融資“三道紅線”預(yù)期之下，近期眾房企降負(fù)債動(dòng)作越發(fā)頻繁。北京商報(bào)記者根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，今年三季度，在所統(tǒng)計(jì)A股的93家房企中，綠色檔(三條未踩線)房企僅有33家;而在所統(tǒng)計(jì)H股的40家房企中，上半年財(cái)務(wù)指標(biāo)處于綠色檔(三條未踩線)房企僅有6家。隨著房企未來(lái)“成長(zhǎng)”空間被收緊，安全成為了第一要義。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、引入戰(zhàn)投、分拆上市，以及“借新還舊”調(diào)整長(zhǎng)短債，關(guān)注資金安全成為“過(guò)冬”的關(guān)鍵，如何“去杠桿、降負(fù)債”，眾房企也采取了不同的應(yīng)對(duì)之道。

70%房企“踩線”

房企融資“三道紅線”即將于2021年起在全行業(yè)全面實(shí)施。按照設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線2：凈負(fù)債率大于100%;紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開(kāi)發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加;踩中兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;踩中一條，增速不得超過(guò)10%;一條未中，不得超過(guò)15%。

北京商報(bào)記者根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，今年三季度，在統(tǒng)計(jì)A股的93家房企中，綠色檔(三條未踩線)房企33家，占比35.48%;黃色檔(一條踩線)房企27家，占比29.03%;橙色檔(兩條踩線)房企14家，占比15.05%;紅色檔(三條踩線)房企19家，占比20.43%。

而在所統(tǒng)計(jì)H股的40家房企中，上半年財(cái)務(wù)指標(biāo)處于綠色檔(三條未踩線)房企6家，占比15%;黃色檔(一條踩線)房企17家，占比42.5%;橙色檔(兩條踩線)房企10家，占比25%;紅色檔(三條踩線)房企7家，占比17.5%。

北京商報(bào)記者注意到，在紅色檔的26家房企中，不乏頭部房企和千億規(guī)模房企的身影。頭部房企包括中國(guó)恒大和融創(chuàng)中國(guó)，而在年中的業(yè)績(jī)會(huì)上，“降負(fù)債”也成為了兩大頭部企業(yè)的高頻詞匯。據(jù)恒大管理層透露，“力爭(zhēng)2020-2022年，有息負(fù)債平均每年減少1500億元”。也就是說(shuō)，未來(lái)三年恒大降負(fù)債總額將達(dá)到4500億元。

千億規(guī)模房企中，富力地產(chǎn)、中國(guó)奧園、泰禾集團(tuán)等諸多房企皆處于紅色檔內(nèi)，此外，還有類似弘陽(yáng)地產(chǎn)這種近幾年追逐千億目標(biāo)的房企;而在眾多紅色檔房企中，包括富力地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)等21家房企的凈負(fù)債率高于130%，亟須降負(fù)債以擺脫高危壓力。

眾房企主動(dòng)“降檔”

為進(jìn)一步拓寬融資渠道，包括恒大、融創(chuàng)、華潤(rùn)等在內(nèi)的多家房企均于年內(nèi)實(shí)施了分拆上市動(dòng)作。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，年內(nèi)共有15家物管企業(yè)成功上市，遠(yuǎn)超于去年規(guī)模的12家，但整體表現(xiàn)卻與去年大相徑庭，即便是恒大物業(yè)，在上市首日亦出現(xiàn)了破發(fā)。

雖然物業(yè)上市不得意，但是在銷售端恒大卻取得了不俗的成績(jī)。恒大集團(tuán)公布數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，恒大累計(jì)合約銷售金額6786.6億元，較去年同期增長(zhǎng)約16.9%。據(jù)此測(cè)算，恒大提前完成全年銷售6500億元的目標(biāo)。值得一提的是，恒大于年內(nèi)解除了一場(chǎng)超千億的對(duì)賭“警報(bào)”，這也為其應(yīng)對(duì)“三道紅線”奠定了基礎(chǔ)。

相較于頭部房企的“翻轉(zhuǎn)騰挪”，部分債務(wù)壓力過(guò)大的房企并沒(méi)有太多的施展空間，隨著融資窗口收緊，房企“瘦身”動(dòng)作近期也越發(fā)頻繁。

