房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了年初的“小陽春”行情后，于5月份開始掉頭降溫，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)市場的“金九銀十”或成色不足。

樓市調(diào)控堅(jiān)持“房住不炒”

上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，9月1日至9月26日期間，全國47個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積達(dá)1765萬平方米，較8月份同期有所反彈。具體來看，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積達(dá)169萬平方米，環(huán)比8月份同期小幅上漲3%;11個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積達(dá)1080萬平方米，環(huán)比上漲14%;32個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積達(dá)516萬平方米，環(huán)比上漲9%。

“雖然9月份新房銷量受開發(fā)商加大推盤力度等因素影響，較8月份成交量有小幅反彈，但整體上看，反彈動(dòng)力依然不足。”上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，9月份上述47城的成交量之所以出現(xiàn)反彈，還有一個(gè)原因在于8月份的新房成交基數(shù)偏低。從原因上分析，在2019年7月30日召開的中共中央政治局會(huì)議明確表態(tài)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，居民對(duì)房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期已發(fā)生改變;此外，目前居民加杠桿空間有限。雖然房企受融資難度加大影響，在今年下半年加大了推盤節(jié)奏和力度，然而在樓市調(diào)控整體偏嚴(yán)的背景下，預(yù)計(jì)今年樓市“金九銀十”成交量難以出現(xiàn)大幅增長。

回看今年以來的樓市調(diào)控脈絡(luò)，《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，針對(duì)房企融資方面的收緊可以說是重要內(nèi)容。

先有5月17日銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，要求嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資;隨后，銀保監(jiān)會(huì)又于7月6日針對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示。此后，國家發(fā)改委于7月12日對(duì)外發(fā)布《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，進(jìn)一步規(guī)范房企海外發(fā)債。

7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議時(shí)著重強(qiáng)調(diào)，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。央行也在同一周內(nèi)“點(diǎn)名”房地產(chǎn)業(yè)，包括在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上明確，房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放;在央行2019年下半年工作電視會(huì)議上提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從今年以來監(jiān)管層的一系列政策出臺(tái)和導(dǎo)向上看，我國房地產(chǎn)市場正堅(jiān)定不移地向“房住不炒”軌道上前行，并在保持樓市穩(wěn)定性的同時(shí)有效遏制了樓市中的非理性行為。對(duì)于房企而言，資金無疑是其發(fā)展的源頭活水，但隨著融資難度的逐步上升，已成為其首要面對(duì)的挑戰(zhàn)，而積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路也顯得勢(shì)在必行。

直接影響房企規(guī)模化

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級(jí)行業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，截至9月29日，A股已有14家上市房企發(fā)布第三季度業(yè)績預(yù)告，其中，預(yù)增或略增的僅有3家，預(yù)減或略減的有2家，續(xù)虧、首虧及扭虧的共7家。此外，還有2家房企的第三季度業(yè)績預(yù)告顯示不確定。

“可以看出，目前宏觀調(diào)控政策對(duì)于房企的規(guī)模化影響非常直接。”張波分析稱，在融資環(huán)境收緊的情況下，高度依賴資金的房企不得不選擇暫緩或更為理性的拿地方式，而為了加快資金回籠，不少房企更是推出多種促銷手段。值得注意的是，如果房企銷售情況不達(dá)預(yù)期，其資金回籠壓力將進(jìn)一步增大，在影響規(guī)模化的同時(shí)，也會(huì)對(duì)利潤產(chǎn)生壓縮作用。

張波認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，房企轉(zhuǎn)型或成趨勢(shì)。

在弘陽集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)看來，目前房地產(chǎn)中小企業(yè)沖規(guī)模的窗口期已經(jīng)關(guān)閉，彎道超車的機(jī)會(huì)很小。所以，對(duì)于未來房企投資項(xiàng)目的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以流動(dòng)性為首位，其次是安全性，最后才是收益性。

除了更加注重風(fēng)險(xiǎn)管理外，仁恒集團(tuán)上海公司常務(wù)副總經(jīng)理沈浦陽認(rèn)為，未來實(shí)體經(jīng)濟(jì)將會(huì)獲得更多的流動(dòng)性支持，從房企角度來說，依賴土地紅利“躺著賺錢”的機(jī)會(huì)已經(jīng)過去，只有提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)才是生存之道。