中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃。“租購(gòu)并舉”，金融如何助力?

大型商業(yè)銀行紛紛開(kāi)始創(chuàng)新，涉水住房租賃貸款市場(chǎng)：建行與廣東省住建廳、地方政府展開(kāi)合作，搭起住房租賃監(jiān)管和交易平臺(tái);與深圳市人才安居集團(tuán)、房地產(chǎn)企業(yè)和用房企業(yè)推出長(zhǎng)租房，并提供貸款服務(wù)。中行在廈門發(fā)放了首筆租房貸款“中銀智貸—租房貸”。工行為住房租賃市場(chǎng)參與主體提供授信資金支持……市場(chǎng)醞釀初期，客戶接受度有多高?給市場(chǎng)加溫，怎么掌握“火候”?本報(bào)記者近日來(lái)到廣東深圳和佛山，一探住房租賃貸款市場(chǎng)。

緩解一次付款壓力，生活更踏實(shí)

李銘和2008年到深圳工作，經(jīng)過(guò)10年奮斗，在羅湖有了一套兩室一廳的房子，但寶寶出生后，岳父岳母搬來(lái)同住，50平方米的小家一下子變得擁擠起來(lái)。換房成了他們一家人的大事。“深圳房?jī)r(jià)這么高，哪是輕易就能換的!”

建行“CCB建融家園計(jì)劃”的出現(xiàn)，解了李銘和一家燃眉之急。11家房企，無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保、最長(zhǎng)10年、最高100萬(wàn)元的個(gè)人住房租賃貸款……2017年11月3日，建行在深圳開(kāi)啟銀企合作，首批推出5481套長(zhǎng)租房源，并發(fā)布國(guó)內(nèi)首款個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”，正式進(jìn)軍深圳住房租賃市場(chǎng)。

“‘CCB建融家園計(jì)劃’是建行聯(lián)手房企進(jìn)軍深圳長(zhǎng)租房市場(chǎng)的舉措。”建行深圳分行副行長(zhǎng)李忠東介紹，該計(jì)劃通過(guò)與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，將市場(chǎng)上在售、待售的優(yōu)質(zhì)房源拿出來(lái)由售轉(zhuǎn)租。

李銘和選中的新家，位于深圳建行最先推出的長(zhǎng)租社區(qū)——龍華“潤(rùn)達(dá)圓庭”。他看中了一套面積110平方米的住房，有四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，裝修和家私一應(yīng)俱全，下樓走500米就是地鐵4號(hào)線，每月租金7300元。

“這套房子無(wú)論位置、大小還是裝修，我都滿意。”簽約3年、一次性付清房租36萬(wàn)元，為了讓家人有個(gè)安穩(wěn)、舒適的居住環(huán)境，看房當(dāng)天李銘和就拍板，與建行簽下了一紙長(zhǎng)約。

根據(jù)計(jì)算，這套房3年總租金加上押金為36萬(wàn)元，如果一次性支付，并不是一筆小數(shù)目。“好在建行‘按居貸’給我解決了26萬(wàn)元缺口，一次性付清3年租約的壓力也沒(méi)那么大了。”李銘和說(shuō)。

據(jù)了解，建行推出的個(gè)人租房貸款“按居貸”主要基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據(jù)借款人的工作年限、收入、公積金繳存、央行征信等情況，可給予期限最長(zhǎng)10年、額度最高100萬(wàn)元的貸款。

李忠東表示，相對(duì)于按揭貸款，“按居貸”執(zhí)行較優(yōu)惠的利率，同時(shí)房東因?yàn)橐淮涡允杖∽饨穑瑫?huì)給租戶一定的折扣。“對(duì)租戶來(lái)說(shuō)，總體租房成本并不會(huì)明顯提高，甚至還有可能下降。”

“每個(gè)月開(kāi)支7000多元房租，其實(shí)我完全可以承受。但一次把錢交清，讓我更安心，也更實(shí)惠。”李銘和算了一筆賬：一次性支付3年租金可以打九二折，加上利息，與逐月支付相比，每個(gè)月還省了87元。“以前租房都是一年一續(xù)，每年租金要漲不說(shuō)，還要看房東臉色。現(xiàn)在，銀行都是明碼標(biāo)價(jià)，也不用每年和房東討價(jià)還價(jià)，感覺(jué)踏實(shí)多了。”

