千呼萬喚始出來，中國版公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)即將面世!

日前，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(下稱《指引》)，自8月7日起施行。部分基金公司向《國際金融報(bào)》記者透露，已經(jīng)在積極籌備公募REITs。

“公司目前在和券商、銀行等金融機(jī)構(gòu)密切合作，積極儲備項(xiàng)目，參與公募REITs業(yè)務(wù)。”深圳一家大型公募人士表示。

上海一家中型公募人士則表示，公司有意向參與這塊業(yè)務(wù)，但是尚未任命REITs方面的投研負(fù)責(zé)人。

觀望者亦有之。有3家大型公募人士稱，公司暫未涉足公募REITs業(yè)務(wù)。

更適合長期投資者

市場對中國版REITs呼聲已久。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，對于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力、豐富資本市場投融資工具等具有重要意義。

本次《指引》共五十一條，主要包括五方面內(nèi)容：

一是明確產(chǎn)品定義與運(yùn)作模式。公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(下稱“基礎(chǔ)設(shè)施基金”)屬上市交易的封閉式公募基金，應(yīng)具備以下條件：80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體，取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利;基金管理人主動(dòng)運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。

二是壓實(shí)機(jī)構(gòu)主體責(zé)任，嚴(yán)控基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目質(zhì)量。強(qiáng)化基金管理人與托管人的專業(yè)勝任要求和誠實(shí)守信、謹(jǐn)慎勤勉的受托職責(zé)。聚焦優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)。發(fā)揮外部管理機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評估機(jī)構(gòu)等專業(yè)作用。

三是明確基金份額發(fā)售方式，采取網(wǎng)下詢價(jià)的方式確定基金份額認(rèn)購價(jià)格，公眾投資者以詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格參與基金份額認(rèn)購。

四是規(guī)范基金投資運(yùn)作，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，夯實(shí)投資者保護(hù)機(jī)制。明確基金投資限制、關(guān)聯(lián)交易管理、借款安排、基金擴(kuò)募、信息披露等要求，全面落實(shí)“以信息披露為中心”，確保投資者充分知情權(quán)。

五是明確證監(jiān)會(huì)監(jiān)督管理和相關(guān)自律組織管理職責(zé)，強(qiáng)化違規(guī)行為約束。

REITs產(chǎn)品，是以不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)收益為分紅來源的權(quán)益性投資工具。業(yè)內(nèi)對這片藍(lán)海充滿期待，有數(shù)據(jù)推算，中國公募REITs市場規(guī)模可達(dá)6萬億元。

那么，這一創(chuàng)新型產(chǎn)品適合哪類投資者?

“在低利率水平下，長期投資人如銀行資管、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，迫切需要尋找滿足自身負(fù)債匹配的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行長期配置，公募REITs是這類投資人較好的選擇。”招商成長精選基金經(jīng)理萬億告訴《國際金融報(bào)》記者，未來產(chǎn)品的推廣方面，將著力尋找長期配置的投資者，從而實(shí)現(xiàn)期限匹配、收益和風(fēng)險(xiǎn)匹配。

基金公司職責(zé)轉(zhuǎn)變

踏入REITs這個(gè)全新的領(lǐng)域，基金公司面臨的挑戰(zhàn)不小。

博時(shí)基金在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，對于基金公司來說，基礎(chǔ)設(shè)施基金的投融資管理和資產(chǎn)運(yùn)營的職責(zé)是全新的角色定位，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

投融資管理層面，《指引》規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施基金可以擴(kuò)募、購買和出售資產(chǎn);資產(chǎn)運(yùn)營層面，需要制定針對性的運(yùn)營策略，提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的盈利水平。

“這些都是基金管理人主動(dòng)管理能力的體現(xiàn)，也是運(yùn)作公募REITs的難點(diǎn)。”博時(shí)基金認(rèn)為，優(yōu)秀的基金管理人可以通過積極的投融資管理和資產(chǎn)運(yùn)營，為投資者創(chuàng)造長期超額收益。

“對公募基金來說，公募REITs相當(dāng)于增加了投行和股權(quán)項(xiàng)目投資管理的職能，而基金公司在此之前并不具備相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。”萬億指出，公募REITs本質(zhì)上是證券，不是產(chǎn)品，管理人不是管理產(chǎn)品，而是真正運(yùn)營一家公司。所以，公募REITs對基金行業(yè)最大的影響是兩大職責(zé)的轉(zhuǎn)變：

一是基金公司將是底層項(xiàng)目公司的實(shí)際控制人和實(shí)際運(yùn)營管理人，承擔(dān)主動(dòng)管理義務(wù)。

二是公募基金將增加投行業(yè)務(wù)職能。至少要對接得上承攬、承做的職能。項(xiàng)目尋找、對接、組織詢價(jià)、報(bào)價(jià)、定價(jià)以及發(fā)行承銷，對公募基金是全新的工作。

萬億認(rèn)為，這兩大職責(zé)轉(zhuǎn)變將對基金公司的組織架構(gòu)、公司戰(zhàn)略、成本、人才儲備等方面提出很大挑戰(zhàn)。但如果啃下這些“骨頭”，收獲的可能是再造一個(gè)基金公司或者彎道超車的重大意義，“也許國內(nèi)會(huì)出現(xiàn)類似黑石一樣強(qiáng)大的另類資產(chǎn)管理人”。

參考國外經(jīng)驗(yàn)，未來各家公募基金公司大概率會(huì)在原有的投資架構(gòu)下，新增另類投資業(yè)務(wù)或投行業(yè)務(wù)條線，專門負(fù)責(zé)公募REITs的投資與運(yùn)營、發(fā)行與承銷，相關(guān)產(chǎn)品也會(huì)被歸類為另類投資基金，為公募基金公司形成多樣化的產(chǎn)品線。

博時(shí)基金分析，大股東或其他關(guān)聯(lián)方擁有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的基金公司，以及子公司類REITs項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富的基金公司，做REITs更有優(yōu)勢。