增幅較為平穩(wěn);TOP 10、TOP 20、TOP 30、TOP 50和TOP 100房企門檻同比增幅分別為46.9%、42.9%、37.8%、36%、32.4%，增幅較為明顯。

對(duì)于頭部房企銷售增幅排名的“靠后”，易居研究院分析師沈昕認(rèn)為，對(duì)于碧桂園、萬(wàn)科等銷售基數(shù)已然龐大的頭部房企來(lái)說(shuō)，單純規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式或已不是其首要課題，取而代之的是如何提高利潤(rùn)、完善多元化布局和內(nèi)部管理體系等問(wèn)題。

“如何找到新的發(fā)展渠道、路徑、方法,是萬(wàn)科最大的問(wèn)題。”早在9月，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮就曾一語(yǔ)道出基于其規(guī)模體量，公司發(fā)展訴求的轉(zhuǎn)變。

頭部房企或腳步放慢，但第二、第三軍團(tuán)并未松懈。

從體量上看，同比增幅較快的TOP 20房企已將銷售金額門檻從一年前的793.2億元提高至1133.6億元。在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這也意味著千億規(guī)模房企陣容的擴(kuò)充及其背后行業(yè)集中度的提升。

“由于近期市場(chǎng)降溫，部分房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)很大程度上與降價(jià)促銷有關(guān)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面這對(duì)房企利潤(rùn)率有所沖擊，另一方面，為達(dá)到以價(jià)換量的目的，不乏會(huì)有房企采用減配等方式，而這或?qū)⒂绊懛科蟮钠放平?jīng)營(yíng)。

千億軍團(tuán)

曾幾何時(shí)，千億是房企規(guī)模象征和實(shí)力的刻度，演變成“生命線”后，越來(lái)越多的房企奮力奔跑，因?yàn)楦蟮捏w量意味著更大的生存空間和輾轉(zhuǎn)騰挪的能力，于是關(guān)卡另一端的身影陡然增多，賽道也愈發(fā)擁擠。

截至11月底，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億，隨著12月推盤速度的增加，還會(huì)有企業(yè)在最后一刻沖刺成功。易居集團(tuán)CEO丁祖昱曾表示，今年破千億的房企預(yù)計(jì)達(dá)30家，目前來(lái)看，900億陣營(yíng)的遠(yuǎn)洋和800億陣營(yíng)的藍(lán)光、雅居樂、祥生皆有可能。

千億軍團(tuán)擴(kuò)充的速度遠(yuǎn)超想象。2017年千億房企17家，如果今年達(dá)到30家，也意味著1年時(shí)間有近乎翻倍的數(shù)量在增加。時(shí)間軸拉長(zhǎng)些，2015年這一刻度對(duì)應(yīng)的是7家房企，2016年也只有12家房企越過(guò)千億，也就是說(shuō)，三年間，千億軍團(tuán)擴(kuò)充了三倍之多，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)60%。

土儲(chǔ)之道

“大魚吃小蝦”的行業(yè)洗牌格局加速了中小型房企對(duì)于規(guī)模的訴求。事實(shí)上，不僅在融資方面，資源更向大房企傾斜，銷售規(guī)模的擴(kuò)大也保障了房企自身回款的相對(duì)充裕性。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年1月-11月，銷售TOP 10房企新增貨值集中度接近六成，而前三十強(qiáng)房企幾乎包攬了七成土地，延續(xù)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。

此前一攬華夏幸福環(huán)京項(xiàng)目的“大地主”萬(wàn)科，依舊是拿地榜單中的領(lǐng)跑者，不過(guò)其在11月的拿地方式或更傾向于二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)，比如在11月以3.55億元和10.35億元的作價(jià)分別接下嘉凱城和海航旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，據(jù)明源地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至11月，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠地控股等擁有國(guó)資背景的大型房企拿地金額位居前列。單月來(lái)看，在被業(yè)內(nèi)戲稱為北京土地市場(chǎng)“雙十一” 的11月26日當(dāng)日，13宗出讓地塊，有10宗被具有國(guó)資背景的企業(yè)，抑或是聯(lián)合體摘得。