在深圳，像李銘和這樣的“租房客”是一個(gè)龐大的群體。鏈家地產(chǎn)2017年發(fā)布的《深圳租賃》白皮書(shū)顯示，該市2000萬(wàn)人口中，80%的人租房居住;全市1040萬(wàn)套住房中，70%的房子在出租。

“深圳的高房?jī)r(jià)對(duì)人才引進(jìn)是一個(gè)瓶頸，長(zhǎng)租房可以適當(dāng)減輕企業(yè)及個(gè)人負(fù)擔(dān)。”李忠東表示，目前建行深圳分行已與比亞迪(54.520,2.97,5.76%)等11家企事業(yè)單位達(dá)成了戰(zhàn)略合作，將為這些企業(yè)的員工提供長(zhǎng)租房服務(wù)。“這無(wú)疑將成為企業(yè)引進(jìn)人才、留住人才的一大利器。”

深圳市人才安居集團(tuán)有限公司是深圳市屬人才住房投融資、建設(shè)和管理企業(yè)，也是本次合作的積極參與者。在潤(rùn)達(dá)圓庭的300多套房源里，該公司一次性預(yù)訂了其中的148套。“本次租賃房源將面向深圳符合條件的人才供應(yīng)。”安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人包四明表示，該集團(tuán)一直都在通過(guò)多種渠道籌集房源，滿足深圳人才的安居樂(lè)業(yè)需求。“‘建融家園計(jì)劃’在一定程度上，解決了人才對(duì)住房的后顧之憂。”

租期更穩(wěn)定，租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策要跟進(jìn)

王文龍是深圳一家互聯(lián)網(wǎng)公司員工，此前與妻子長(zhǎng)期租住在寶安的花樣年·花郡小區(qū)，一房一廳的公寓租金約3900元/月。

“這房子租金倒不貴，但每隔3至6個(gè)月就要重新簽約真讓人受不了。”王文龍說(shuō)，由于房東不愿簽長(zhǎng)約，讓他一點(diǎn)安全感也沒(méi)有，“總是怕哪天就被房東趕了出來(lái)。”

2017年11月23日，在得知建融家園推出花樣年·花郡小區(qū)的房源后，王文龍毫不猶豫就簽下一套房子，貸款并一次性付清45396元房租，享受貸款利率九七折后，平均下來(lái)每月租金3783元。“不僅平均租金降低了，重要的是租期穩(wěn)定了，不用隔幾個(gè)月就考慮續(xù)約的事情。”

據(jù)了解，“CCB建融家園計(jì)劃”在深圳推出以來(lái)，共成交了306套長(zhǎng)租房，租期在1—3年不等。其中發(fā)放一次性租房貸款34筆，共計(jì)474萬(wàn)元，最高的一筆是3年租期31萬(wàn)元。

“這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明，長(zhǎng)租客戶更看中的，是通過(guò)我們的平臺(tái)獲得穩(wěn)定的租賃關(guān)系，而不是貸款。”建行深圳分行住房金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理陳舜英認(rèn)為，租房平臺(tái)和“按居貸”的落地，是建行對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)的一次探索。“貸款是一種金融工具和手段，目前來(lái)看，其目的不是為了解決用戶的支付能力，更多的是帶來(lái)更好的租賃體驗(yàn)和品質(zhì)，改善百姓的居住條件。”

“商業(yè)銀行進(jìn)軍長(zhǎng)租房市場(chǎng)，響應(yīng)了‘租購(gòu)并舉’政策，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”某房地產(chǎn)公司資深人士耿躍表示，市場(chǎng)上原先僅有買賣和短期租賃兩種產(chǎn)品，缺乏期限介于兩者之間的10年至20年的長(zhǎng)租模式，商業(yè)銀行的這項(xiàng)新興業(yè)務(wù)恰好豐富了產(chǎn)品模式。

