春節(jié)后A股第一個交易日喜迎開門紅，拉動市場風(fēng)險偏好迅速回升。在普漲格局下，隱藏著一條機(jī)構(gòu)深度潛伏的投資主線——去年四季度基金加倉最多的房地產(chǎn)板塊。雖然地產(chǎn)龍頭股已經(jīng)走出了一波亮麗的行情，但在基金經(jīng)理看來，上漲背后仍不乏隱憂。

春節(jié)期間，一位券商分析師在返鄉(xiāng)時發(fā)現(xiàn)，雖然三線城市房地產(chǎn)過去兩年已有過一波上漲，但是身邊的親戚朋友有閑錢還是會選擇買房，房子和車幾乎是結(jié)婚時的標(biāo)配，在改善生活的需求中占據(jù)重要地位。

數(shù)據(jù)也為浮光掠影的返鄉(xiāng)觀感增添了真實的注腳：申萬宏源研報顯示，從房地產(chǎn)板塊65家已發(fā)布2018年年報業(yè)績預(yù)告的房企來看，36家預(yù)增或扭虧，盈利為正;29家預(yù)減、首虧或續(xù)虧。其中，TOP100房企全年銷售金額同比增長35%，顯示行業(yè)整體業(yè)績穩(wěn)健，集中度上升是長期邏輯。業(yè)績支撐下，港股市場上的融創(chuàng)中國今年來一路上漲，漲幅已近30%，碧桂園的漲幅也接近20%。

業(yè)績穩(wěn)健疊加估值優(yōu)勢，使得基金2018年四季度超配優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股。據(jù)光大證券對30家重點地產(chǎn)企業(yè)的基金持倉變動跟蹤顯示，2018年四季度，30只個股中共有27只個股成為基金重倉股，較三季度新增6只;基金重倉總市值為436億元，環(huán)比增加31%，重倉比例約5.64%。當(dāng)下，基金對地產(chǎn)A股板塊的重倉比例，幾乎處于2015年一季度以來的最高水平。

此外，數(shù)據(jù)顯示基金持倉繼續(xù)向龍頭集中：2018年四季度地產(chǎn)行業(yè)持股市值Top5的地產(chǎn)股(保利、萬科A、華夏幸福(600340)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155))的持股總市值占板塊持倉總市值的比重達(dá)44.8%，較上半年大幅提升9.6個百分點，保持了2016下半年以來的持續(xù)提升態(tài)勢。其中基金增持萬科A1.54億股，重倉市值增加34億元;增持保利地產(chǎn)(600048)1.86億股，重倉市值增加19億元;增持華夏幸福8663萬股，重倉市值增加22億元;增持綠地控股(600606)8451萬股，重倉市值增加5億元;增持招商蛇口5947萬股，重倉市值9億元。

增持地產(chǎn)股的核心邏輯是博短線反彈還是看重長線價值?對此，基金經(jīng)理的看法有明顯分歧。一位基金經(jīng)理表示，地產(chǎn)板塊在2018年已經(jīng)對市場的悲觀預(yù)期充分反應(yīng)，估值處于低位，業(yè)績又有支撐，隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，具備中長期投資價值。

也有基金經(jīng)理擔(dān)憂地產(chǎn)泡沫并未出清，再度擴(kuò)張空間有限。“宏觀環(huán)境不是一朝一夕就能扭轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在仍處于穩(wěn)中有憂的態(tài)勢中。而且基建在很多城市已經(jīng)飽和，考慮到人口結(jié)構(gòu)、人均住房肯定趨于過剩，居民杠桿也已經(jīng)加上來了，在需求比較疲弱的環(huán)境下，未來經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動力一定來源于創(chuàng)新。”

華泰證券認(rèn)為，從布局時點和驅(qū)動因素來看，當(dāng)前地產(chǎn)板塊所處時點接近于2014年，2014年基金超配地產(chǎn)板塊主要發(fā)生在其盈利的修復(fù)階段、行業(yè)基本面的低點及政策寬松周期的開啟階段，配置價值則源于盈利支撐和政策催化，但政策依然為核心變量。