近期，北京商報(bào)記者接到多位購(gòu)房者和小業(yè)主反映，稱(chēng)接到了經(jīng)紀(jì)人市場(chǎng)“轉(zhuǎn)涼”的通知，部分小業(yè)主更是被要求“降價(jià)才能促成交”。經(jīng)紀(jì)人們的判斷是：9月新盤(pán)多、產(chǎn)品類(lèi)型豐富、區(qū)域分布均衡，二手房的交易成本又高得離譜，現(xiàn)在除了“東西海”的剛需，基本上購(gòu)房者的首選都是新盤(pán)。在他們看來(lái)，著急置換的二手房業(yè)主應(yīng)該抓住11月前的窗口，盡早給出合適的價(jià)格促進(jìn)成交。

然而放大至整個(gè)假期的交易數(shù)據(jù)卻并不支持經(jīng)紀(jì)人們的判斷：假期期間北京鏈家的成交量突破了1100套，這個(gè)數(shù)字是去年同期的1.5倍，是2018年的2.4倍。

實(shí)際的市場(chǎng)情況具體如何，是真“涼”還是前期成交網(wǎng)簽滯后?北京商報(bào)記者在這個(gè)“十一”密集調(diào)研北京二手房市場(chǎng)，試圖給出購(gòu)房者和小業(yè)主一個(gè)答案。

9·20和10·8的明顯節(jié)點(diǎn)

許月計(jì)劃賣(mài)掉的房子位于東南二環(huán)的左安門(mén)橋，是一套隸屬于東城區(qū)的三居室、當(dāng)年先生單位的福利分房，面積不大不小、周?chē)涮走€算完善，又在東城區(qū)屬于價(jià)格洼地，許月對(duì)于出售這套房子一直都不太擔(dān)心。“雖然二類(lèi)經(jīng)適房有3%的土地出讓金，但是我報(bào)的價(jià)格并不高，房子朝向也好，算是小區(qū)里的金角，所以當(dāng)時(shí)跟經(jīng)紀(jì)人提的要求就是交易周期不要太長(zhǎng)、付款方式好一些。”正是基于這樣的一種賣(mài)房心態(tài)，許月并沒(méi)有著急讓房子里的租客搬走，只要配合看房就好。

直到“十一”即將放假前，由于工作太忙，一周沒(méi)跟經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系的許月偶然登錄鏈家App發(fā)現(xiàn)：這套僅在9月第一周便創(chuàng)下40多組帶看的“好房”，在9月20日后竟然一組帶看都沒(méi)有。“我一下子就有點(diǎn)急了，趕緊給兩家經(jīng)紀(jì)人打電話，得到的回復(fù)都是這兩天市場(chǎng)狀態(tài)轉(zhuǎn)‘涼’得確實(shí)有點(diǎn)快，現(xiàn)在不好說(shuō)是假期因素多點(diǎn)還是市場(chǎng)本身就‘涼’了，他們都建議我盡快把租客清了、趕緊賣(mài)。”

聽(tīng)從了兩家經(jīng)紀(jì)公司的建議，許月在與租客協(xié)商后，在“十一”期間完成了清客收房。“說(shuō)來(lái)也奇怪，8號(hào)是個(gè)時(shí)間點(diǎn)，這一天鏈家?guī)Э戳?組，我愛(ài)我家?guī)Э戳?組，給我的感覺(jué)好像過(guò)節(jié)的都回來(lái)了，沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人說(shuō)的那么‘涼’”。

與許月的情況極為相似，劉金位于北三環(huán)和平西橋的一居室也遇到了“9·20”和“10·8”現(xiàn)象。劉金要賣(mài)的這處房子就在和平西橋地鐵口，47平方米的南向一居室，滿(mǎn)五唯一的已購(gòu)公房，樓層不錯(cuò)、裝修也說(shuō)得過(guò)去，起初劉金將報(bào)價(jià)定在了365萬(wàn)元。