深圳市住房研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳藹貧認(rèn)為，長(zhǎng)租市場(chǎng)的健康發(fā)展關(guān)鍵在于市場(chǎng)培育。建行的模式可謂“一手解決供應(yīng)，一手解決需求”，既盤活了開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存，也為市場(chǎng)帶來(lái)大量穩(wěn)定房源，無(wú)疑會(huì)鼓勵(lì)更多市場(chǎng)主體加入長(zhǎng)租市場(chǎng)。

李忠東認(rèn)為，租房貸這項(xiàng)創(chuàng)新，很大程度上能解決目前租房市場(chǎng)上房源品質(zhì)參差不齊、管理無(wú)序的現(xiàn)狀。但相關(guān)的配套措施還要跟進(jìn)、補(bǔ)齊，比如“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”難題。李忠東說(shuō)：“只有當(dāng)買房和租房都能享受同等的公共配套服務(wù)時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)的活力才能得到最大釋放。”

在房?jī)r(jià)不高的非一線城市，租戶對(duì)長(zhǎng)租房和租房貸款仍持觀望態(tài)度

與深圳這樣的一線城市不同，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在廣東佛山，租房貸似乎有點(diǎn)“叫好不叫座”。

在佛山智慧新城工作的李艷玲用手機(jī)進(jìn)入佛山住房租賃監(jiān)管及交易平臺(tái)，想要找適合自己的房源。廣佛智城一套44平方米的平層公寓進(jìn)入了她的視線，地點(diǎn)很合適，交通方便，家具家電較齊全，而且價(jià)格適中。房東在交易平臺(tái)上出的租金是1500元，而在中介那兒一般是1800—2000元。這個(gè)“佛山住房租賃監(jiān)管及交易平臺(tái)”，是建行廣東分行與佛山市政府合作建立“租購(gòu)并舉”住房制度的嘗試，也是國(guó)內(nèi)首個(gè)政銀合作的住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)。

然而，記者發(fā)現(xiàn)，該平臺(tái)盡管配有完備的金融工具和融資通道，但暫時(shí)還沒(méi)有市民通過(guò)申請(qǐng)住房租賃貸款來(lái)完成“長(zhǎng)租”。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前來(lái)看，房租是否成為高負(fù)擔(dān)是客戶選擇貸款的主要考慮因素。

李艷玲說(shuō)，在這個(gè)平臺(tái)上長(zhǎng)租，租期至少6個(gè)月，最長(zhǎng)目前可簽3年，意向中的44平方米長(zhǎng)租公寓她計(jì)劃租半年，租金總計(jì)9000元。如果她還想節(jié)約點(diǎn)，21平方米公寓月租800，半年才4800元，目前她還能負(fù)擔(dān)，不用貸款。

而在廣州珠江新城凱旋新世紀(jì)小區(qū)，與兩位好友合租的陶小萍說(shuō)，她們合租的100平方米三居室每月租金高達(dá)1萬(wàn)元，每半年房東都要漲一次價(jià)。如果她們租的房子也能上到這樣的住房租賃平臺(tái)，她們肯定是想“長(zhǎng)租”獲得穩(wěn)定的租金預(yù)期和折扣，3年房租在36萬(wàn)元左右，這時(shí)她們可能就必須考慮申請(qǐng)住房租賃貸款。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適合推廣長(zhǎng)租房和住房租賃貸款的城市，應(yīng)該滿足兩個(gè)條件：其一，有大量的外來(lái)人口，其二，房?jī)r(jià)和租房?jī)r(jià)格較高，“長(zhǎng)租”才有比較優(yōu)勢(shì)。佛山這樣的城市，外來(lái)人口特別是租房人口龐大，但房?jī)r(jià)和租金價(jià)格并不高，“長(zhǎng)租”總費(fèi)用負(fù)擔(dān)還不至于要向銀行求助。佛山等三四線城市與北上廣等一線城市有很大區(qū)別，切莫一個(gè)辦法管全國(guó)。

