近期，北三環(huán)一處名為“狀元村·北京書院”的新盤以“內(nèi)城孤品、總價700萬元起搶住北三環(huán)”的標(biāo)語刷屏北京地產(chǎn)圈，并吸引了一眾高端改善客群的注意力，成為2020年內(nèi)較受業(yè)內(nèi)外關(guān)注的內(nèi)城新房樓盤之一。然而，對于土地資源高度稀缺的北京主城區(qū)而言，北三環(huán)沿線在近十余年內(nèi)幾無新地塊供應(yīng)。北京書院的開發(fā)商是誰?什么時候拿的地?北京商報記者逐一為購房者揭秘。

2003年2月拿地

2019年11月入市

處于順銷狀態(tài)的“狀元村·北京書院”坐落在朝陽區(qū)北土城路北側(cè)惠忠庵。該項目在北京市住建委官網(wǎng)上備案名為“遠(yuǎn)洋一品家園”，開發(fā)商為北京遠(yuǎn)洋一品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“遠(yuǎn)洋一品公司”)。

從預(yù)售信息來看，2019年11月7日獲批預(yù)售的北京書院項目啟動銷售不過半年多時間，但從北京市規(guī)自委的網(wǎng)站上卻找不到近五年來該地塊出讓的信息。

但在中國裁判文書網(wǎng)上，一份關(guān)于遠(yuǎn)洋一品公司與惠忠庵部分村民間的房屋拆遷安置補償合同糾紛判決書，將北京書院所在地塊的出讓背景盡數(shù)披露。

根據(jù)上述網(wǎng)站刊發(fā)的《北京遠(yuǎn)洋一品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與梁桂珍等房屋拆遷安置補償合同糾紛一審民事判決書》，2003年2月9日，遠(yuǎn)洋一品公司與北京市國土資源和房屋管理局簽訂《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》，北京市國土資源和房屋管理局將朝陽區(qū)北土城路北側(cè)慧忠庵宗地出讓給遠(yuǎn)洋一品公司。北京市國土資源和房屋管理局已向遠(yuǎn)洋一品公司核發(fā)《國有土地使用證》，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積6587.52平方米。2007年4月2日，北京市朝陽區(qū)房屋管理局向遠(yuǎn)洋一品公司核發(fā)《房屋拆遷許可證》(京建朝拆許字〔2007〕第33號)。

由上述判決書內(nèi)容、結(jié)合北京書院項目四至范圍可推斷，出讓于2003年的北京書院項目(即朝陽區(qū)北土城東路惠忠庵住宅及配套項目)，系2004年“8·31大限”前，開發(fā)商遠(yuǎn)洋一品公司通過與北京市國土資源和房屋管理局協(xié)議出讓所得。

2004年3月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號文件(全稱為《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》)，要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，開發(fā)商必須及時繳納土地出讓金，且須在兩年內(nèi)開發(fā)，否則政府可收回土地。業(yè)內(nèi)將此稱之為 “8·31大限”，文件明確宣告禁止土地協(xié)議出讓的“閘門”將在2004年8月31日后關(guān)閉。

盡管拿地趕在大限來臨前，北京書院項目所在的地塊卻跟許多緊急闖關(guān)的項目一樣，遭遇到了“非凈地”的尷尬。

據(jù)上文中提及的《北京遠(yuǎn)洋一品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與梁桂珍等房屋拆遷安置補償合同糾紛一審民事判決書》，2007年5月18日，遠(yuǎn)洋一品公司(作為拆遷人，甲方)與梁桂珍(作為被拆遷人，乙方)簽訂了4份《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》，協(xié)議簽署雙方對拆遷范圍以及貨幣補償內(nèi)容進行了明確約定，甲方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂之日起10日內(nèi)，將拆遷補償款、補助費在乙方將原住房(含非正式房屋)交甲方拆除后，以銀行活期存折的方式支付給被拆遷人，被拆遷人交付房屋在先，遠(yuǎn)洋一品公司支付拆遷補償款、補助費在后。

但因被拆遷人未在合理期限內(nèi)將房屋交遠(yuǎn)洋一品公司拆除，遠(yuǎn)洋一品公司也未及時將存折交付給被拆遷人，該協(xié)議涉及到的房屋拆遷工作至2015年7月訴訟時，遲遲未能開展。遠(yuǎn)洋一品公司在本案中還曾訴稱，“由于梁桂珍不履行合同約定義務(wù)的行為，導(dǎo)致公司已投入的巨額資金無法實現(xiàn)回籠，產(chǎn)生資金損失在億元以上”。

曾被住建部門

掛名督辦

開發(fā)進展緩慢的北京書院項目曾被住建部門掛名督辦，催促其加快入市。2017年6月27日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項目預(yù)售許可有關(guān)事項的通知》，要求389個“拿地未開工和開工未入市項目” (其中，拿地未開工項目161項，開工未入市項目228項)盡早入市，朝陽區(qū)北土城東路惠忠庵住宅及配套項目，仍處于開工未入市項目之列。

盡管從地塊拿地時間來看，遠(yuǎn)洋一品公司趕搭上了土地協(xié)議出讓的末班車，但從北京商報記者查詢到的資料來看，朝陽區(qū)北土城東路惠忠庵住宅及配套項目這塊“非凈地”，也為資金實力有限的遠(yuǎn)洋一品公司的后續(xù)開發(fā)建設(shè)帶來了一系列麻煩。