值得注意的是，雖上述房企拿地依舊保持積極，但在銷售終端降溫的情況下，多數(shù)房企拿地較為謹(jǐn)慎，銷售TOP 100房企中近四成企業(yè)在11月未有新增土儲(chǔ)入賬，且整體來(lái)看，這些企業(yè)更多分布在TOP 50之后。

克爾瑞分析稱，雖“分毫未收”的房企名單中包括前50強(qiáng)如金茂、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、金輝等房企，但該類房企放緩?fù)顿Y節(jié)奏或與其中短期內(nèi)自身土儲(chǔ)充足有關(guān)。而對(duì)于一些土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)單一、體量有限的中小型房企來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期投資收縮或?qū)?lái)缺乏規(guī)模增長(zhǎng)動(dòng)力等不利影響。

歡喜悲愁

在2017年行業(yè)繁榮景象的刺激下，百?gòu)?qiáng)房企中有近半數(shù)公開提出了業(yè)績(jī)目標(biāo)。此后行情遇冷，銷售承壓，因此全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成情況一方面反應(yīng)了企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判能力，另一方面也體現(xiàn)了行情變化時(shí)房企自身的應(yīng)對(duì)能力和運(yùn)營(yíng)能力。

截至11月底，金科、世茂、陽(yáng)光城、新城、寶龍、中海、九龍倉(cāng)、奧園等已提前完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，招商蛇口、恒大、時(shí)代中國(guó)、保利置業(yè)等完成率均超過(guò)95%，距離全年目標(biāo)僅一步之遙。

有人一派向好，有人負(fù)重前行。

數(shù)據(jù)顯示，有4家房企完成率不足八成，這也意味著目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度加大。具體來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)75.7%，綠城中國(guó)74.3%，排名末端是華夏幸福和朗詩(shī)。

華夏幸福前11個(gè)月累計(jì)銷售1270億元，占全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的60.5%。今年以來(lái)，華夏幸福遭遇了一系列風(fēng)波：現(xiàn)金流困局、裁撤產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、裁員，隨著平安晉升二股東，華潤(rùn)高管俞健的到來(lái)，外界對(duì)其未來(lái)的走向與發(fā)展高度關(guān)注。

排名最末端的朗詩(shī)前11個(gè)月僅完成274.8億元的銷售，完成率不到六成。2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明將2018年業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定為460億元，彼時(shí)田明預(yù)判，2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)趨冷，對(duì)于朗詩(shī)這樣喜歡熊市的公司來(lái)說(shuō)，會(huì)是一個(gè)并購(gòu)的好時(shí)機(jī)。

田明的預(yù)言僅應(yīng)驗(yàn)了一半，樓市確實(shí)變冷，但朗詩(shī)沒能“吃得消”，即便460億的目標(biāo)不算高，朗詩(shī)要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)仍然吃力，除了前11個(gè)月59.7%的目標(biāo)完成率墊底外，朗詩(shī)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)未有任何起色，即便半年來(lái)田明多次增持，依然難改“仙股”屬性，截至12月7日，朗詩(shī)收盤價(jià)為0.88港元，市值僅38.55億港元。

這一年朗詩(shī)的關(guān)注度基本來(lái)自于田明的“嘴炮”，年初一句朗詩(shī)式的怒吼“我們受人尊敬嗎?”折射出朗詩(shī)規(guī)模日漸萎靡、逐漸邊緣化的尷尬。

嚴(yán)躍進(jìn)則直指朗詩(shī)要防范物業(yè)偏少帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

有朗詩(shī)內(nèi)部員工對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，其認(rèn)為朗詩(shī)存在感越來(lái)越弱主要源于缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，此前朗詩(shī)安身立命靠科技住宅的理念，如今扛起這一大旗的卻是金茂。“從產(chǎn)品端到銷售端沒有任何自己的優(yōu)勢(shì)。”上述員工如是表態(tài)。

2018年只剩最后一月，可以預(yù)見的是，房企依然會(huì)加速奔跑。