“我跟中介說(shuō)這個(gè)價(jià)格的時(shí)候，中介就說(shuō)有點(diǎn)高，4月成交的那套有點(diǎn)瑕疵，價(jià)格316萬(wàn)，覺(jué)得我這套能到340萬(wàn)元比較合理，但我想試試，沒(méi)想到剛弄完手續(xù)，新發(fā)地就出疫情了。”劉金的房子和當(dāng)時(shí)的北京二手房市場(chǎng)一起，無(wú)論是帶看還是成交，都戛然而止。

直到進(jìn)入9月中旬，在劉金多次降價(jià)后，帶看才慢慢有了起色。正當(dāng)劉金盤(pán)算能夠在“十一”前后賣(mài)掉之時(shí)，帶看卻在9月21日再次“暫停”。“直到‘十一’長(zhǎng)假的后半段，4日、5日的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人給我打電話說(shuō)終于有人看了。”但與許月不同，已經(jīng)看好置換房源的劉金并沒(méi)有因?yàn)閹Э吹幕謴?fù)打算提價(jià)，只求盡快出手好拿著錢(qián)和資格去換房。

經(jīng)紀(jì)人的降價(jià)與小業(yè)主的不甘

劉金的房子能夠恢復(fù)帶看，很大程度上也是聽(tīng)從了經(jīng)紀(jì)人的降價(jià)建議。根據(jù)鏈家App顯示，劉金的這套一居室，在過(guò)去的3個(gè)月里從365萬(wàn)元降到329萬(wàn)元，降價(jià)幅度接近10%。

“中介跟我說(shuō)，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有降不到位的價(jià)格，但我真覺(jué)得我這房子沒(méi)到那個(gè)程度，不過(guò)因?yàn)橹睋Q房，不得不從了。”劉金無(wú)奈地說(shuō)。

然而并不是所有的小業(yè)主都認(rèn)可經(jīng)紀(jì)人的降價(jià)建議。

程佳位于南三環(huán)的在售兩居室，在10月8日恢復(fù)集中帶看后，被經(jīng)紀(jì)人建議價(jià)格下調(diào)50萬(wàn)元，這個(gè)比例占到了程佳房?jī)r(jià)的1/7。“講真的，接電話的時(shí)候我差點(diǎn)罵街，當(dāng)初定價(jià)是中介給的，這么大幅度總得有個(gè)合理的理由吧，他們一再?gòu)?qiáng)調(diào)市場(chǎng)‘涼’了，可我要買(mǎi)的那套賣(mài)家還要漲價(jià)呢，究竟是真‘涼’還是都去過(guò)節(jié)了，總得看看再說(shuō)吧。”

程佳的情況不是個(gè)例。集中帶看的爆發(fā)，讓許月甚至產(chǎn)生了“能不能緩緩，甚至提提價(jià)的念頭”。

但這一想法并沒(méi)有得到委托賣(mài)房的兩家經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人的支持。“他們給我的理由都是二手房千萬(wàn)元左右的客群就那么多，馬上天涼了，萬(wàn)一疫情反復(fù)，市場(chǎng)又沒(méi)了，甚至建議我再降10萬(wàn)元，刺激帶看轉(zhuǎn)變?yōu)槌山弧?rdquo;許月對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的意見(jiàn)有些遲疑，畢竟和小區(qū)內(nèi)的在售房源比，自己的報(bào)價(jià)確實(shí)不高，又是換房銷(xiāo)售，能多賣(mài)一點(diǎn)是一點(diǎn)的心態(tài)似乎更勝一籌。“現(xiàn)在有買(mǎi)家約我要談?wù)劊蚁胂燃s著見(jiàn)面，探聽(tīng)一下態(tài)度再說(shuō)。”

經(jīng)紀(jì)人口中的“涼”，在數(shù)據(jù)層面卻是另一番景象。克而瑞根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月北京二手住宅累計(jì)成交量17259套，環(huán)比8月上漲7.5%，同比去年9月上漲41.6%。今年受到新冠疫情影響，市場(chǎng)整體走勢(shì)跌宕，但北京已走出疫情影響，單月二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)5個(gè)月在1.6萬(wàn)套以上。黃金周期間，各大中介二手房帶看量及成交量保持相對(duì)高位，再加上年底業(yè)績(jī)沖刺，預(yù)計(jì)2020年全年二手住宅成交套數(shù)有望突破16萬(wàn)大關(guān)，創(chuàng)2017年317新政以來(lái)的新高。

