REITs(Real Estate Investment Trusts)，指房地產投資信托投資基金，通過發行股份或收益憑證募集資金，托管于專業基金托管機構，并將房地產投資、運營與管理委托于專業投資機構進行，投資者可按比例獲得租金和不動產升值收益等投資綜合收益。簡單來說，通過投資REITs項目，投資者可以投資于以股份形式上市的不動產項目，包括公寓、寫字樓、酒店、以及目前國內試點推行的主要領域——基礎設施類型不動產。

REITs起源于美國,由美國國會在20世紀60年代初創立，旨在為中小投資者提供以較低門檻參與不動產市場的機會并滿足房地產開發企業的融資需要。在亞洲國家中，REITs最先出現在日本，眾多的房地產公司助力了REITs的發展，使其在日本的市場規模很大。中國在不動產投資領域也有類似的資產支持證券產品(Asset- Backed Security，簡稱ABS)，但主要是私募基金，尚未出現真正意義上的公募REITs。

國內REITs政策經過十余年的摸索與改革，積累了許多經驗，為公募REITs的發展奠定了基礎。同時，受疫情影響，政府采取調低利率等貨幣政策，為試點發行創造有利條件。2020年4月30日，中國證監會與國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》與《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)(征求意見稿)》，標志著我國公募REITs正式啟航。7月31日，國家發改委辦公廳發布“關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知(發改辦投資〔2020〕586號)”。 8月7日，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》，公募REITs發展再進一步。根據政策說明，目前我國公募REITs開放的投資范圍是基礎設施領域，比如倉儲物流，高速公路等，同時鼓勵5G、人工智能、物聯網等新型基礎設施項目開展試點。值得注意的是，在國外較為成熟的酒店、商場、寫字樓、公寓等房地產項目不屬于試點范圍。另外，優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區等重點區域。

公募REITs的推出可以實現投資者、房地產或基建開發商、基金公司的多方共贏。對于投資者來說，公募REITs將進一步拓寬投資選擇及渠道，其本身也具有多方面優勢。首先，通過投資公募REITs，可以像買賣股票一樣方便的在二級市場交易不動產，具有較好的流動性。其次，公募REITs將單筆交易規模較大的不動產分割為小而分散的證券或份額，降低投資門檻，可以滿足中小投資者投資不動產的愿望。未來在基礎設施公募REITs推出后，每個普通人都將有機會參與投資國家級別的基礎設施項目，成為基礎設施的“股東”并獲得現金分配和資本升值收益。再次，由于REITs可以匯聚大量資金，中小投資者也可以參與投資到更好的基建項目或利潤豐厚的房地產業。同時，投資者將資金交給專業的基金經理管理運營，省心省力省時間還能享受定期分紅，降低投資不動產難度及投資風險，適合不動產投資新手。另外，公募REITs有相關政策保障，透明度高、安全性強。據《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》中新增規定，底層資產需近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正，同時預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%。這確保了公募REITs項目現金流及收益的穩定性，為投資者收益提供良好保障。不過，這也提高了對試點項目的要求與門檻，縮小了市場可選項目的范圍。最后，根據公募REITs在其他國家的發展經驗，公募REITs與股票、債券等其他金融投資工具相關性較低，行情表現具有明顯差異，長期收益較穩定，能夠有效分散風險，是優化改善投資組合風險收益狀況的重要工具。

對于地產商、基建開發商等其他基建投資主體(如各級地方政府)來說，公募REITs產品將開辟一條新的融資途徑。長期以來，中國基礎設施建設融資主要依靠債務，導致政府部門杠桿率一路走高，負債空間逐步收窄，基建項目投資資金緊缺。基礎建設公募REITs有助于打破目前負債約束下基建投資瓶頸，對我國基建發展意義重大。通過公募REITs籌集資金,將有效降低債務水平，加速資金周轉，減輕現金流壓力，提高持續投資能力，形成良性投資循環。

目前，多家基金公司緊鑼密鼓地進行公募REITs的籌備發行，爭搶首批試點資格。對基金公司來說，獲得公募REITs先發優勢將帶來巨大機遇，或許可以改變企業的行業地位。不過，挑戰與機遇共存，公募REITs屬于全新業務領域，缺少相關人才及項目儲備，將導致業務開展初期難度較大。同時，在基礎設施REITs逐步落地的過程中，也有一系列問題需要解決,例如國資轉讓過程中涉及到的交易、定價、稅收問題等，需要政府、基金公司等多方共同努力。

我國公募REITs發展潛力巨大，未來可期。截止2019年底，公募REITs已在40多個國家(地區)發行，成為成熟的不動產投資產品。有證券研究機構推算，按照國外成熟市場公募REITs規模與GDP的比例，我國公募REITs市場規模可達到6萬億元，將成為公募基金行業具有劃時代意義的新產品。并且，公募REITs具有流動性強、投資門檻低、安全性強、收益穩定等投資優勢，可以幫助投資者完成長期投資、改善資產配置組合結構。未來，在國內公募REITs產品正式推出后，投資者可根據自身實際情況及需求進行選擇投資。