春節(jié)后，房企融資量繼續(xù)井噴。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一月來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃公布的總額已經(jīng)近90多起，合計金額超過2100億元，刷新最近一年多來的融資月度新高。

高漲的融資需求背后，是即將到來的償債高峰。根據(jù)中信建投統(tǒng)計，2019年房企到期債券規(guī)模逾3700億元，今后三年都是償債高峰，2021年將達到峰值，逼近7500億，三年累計到期債務(wù)超1.5萬億。

今年償債額逼近5000億房企發(fā)債如同“車輪戰(zhàn)”

2月14日早間，時代中國公告稱，已發(fā)行于2022年到期的5億美元7.625%優(yōu)先票據(jù)。同一日，世茂房地產(chǎn)宣布發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率6.125%。

14日當(dāng)晚，更大的地產(chǎn)新聞在于綠地控股發(fā)布公告，稱全資子公司綠地地產(chǎn)集團有限公司收購中國民生投資股份有限公司(下稱中民投)及其子公司上海佳渡置業(yè)有限公司(下稱佳渡置業(yè))持有的中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司的全部債權(quán)，交易價格為121億元。在此次轉(zhuǎn)讓前，中民投和佳渡置業(yè)分別尚持有49%和1%(合計50%)的中民外灘股權(quán)，后者的核心資產(chǎn)則是價值達數(shù)百億元的董家渡13、15地塊。

2月13日早間，融創(chuàng)中國稱，擬發(fā)行于2022年到期的8億美元7.875%優(yōu)先票據(jù)。2月13日，中國海外發(fā)展表示其全資附屬公司中海地產(chǎn)集團有限公司公開發(fā)行公司債券(第一期)35億元，最高利率3.75%。春節(jié)長假之后，房企的融資計劃一波接著一波，讓市場應(yīng)接不暇。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時分析，從去年四季度開始，房企的融資難情況有所緩解。不過，由于資金缺口較大，目前房企的負擔(dān)依然巨大。因此加大融資力度，已經(jīng)成為房企不得已的選擇。

從房企的資金成本看，較前期有所平穩(wěn)下調(diào)。特別是國內(nèi)房企融資的企業(yè)債等，相比前期有所降低。

“雖然處于高位，但隨著全社會資金成本的相對平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。特別是龍頭房企的融資成本公司債，基本在4%-5%左右。對于這些企業(yè)來說，明顯緩解了資金壓力。”張大偉表示。

房企拼命融資的背后，是即將到來的償債高峰。

中信建投分析師黃文濤發(fā)布的研究報告顯示，存續(xù)房地產(chǎn)債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產(chǎn)債償還壓力最大。未來5年，房地產(chǎn)債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。從季度來看，2021年三季度房地產(chǎn)到期償還量最高，為2339.26億元，其次為2021年一季度的2061.87億元，2022年以后單季度到期償還量均小于1000億元。

雖然單看到期償還壓力，今明兩年壓力相對較小，但房地產(chǎn)債中不少含有回售條款，即投資者可在回售日選擇將債券按照一定價格回售給發(fā)行人。2019-2023年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元和82億元房地產(chǎn)債可能被投資者選擇回售。加上回售規(guī)模后，2019年為房地產(chǎn)債償還壓力高峰。其中，三季度房地產(chǎn)債到期壓力最大，達到1133.24億元，而一季度有840.38億元的債券可回售。因此，加上回售規(guī)模后一季度為2019年房地產(chǎn)債償還壓力高峰，達到2263.09億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示： 這一局面主要是2016年的后遺癥。當(dāng)年，房地產(chǎn)市場尤其是上半年政策相對寬松，房企密集發(fā)債，三年債務(wù)期滿之后，造成現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊繃的狀況。再加上目前地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)控期，市場觀望情緒嚴(yán)重，成交量下降，加劇了房企的壓力。“我估計今年房企的日子不好過，特別是中小房企，會加快銷售樓盤項目，以價換量的現(xiàn)象會真正出現(xiàn)。”

房企發(fā)債一波三折多項目被中止

和此前一致唱多不同，2019年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期的預(yù)期非常強，觀望情緒濃厚。這體現(xiàn)在一系列數(shù)據(jù)上。

春節(jié)過后，各大房企2019年首月成績單陸續(xù)公布，整體銷售額出現(xiàn)明顯放緩。根據(jù)萬科發(fā)布的公告顯示，今年1月的銷售金額為人民幣488.8億元，這比2018年1月的679.8億元下降了28%;恒大方面，1月銷售金額為431.7億元，也比去年同期的643.6億元下降了32.9%;碧桂園僅公布了歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額，為330.7億元。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月13日，合計30家企業(yè)公布銷售額，銷售總額為3189.4億，同比2018年同期的3574.76億下調(diào)了11%。

這種情況下，房企更關(guān)注資金鏈的安全，拿地預(yù)計將更加謹(jǐn)慎，越來越多的房企加快融資。應(yīng)對未來的還債高峰。

市場顯然也關(guān)注到了其中風(fēng)險，不少融資計劃一波三折。

2月14日，上交所信息顯示，上海大名城擬發(fā)行的一筆24億的小公募被中止審核;2月1日和昌地產(chǎn)集團申請發(fā)行的“中金和昌資產(chǎn)支持專項計劃”被中止審核，涉及資金3.3億。遇阻的不止上述兩家企業(yè)，還包括融創(chuàng)、俊發(fā)集團、陽光壹佰、合景泰富等等企業(yè)。

“房企的融資愿望確實十分強烈，但是今年年初個別中小房企的股價出現(xiàn)大幅波動，引起市場對于中小房企的債務(wù)擔(dān)憂，特別是如果今年地產(chǎn)行業(yè)的增速當(dāng)真放緩，可能會有一批中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈接受考驗。目前監(jiān)管對融資計劃的審批會更加關(guān)注企業(yè)的償債能力，從而對這些融資案的審核過程更趨仔細和嚴(yán)格。”一家大型房企市場部的負責(zé)人表示。

張大偉認為，當(dāng)前房企集中拋出大量融資計劃，顯示出房企對融資訴求明顯上漲。當(dāng)前樓市銷售放緩，回款難度加大，再疊加企業(yè)前期過度投資和債務(wù)集中到期，后續(xù)企業(yè)為緩解資金壓力，會加大融資力度。不過，監(jiān)管層仍然在嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度實際上依然比較大，“狼來了”這次可能成真。