但在佛山西樵鎮(zhèn)紡織企業(yè)工作的劉軍并不認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，他目前正在購(gòu)房和租房之間觀望。他說(shuō)：“長(zhǎng)租房住房租賃貸款還是一個(gè)新事物，與廣州、深圳相比，現(xiàn)在佛山的房?jī)r(jià)還沒(méi)有那樣讓人望而生畏，很多人心中都有籌足首付供房的想法。但長(zhǎng)租房給大家?guī)?lái)更多選擇，給市場(chǎng)足夠的時(shí)間和空間，住房租賃貸款和長(zhǎng)租房一定會(huì)有市場(chǎng)。”

佛山市住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)是全免費(fèi)的公益性服務(wù)平臺(tái)，與其配套的房屋租賃貸款執(zhí)行的是優(yōu)惠的基準(zhǔn)利率，銀行如何實(shí)現(xiàn)盈利?

“房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租房市場(chǎng)，投入高、回報(bào)低、周期長(zhǎng)，目前還很艱難。我們正在探索不同的運(yùn)作模式，并不特別在意短期的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。”建行廣東分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，主要的考慮是通過(guò)建立“長(zhǎng)租房”長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。從商業(yè)化角度考慮，今后住房金融市場(chǎng)應(yīng)滿足多元化需求，建行一開(kāi)始立足于與政府部門合作，通過(guò)提供金融服務(wù)助力建立、完善住房租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)健康了，金融需求就會(huì)起來(lái)，不愁沒(méi)有盈利空間。截至2016年底，佛山市戶籍人口400萬(wàn)，流動(dòng)人口346萬(wàn)，租房居住人口約311萬(wàn)，全市登記在冊(cè)的出租房屋約59.48萬(wàn)套，住房租賃市場(chǎng)空間廣闊。

中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛：租房貸市場(chǎng)前景可期

住房租賃貸款正處于“風(fēng)口”，市場(chǎng)缺口很大。目前銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款在收縮，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，住房租賃市場(chǎng)會(huì)發(fā)展起來(lái)，租房需求越來(lái)越旺，相應(yīng)的資金需求也會(huì)逐步增加。

目前一些前瞻性的金融機(jī)構(gòu)敏銳捕捉到市場(chǎng)這一變化，順勢(shì)而變，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，也會(huì)引致更多市場(chǎng)化資金投向這一新興領(lǐng)域。目前來(lái)看，銀行開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，還存在兩方面主要制約因素：

一是資金來(lái)源。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，住房租賃貸款周期長(zhǎng)，但資金回報(bào)率不高，如何尋找在規(guī)模、期限和成本上與之匹配的資金，是現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)關(guān)注的問(wèn)題。當(dāng)前整個(gè)社會(huì)資金趨緊，成本相對(duì)較高，尤其是租賃貸款所需資金的期限長(zhǎng)則10年，資金成本會(huì)更高，但現(xiàn)在市場(chǎng)上這種長(zhǎng)周期、低成本的資金少，能否找到合適的資金來(lái)源，以收益覆蓋成本，決定這項(xiàng)業(yè)務(wù)能否實(shí)現(xiàn)盈利。

二是運(yùn)作模式。一方面，銀行需要深度介入住房租賃貸款各個(gè)環(huán)節(jié)，包括把握產(chǎn)權(quán)、管理租金等，這樣才能有效控制信貸風(fēng)險(xiǎn);但另一方面，銀行又不能實(shí)際參與到運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，這不屬于銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍。面對(duì)這個(gè)兩難，銀行應(yīng)探索出既滿足市場(chǎng)需求又符合銀行業(yè)務(wù)和風(fēng)控要求的運(yùn)作模式，深入?yún)⑴c住房租賃市場(chǎng)，讓這一金融創(chuàng)新更具可持續(xù)性。一種可供選擇的模式是，銀行不僅提供貸款，還要進(jìn)入整個(gè)租金市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)與其他機(jī)構(gòu)合作，形成一個(gè)相對(duì)封閉的生態(tài)。

(本報(bào)記者歐陽(yáng)潔采訪整理)