另有媒體報(bào)道稱(chēng)，今年“雙節(jié)”8天假期，北京鏈家的成交量突破了1100套，這個(gè)數(shù)字是去年同期的1.5倍，是2018年的2.4倍。

除了“東西海” 首選是新盤(pán)

對(duì)于數(shù)據(jù)和市場(chǎng)“表里不一”的情況，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱(chēng)，造成上述情況的原因有兩點(diǎn)。首先，站在中介經(jīng)紀(jì)人的角度來(lái)講，他們是房源的開(kāi)拓方，也是客戶(hù)成交的撮合方，房東降價(jià)銷(xiāo)售可以達(dá)到盡快撮合成交的目的。因此市場(chǎng)的一些風(fēng)吹草動(dòng)也會(huì)被主觀“放大”，這是一個(gè)情緒的傳遞。

另一個(gè)層面，目前二手房市場(chǎng)也確實(shí)存在轉(zhuǎn)“涼”的跡象，新房的“加量加質(zhì)”供應(yīng)對(duì)二手房市場(chǎng)形成了很大的沖擊。“目前北京新房市場(chǎng)產(chǎn)品力升級(jí)迭代，價(jià)格方面也有大幅的調(diào)整，受此影響，相當(dāng)一部分之前考慮二手房的業(yè)主，目前也轉(zhuǎn)投新房的‘懷抱’。”郭毅表示，二手房客群不斷被分流，后續(xù)確實(shí)存在“入冬”的隱患。此外，以網(wǎng)簽作為判斷短時(shí)間市場(chǎng)好壞，客觀上來(lái)說(shuō)并不準(zhǔn)確，二手房網(wǎng)簽基本滯后半個(gè)月到一個(gè)月左右，所以數(shù)據(jù)層面在后續(xù)才會(huì)得到體現(xiàn)。

“9月的新盤(pán)太多了，產(chǎn)品類(lèi)型也豐富，區(qū)域分布也均衡，二手房的交易成本又高得離譜，現(xiàn)在除了‘東西海’的剛需，基本上購(gòu)房者的首選都是新盤(pán)。”不只一個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在“十一”期間在被問(wèn)及市場(chǎng)是否真“涼”時(shí)，也給出了上述的判斷。

在他們看來(lái)，即便假期后半段購(gòu)房者恢復(fù)帶看，但對(duì)于產(chǎn)品的挑剔和價(jià)格的敏感，都不會(huì)輕易出手。如果是著急置換的二手房業(yè)主，還是應(yīng)該抓住11月前的窗口，盡早給出合適的價(jià)格促進(jìn)成交。

據(jù)了解，僅“9·30”一天，北京市住建委便集中審批了9個(gè)預(yù)售證，9月的后半月有近20個(gè)新盤(pán)入市。一位購(gòu)房者向北京商報(bào)記者直言，自己在“十一”期間看上了兩套二手住房，價(jià)格都在900萬(wàn)元左右，然而稅費(fèi)加中介費(fèi)基本上要80萬(wàn)元，這在小城市已經(jīng)可以全款買(mǎi)套房了。從“實(shí)惠”的角度出發(fā)，新房更具價(jià)值。

在郭毅看來(lái)，目前新房市場(chǎng)頗具吸引力，如果不考慮“東西海”這些自帶的區(qū)域價(jià)值，二手房與新房的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)拉平，甚至有落后的態(tài)勢(shì)。今年從6月開(kāi)始，北京新房市場(chǎng)持續(xù)創(chuàng)造月均去化4000套以上的表現(xiàn)，而價(jià)格層面也受開(kāi)發(fā)商加快業(yè)績(jī)銷(xiāo)售的影響已達(dá)到低點(diǎn)。因此，郭毅稱(chēng)，目前對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)買(mǎi)房窗口期，北京新房市場(chǎng)量漲價(jià)跌，二手房市場(chǎng)也會(huì)受此帶動(dòng)下行，但整體波動(dòng)會(huì)在一個(gè)合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。