一線城市房租近期大幅上漲，將長租公寓行業(yè)推到風口浪尖。

公開數(shù)據(jù)顯示，從2017年7月至2018年7月，北上廣深等一線城市平均租金同比增長20%，漲幅最高的是深圳，同比增長29%。北京平均月租金最高，為每平方米92.33元，這意味著50㎡的小公寓月租金將接近5000元。當然，現(xiàn)實中這個價位基本都在五環(huán)外，而靠近市中心的房子，租金還會更高。《金融時報》記者了解到，一套位于海淀南路的老式兩居，房屋面積僅56.7㎡，租金成交價卻已高達每月1.1萬元。

除了房價上漲、供求不均衡等因素導致的租價上漲之外，在資本支持下的各中介公司在收房中“跑馬圈地”也是造成漲價的一個關(guān)鍵因素。有分析人士表示，在房屋租賃行業(yè)，品牌和房源會對租客的選擇有較大的影響，行業(yè)頭部效應會逐漸顯現(xiàn)。鏈家旗下的長租公寓品牌自如表示，10年后，排名前10的長租公寓企業(yè)可能會占據(jù)我國60%的租賃市場。

“資本寒冬”中大額融資頻現(xiàn)

在房價高企的現(xiàn)狀下，租房是大部分青年群體的選擇。數(shù)據(jù)顯示，84%的北京高校應屆生畢業(yè)之后都會住進出租房內(nèi)。就此，我國出臺多項政策鼓勵社會資本參與到住房租賃行業(yè)的發(fā)展，意在減輕年輕人的購房壓力。

貝殼研究院和21世紀產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》(以下簡稱《白皮書》)顯示，截至目前，我國租賃人口共計1.68億人、北京租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，租賃缺口400萬間以上。據(jù)鏈家測算，去年全國有17萬億元的住宅成交額，只有1萬億元的租金總額。預計到了2030年，中國的租賃人口將達到3億人，租金規(guī)模預計5萬億元。

在長租公寓企業(yè)看到機會的同時，資本也在蠢蠢欲動。2017年被認為是長租公寓行業(yè)發(fā)展的“風口”，據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年有超過20家的企業(yè)完成融資，融資金額超過400億元。蜂鳥屋統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10(自如、優(yōu)客逸家、蛋殼公寓等)，總?cè)谫Y金融約為75.792億元；集中式品牌公寓TOP10(魔方公寓、V領(lǐng)地、灣流國際等)融資總額約為71.15億元。

上述企業(yè)中，大多是在2017年和2018年完成大額融資的。鏈家旗下的長租公寓品牌自如在今年1月16日獲得40億元A輪融資，領(lǐng)投方為華平投資、紅杉資本中國基金和騰訊，這是迄今為止長租公寓行業(yè)獲得的最大的單筆融資。蛋殼公寓完成了1億美元的B輪融資以及7000萬美元的B+輪融資，近期更是發(fā)行了規(guī)模為2.035億元的ABS(資產(chǎn)擔保證券)產(chǎn)品進行融資。此外，不少企業(yè)兩年內(nèi)密集完成了兩輪甚至三輪融資，融資金額都在1億元以上。

有投資人士稱，和一些被“吹”起來的“偽需求”創(chuàng)業(yè)不同，租房市場是一個已經(jīng)存在的“剛需”。在存量房時代，守住租賃市場的入口比賺錢更重要。先考慮占領(lǐng)市場，再考慮附加值盈利。“先‘上車’再說，光靠持有存量物業(yè)的增值也有得賺。”龍湖集團成都創(chuàng)新中心負責人胡大勇表示。

風投依然是主要融資渠道

看似前途無量的行業(yè)，在另外一些人看來，卻并不是好做的買賣。

SOHO中國董事長潘石屹表示，長租公寓是虧本的買賣，“(長租公寓)一定會有銀行貸款，按照銀行的基準利率是4.9%，把款貸過來建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房的價格再翻一番還是虧本的。”新城控股(601155)高級副總裁歐陽捷持同樣的觀點，他認為目前長租公寓沒有很好的盈利模式。

到目前為止，尚未有長租公寓品牌宣布整體盈利，相反，根據(jù)《白皮書》統(tǒng)計，截至目前全國公寓門店關(guān)店率達到3.6%。分析人士認為，沒有資金端的支持，租金收益難抵投資成本的現(xiàn)實狀況很難讓長租公寓走遠、做大。

為了讓長租公寓能得到更好的資金支持，4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》稱，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的ABS產(chǎn)品，試點發(fā)行REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)。同時，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。政策出臺之后，各家銀行也紛紛響應。據(jù)統(tǒng)計，目前已有建設銀行、工商銀行、中信銀行、中國銀行等多家金融機構(gòu)進入長租公寓領(lǐng)域。

行業(yè)內(nèi)部人士稱，即使政策利好，但長租公寓類REITs等至今尚未在行業(yè)內(nèi)真正落地。《白皮書》同樣表示，REITs發(fā)展缺乏核心要素，根本原因是盈利阻力大，低租金回報率對投資者的吸引力不強，因此REITs的落地仍需時間。由于行業(yè)盈利模式的困境，雖然風險投資曾在2017年遇冷，但目前仍然是主要融資渠道。

破局亟待長效機制

8月17日，北京住建委等多個部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。8月20日，10家中介公司宣布將手中12萬套房源投放市場，并承諾房租不漲價。

分析人士認為，房租上漲的根本原因還在于供需矛盾。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，之前推動房租上漲的公寓企業(yè)如承諾不漲房租，那么相關(guān)企業(yè)搶占房源的步伐將放緩。但是這個承諾會不會落地，則需要看后續(xù)市場變化。

在貝殼研究院院長、貝殼找房首席經(jīng)濟學家楊現(xiàn)領(lǐng)看來，租賃市場空間沒有想象的那么大。楊現(xiàn)領(lǐng)補充道：“過去20年，開發(fā)商賣了1.4億套房子，過去5年，過去10年，是加速增長的，越來越快，拋物線到頂點再下來。而租賃是線性增長，不會特別快，因為租賃的需求，收入不增加，市場就不會擴大，所以是緩慢的線性增長。”

張大偉曾公開表示，很多租賃企業(yè)，特別是長租公寓運營商，低價囤積中低端房源，對其進行升級改造；改造完成后，將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。一旦資金鏈斷裂，留給市場的將是房東和承租人兩傷的爛攤子。

當前的一盆冷水，或許能讓資本和長租公寓企業(yè)都冷靜下來。有投資人表示，歸根到底，長租公寓的盈利能力還是來自精細運營、服務價值、用戶黏性等，而不是只當一個賺賺差價的“二房東”。還是創(chuàng)業(yè)圈的那句老話，不要等到潮水退了，才意識到自己是在裸泳。