11月9日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬將廣州富力國(guó)際空港綜合物流園內(nèi)的物業(yè)作價(jià)63億元，其中70%權(quán)益以44.1億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給黑石。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓可以起到盡快回籠資金的目的，緩解短期債務(wù)壓力。同時(shí)，剝離財(cái)務(wù)表現(xiàn)欠佳的資產(chǎn)，也有助于優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

當(dāng)“賣賣賣”無(wú)法自救，最終的道路唯有走向轉(zhuǎn)讓公司控股權(quán)。例如，年內(nèi)京漢股份正式“賣身”中國(guó)奧園，企業(yè)名稱也于近期變更為“奧園美谷”，據(jù)說(shuō)要進(jìn)軍美麗健康產(chǎn)業(yè)。

此外，引入戰(zhàn)投也是眾房企降低負(fù)債的有效措施。今年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)上演兩起險(xiǎn)資與房企的“聯(lián)姻”大戲，但最終招商蛇口引入平安失敗，陽(yáng)光城成功牽手泰康。北京商報(bào)記者注意到，截至今年三季度，陽(yáng)光城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.21%，凈負(fù)債率為108.35%，踩中兩條紅線。

負(fù)債“降檔”勢(shì)在必行，眾房企也采取了不同的應(yīng)對(duì)之道。大房企可以利用自身的品牌效應(yīng)，以價(jià)格來(lái)打動(dòng)購(gòu)房者，還可以利用自身的規(guī)模效應(yīng)，開(kāi)拓新的“輸血”渠道。但中小房企的選擇空間有限，對(duì)于它們來(lái)說(shuō)，如何闖過(guò)生死線，仍不容樂(lè)觀。

“借新還舊”調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)

整體來(lái)看，在融資“三道紅線”信號(hào)傳出后，壓縮發(fā)債規(guī)模成為共識(shí)，不過(guò)作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)模高速增長(zhǎng)的同時(shí)，普遍面臨著高負(fù)債壓力。因此，目前雖有融資“三道紅線”壓頂，但眾房企還需慢慢解套，尤其是在短期償債壓力逼近的情況下，部分房企仍繼續(xù)融資，“借新還舊”調(diào)整長(zhǎng)短期負(fù)債結(jié)構(gòu)。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，其實(shí)在“三道紅線”消息傳出后，政策效果已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

從同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型房企融資數(shù)據(jù)來(lái)看，在6月融資規(guī)模達(dá)到高位后，緊接著3個(gè)月房企融資規(guī)模持續(xù)下跌。到了10月，融資規(guī)模有小幅反彈，仍處于低位。直到11月，融資規(guī)模才出現(xiàn)了強(qiáng)勢(shì)反彈的情形，從結(jié)構(gòu)上看，11月融資規(guī)模比重最大的分別是其他債權(quán)融資、公司債和境內(nèi)銀行貸款。肖云祥稱，其他債權(quán)融資方式融資規(guī)模增加來(lái)源于多元化融資方式，其中債權(quán)轉(zhuǎn)讓與應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓的規(guī)模與頻率有顯著提高，例如招商蛇口通過(guò)股加債融資41.4516億元，綠地香港通過(guò)股加債融資72.6億元。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)可達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，房企償債壓力繼續(xù)攀升。雖然融資新規(guī)對(duì)未來(lái)房企整體發(fā)債增速將起到一定的制約作用，但按照近五年房企債券融資發(fā)行周期推算，預(yù)計(jì)未來(lái)房企債券融資到期債務(wù)壓力實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降仍需3-5年時(shí)間。

“房企短期內(nèi)仍離不開(kāi)發(fā)債需求，但發(fā)債融資的規(guī)模已然被壓減。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前頭部房企仍有發(fā)債融資的機(jī)會(huì)，但中小房企已經(jīng)越來(lái)越難了，而且普遍發(fā)債利率偏高。因此，未來(lái)房企會(huì)選擇“節(jié)流”，相關(guān)費(fèi)用支出以及拿地會(huì)越發(fā)謹(jǐn)慎。

中南建設(shè)CFO辛琦曾在年中業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“三道紅線”是針對(duì)房企、金融機(jī)構(gòu)雙管齊下的長(zhǎng)效機(jī)制。限制負(fù)債增長(zhǎng)規(guī)模，對(duì)于頭部房企來(lái)講，可能會(huì)更加穩(wěn)定，但未來(lái)逆市飄紅、彎道超車的機(jī)會(huì)可能越來(lái)越難，打消部分房企狂飆突進(jìn)的念想。

北京商報(bào)記者 王寅浩