據(jù)北京商報記者梳理，從2003年2月拿地到2007年4月取得拆遷許可，再到2019年11月上旬終獲預(yù)售，北京書院項目從拿地到銷售已經(jīng)耗時16年。期間，因為房屋拆遷安置補償合同糾紛、國有土地使用權(quán)登記以及商標(biāo)侵權(quán)等諸多糾紛，項目開發(fā)建設(shè)進展甚為緩慢。

從房地產(chǎn)項目銷售流程來看，商品住房必須取得預(yù)售許可證，才可以對外銷售。按照當(dāng)時的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得施工許可后，只能辦理一次預(yù)售許可，且要拿到預(yù)售許可證，需要達到一些要求：如套均面積大于140平方米的大戶型住宅項目，7層以下(含)的，需達到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售;8層以上(含)的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2(且不低于7層)后，方可辦理預(yù)售。

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站披露的《北土城東路慧忠庵住宅及配套項目建設(shè)方案》信息，北京書院計劃建設(shè)時間為2016年8月13日-2019年5月31日。不過根據(jù)北京書院項目最新預(yù)售信息，遠(yuǎn)洋一品公司正式獲批預(yù)售已經(jīng)是2019年11月7日。

在2003年開始計算年限的前提下，經(jīng)歷過諸多糾紛的北京書院項目，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水近17年，剩余產(chǎn)權(quán)僅剩50余年。

作為見證北京房地產(chǎn)市場變化的一員“老將”，北京房地產(chǎn)商會會長黎乃超對于北京書院這個協(xié)議出讓的老盤也有印象。他向北京商報記者表示，當(dāng)年那批像北京書院這樣趕在“8·31大限”前拿地，符合住建部門掛名督辦清單中“拿地未開工和開工未入市”條件的項目，北京市場目前大約還有七八十個，此類項目未來都將面臨怎么樣盤活、實現(xiàn)經(jīng)濟效益的問題。

在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進看來，北京書院項目的坎坷入市，與“非凈地”的歷史以及過往諸多糾紛不無關(guān)系。“從項目近年來涉及的房屋拆遷安置補償合同糾紛、國有土地使用權(quán)登記以及商標(biāo)侵權(quán)糾紛來看，項目開發(fā)建設(shè)進展緩慢不難理解。”

從“遠(yuǎn)洋一品書院”到

“北京書院”

拿地16年后，北京書院終于看到了自己入市的曙光。

根據(jù)公開信息，2017年10月開始，推廣名為“遠(yuǎn)洋一品書院”的項目公開亮相蓄客，在當(dāng)時的項目施工現(xiàn)場，樓體上大條橫幅打著“遠(yuǎn)洋一品書院”字樣。

僅一個月后，2017年11月7日，遠(yuǎn)洋集團專門發(fā)布關(guān)于“遠(yuǎn)洋一品書院”商品房項目的澄清聲明，強調(diào) “遠(yuǎn)洋一品書院”并非該集團開發(fā)的商品房項目，該集團未曾參與“遠(yuǎn)洋一品書院”商品房項目相關(guān)的任何設(shè)計、建設(shè)、銷售和運營等工作。

隨后，兩家遠(yuǎn)洋公司兩番對簿公堂。

根據(jù)2019年7月《北京遠(yuǎn)洋一品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司侵害商標(biāo)權(quán)糾紛、不正當(dāng)競爭糾紛二審民事判決書》， 一審法院判定，“遠(yuǎn)洋一品公司對遠(yuǎn)洋集團構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)及不正當(dāng)競爭，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵權(quán)、賠償損失的法律責(zé)任。對于停止侵權(quán)部分，已經(jīng)查證屬實的遠(yuǎn)洋一品公司實施的商標(biāo)侵權(quán)行為，遠(yuǎn)洋一品公司應(yīng)當(dāng)停止”。盡管二審裁判結(jié)果顯示，上訴人遠(yuǎn)洋一品公司的上訴請求部分成立，但是該公司對遠(yuǎn)洋集團構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)的事實并沒有被推翻。

2019年末再入市的項目推廣名，也由“遠(yuǎn)洋一品書院”變更為“北京書院”。

值得注意的是，北京書院項目開發(fā)商的名稱也并非最開始就與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)雷同，這在上述判決書中也有明確交代。遠(yuǎn)洋一品公司原名稱為“北京京明苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，2010年11月17日，北京京明苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名稱變更為“北京遠(yuǎn)洋一品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。

對于公司更名的原因，遠(yuǎn)洋一品公司并沒有作出公開解釋。但可以復(fù)盤的是，2009年，與北京書院同屬北三環(huán)四環(huán)片區(qū)的高端社區(qū)遠(yuǎn)洋萬和城全面入市，該項目正是由與遠(yuǎn)洋一品公司對簿公堂的遠(yuǎn)洋集團開發(fā)的。因地理位置好、產(chǎn)品品質(zhì)高、戶型設(shè)計優(yōu)良，時至今日，遠(yuǎn)洋萬和城在二手房市場的價格依然堅挺。

就北京書院項目開發(fā)建設(shè)進展緩慢原因、過往涉及糾紛當(dāng)前是否已經(jīng)妥善解決等問題，北京商報記者致電遠(yuǎn)洋一品公司在工商系統(tǒng)上的預(yù)留電話，電話接通后，該公司工作人員明確表示不接受采訪。