1991年，在蒲黃榆空曠的菜地和破敗的平房之間，26歲的北京建工三建公司項目經理李東，接手了一個“特大工程”——芳城園一期3號樓。這里既是北京當時最高標準的現代化住宅小區，又是第一個商品房試驗小區。

當時他沒想到，這棟樓所處的方莊小區，成為了北京商品房時代濃墨重彩的一筆。改革開放40年、“98房改”20年，北京人家從“住不下”到“分開住”，從平房、簡易樓逐步過渡到高層、精裝房。在普通商品房之外，經濟適用房、限價房、廉租房、公租房、自住房、共有產權房等不同類型的政策房，也相繼進入市民的生活，折射出安居京城的探索歷程。

從“住不下”到“分開住”

李東最初看到方莊圖紙的時候，格外震驚：“五洲大酒店才4萬多平方米，這一棟樓就5萬多平方米，還沒在北京城里看到過有27層高的住宅樓。”

除了大面積的高層住宅外，方莊配套的商場、幼兒園、道路，甚至連綠地都一應俱全。這種家門口能逛商場的便利，如今看來是家常便飯;但對30年前買衣服得奔西單的北京人來說，卻是想都不敢想。

當時，李東一家老少三代六口人擠在宣武門內大街的平房里，兩間屋加起來只有13平方米。家里有四張床，稍大一點的屋里摞起兩張雙人床，另一間還摞起兩張單人床。

那時的北京城缺房子，人均住房使用面積只有幾平方米。率先“上樓”的小區也很簡單，由政府統一投資、統一規劃、統一設計、統一施工、統一分配、統一管理。今天的虎坊路、三里河、酒仙橋，還能隱約看到當年的紅色磚混結構的老式住宅樓。

“怎樣使住房問題解決得快些?”1980年1月的《紅旗》雜志發出了這樣的追問。文章特別解釋，住宅是個人消費品的重要組成部分，應走商品化道路。這個問題也問到了老百姓心坎兒里。此后，關于住宅是否屬于商品、福利分房是否應該繼續的爭論不斷。當年6月，中央正式宣布住宅商品化政策。

藏在歷史深處的一份“更名通知”折射出當年北京的變革。1980年8月，北京市政府發文：運行多年的“統建辦”改為北京市城市建設開發總公司?？吹竭@個新名字，員工們都不知道“開發”是干嘛。“現在說房地產開發誰都明白，那個時候還沒這概念。”親歷此事的城開公司老員工劉維漢回憶。

正是這個開發公司，拉開了北京市房地產大發展的序幕。作為北京第一家、全國第二家房企，城開公司沒過多久就接到一項艱巨任務——籌劃建設方莊小區。

1986年，方莊小區奠基開工。按照當初所提的要求，方莊要建成北京規模最大、現代化設施標準最高的城市住宅區，反映上世紀80年代國內第一流水平。

邁入商品房時代后，北京住房數量不斷增長。到1997年底，北京市人均居住面積14.36平方米，80%以上的家庭實現了“分得開、住得下”的居住水平。

保障房破解“買房難”

施工兩年后，李東在方莊又遇到新鮮事：蓋好的這些房子不能再像過去一樣毛坯交房了，而是要給裝修好。這是一家香港公司提的要求。

既然是商品房小區，就要按照商品房的路數走。可這些房子該怎么賣?當時，方莊小區里的一些房子特意委托給香港房產經紀公司負責銷售，按照市場經濟的路子摸索著賣。

“每平方米賣到一千美金，那時候就覺得是天價!”對于每月幾百塊錢工資的李東來說，方莊小區雖好，價格卻遙不可及。當時，方莊小區很多房子都被一些單位買走分給職工，一些先富起來的老板、影視明星也紛紛來此購置房產。很長一段時間里，這里被視為北京的“富人區”。

尤其是在1998年“房改”大幕正式拉開，徹底揮別“福利分房”后，工薪階層“買房難”成為迫在眉睫的現實壓力。

革故鼎新，繼往開來。伴隨著改革的主旋律，新制度、新舉措瞄準了這一難題。1991年，北京開始效仿新加坡，在部分單位率先實施住房公積金試點，緩解職工購房的資金壓力。

“98房改”的第二年，在距離德勝門16公里的回龍觀，北京第一個經濟適用房小區正式開工建設，每平方米2600元，賣給工薪階層。那幾年，天通苑、回龍觀、建東苑、長安新城等一大批經濟適用房項目陸續面世，成為名噪一時的樓盤。從1998年到2006年，北京市一共批準了52個經濟適用房項目，19.2萬戶家庭購買了經濟適用住房。面積適中、價格便宜的“經適房”，緩解了一大批普通市民的居住難題。

此后，北京的住房保障制度開始探索由買變租。2001年，首批“廉租房”正式面向困難家庭配租;與此類似的公租房，覆蓋了更廣大的低收入群體，直到2014年廉租房、公租房并軌。目前，北京公租房已惠及16萬個家庭。

調控時代“疏堵結合”

東五環黃渠，一個名為“錦都家園”的小區正拔地而起。在這塊土地上，將誕生北京第一個共有產權房項目。巧合的是，負責建設該項目的企業是首開集團，正是由建設方莊小區的城開公司與其他公司合并重組而成。

去年9月底，北京在以往經適房、自住房等政策房的經驗上，施行共有產權房新政。“這是1998年房改方案之后的又一重大創新。”在1998年房改方案主要執筆人之一顧云昌看來，共有產權房制度意義重大。

區別于此前的各種政策房，共有產權房申請分配的“硬杠杠”更多、設計建設品質更高、后期上市出租的管理規則更細，目的是“抑制投機、保障剛需”。

同樣的口號曾被反復喊出。時間回到2010年，為了限制樓市投機炒房、抑制價格過快上漲，北京樓市進入“限購時代”。迄今，針對房地產市場的調控歷經多輪，也一直摸索著適合北京的“長效機制”。尤其是去年“3·17新政”開啟的“史上最嚴調控期”，住建、教育、稅務等多部門一連施行了數十項調控措施，封堵房地產市場的“炒房”漏洞。

既有堵，也有疏。在《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》中，明確提出未來5年北京要新供應各類住房150萬套以上。這里面，各類政策性住房總量就達100萬套以上。細分來看，這些“政策性住房”中包含了約30萬套保障房、25萬套共有產權房和50萬套租賃房(主要通過集體土地建設)。

上述計劃正陸續落地：豐臺，總建筑規模約2.88萬平方米的成壽寺集體土地租賃房已經開工，瞄準單身青年和新婚夫婦的25平方米的小開間，“五臟俱全”、價格更便宜;石景山，古城、八寶山租賃房項目正在建設，將主要惠及周邊中關村石景山園等企業員工;海淀，曾經“臟亂差”的唐家嶺，作為首批試點的集體土地租賃房已經建成，成為公租房的有力補充……

放眼京城，購房市場不斷優化、租房市場加大投入，“租購并舉”正成為解決住房難題的一劑良藥。