作為一種新型金融服務產品，以房養老原本可以把老人們的房子變成實實在在的“養老金”，但市場上不少打著“以房養老”旗號推出的服務和產品卻難辨真假，一不留神，“以房養老”可能會變成“錢房兩失”。近期，又一起涉嫌借“以房養老”將老人引入住房抵押貸款圈套的事件浮出水面，北京商報記者對此展開追蹤調查，試圖揭開“偽以房養老”的套路真相。

千萬元級“以房養老”糾紛

養老需求快速爆發，各路打著養老旗號的理財產品陸續問世。日前，北京商報記者接到消費者王女士(化名)投訴稱，自己的母親生前曾通過國資眾信資產管理(北京)有限公司(以下簡稱“國資眾信”)參與了一項所謂“以房養老”產品，將自己名下的房屋以較高的利息率抵押給了一個個人放貸方，而由此拿到的100余萬元的借款則直接交給了國資眾信。然而在王女士母親過世后，國資眾信不僅沒有按照承諾按時發放“分紅”，甚至未按約定定期向貸款方還款，最后自己只能先花160萬元連本帶息將房屋贖回。

“這一次，王女士遇到的所謂‘以房養老’項目，很可能只是套著以房養老外殼的違規房屋抵押借貸，看似高投資回報的背后，卻隱藏著極大的風險。”資深經濟律師郭哲告訴北京商報記者。

王女士介紹，2017年底，自己的母親在朋友的介紹下接觸了所謂的“以房養老”項目，后經過一段時間了解，母親選擇了國資眾信介紹的抵押貸款項目，將自己位于昌平區的閑置房產通過國資眾信抵押給個人一年并貸款130萬元。“當時，國資眾信承諾每個月會幫助母親向借款人支付2.6萬元的利息并且給母親1.1萬元左右的‘分紅’，1年抵押到期后代為贖回原本的房產。”王女士介紹，去年4月底母親去世后，自己和家人才了解到母親參與了這項投資，因此立即前往國資眾信當時位于昌平的實體店要求終止合同。王女士直言，當時國資眾信的負責人明確表示可以終止合同，并承諾1-2個月內辦理完手續，然而至今國資眾信不僅未能如約終止項目，而且還長期拖欠代替王女士母親償還借款人的利息以及“分紅”。

“國資眾信與母親定下的合約期限為去年一年，但7月后就不再按照約定代還每月2.6萬元的貸款利息，而每月1.1萬元的‘分紅’則只給了一兩個月。”王女士告訴北京商報記者，現在與自己情況類似的家庭還有10余個，最低抵押貸款額度都在300萬元以上，總金額已高達數千萬元。據王女士透露，現在國資眾信位于昌平的實體門店已“人去樓空”，因為該公司遲遲未還款，其他抵押房屋的家庭甚至已面臨房屋即將被拍賣的情況，自己已向公安機關報案。王女士透露，目前國資眾信相關負責人仍然能在聯絡到，但對于還款事宜仍然“一拖再拖”，始終不肯給一個確切的答復。截至發稿時，北京商報記者多次聯系國資眾信相關負責人，但該負責人始終未接聽電話。

層層交織利益網

國資眾信的“套路”在國內的養老市場上并不陌生，日前備受熱議的“中安民生以房養老事件”采取的就是類似的模式。近期還有微博網友爆料稱，因資金鏈斷裂，有大量老人因中安民生“以房養老”項目延期兌付，而可能會面臨自己的房屋被拍賣等情況。這一消息也再次讓中安民生養老服務有限公司來到了輿論的風口浪尖。

4月9日，北京市公安局海淀分局官方微博發布情況通報稱，針對有投資人舉報北京中安民生資產管理有限公司及中安民生養老服務有限公司從事非法集資活動的情況，北京市公安局海淀分局已對相關公司立案偵查。根據警方通報的消息和業內分析，這次中安民生被查很可能與此前該企業大肆推廣并引起諸多爭議的所謂“以房養老”產品密切相關。

值得注意的是，經過查找，北京商報記者發現，中安民生似乎與消費者向本報投訴的國資眾信有著“非比尋常”的關系。根據企查查網站披露的信息，國資眾信目前的實控人為楊智信，持股比例為97%，然而，楊智信同時也是北京中安民生資產管理有限公司控股的北京中安民生投資管理中心(有限合伙)的投資人之一，持有該公司11.11%的股份。王女士還告訴記者，有消息稱，楊智信原本就在中安民生任職，后獨立出來成立了國資眾信，國資眾信的負責人目前已經接手了中安民生的管理工作，還對中安民生的部分員工進行了培訓。

雖然目前國資眾信的資金情況暫時還不明朗，但中安民生的資金風險已經愈演愈烈。 北京商報記者也獨家獲悉了中安民生早已出現資金斷裂風險的消息。據業內知情人士透露，近期，中安民生在北京唯一一家位于馬家堡的養老驛站，正急于尋找投資方“接盤”。就此，北京商報記者聯系到這家驛站的負責人，該負責人證實了上述說法。“驛站是去年11月開業的，面積為1200平方米，現在每天有100多人在驛站里活動、就餐，但至今驛站連推廣宣傳活動都還沒來得及做。”該負責人表示，雖然驛站開業后中安民生沒有按時發放工資，但今年春節前員工拿到了補發的一個月工資后，原以為公司只是暫時資金困難，不曾想年后至今工資就一直拖欠著，現在已有4個月的工資未發放，應該是開業時公司的資金鏈就已經有問題了。

這位驛站負責人告訴北京商報記者，現在驛站的租期到6月底，大部分員工已經離職，只剩下10余位工作人員，現在只能靠自己個人借錢度日，日前自己終于拿到授權可以找人“接盤”驛站，“現在員工工資+社保+一些合作廠商結款加起來驛站的欠款約為73萬元，接手的投資方需要代為償還這些費用”。有業內人士直言，這不由地讓人擔憂起與中安民生存在利益關系的國資眾信是否也陷入了資本困局中。

就此，北京市民政局副局長李紅兵向北京商報記者表示，一旦在京發現搭車、冒牌的以房養老產品，政府一定會毫不留情地查處，而且如果沒有經過合法途徑獲得相應資質的以房養老產品，將肯定不能進入到本市的養老機構中。

李逵與李鬼

不論是中安民生還是這次的國資眾信，同樣的模式、相似的結局，讓人不禁對這種打著“以房養老”旗號的金融產品的可靠性產生了疑問。郭哲告訴記者，目前，北京全市的公證處都被明令禁止不得輕易做有強制執行效力的債權文書，就是針對近年來市場上出現的這種“偽以房養老”事件采取的措施。“在我國正規的以房養老產品還不成熟，不乏一些不法企業鉆空子，它們的目的不是確保老人的房子最終能夠用于養老，而是將以房養老作為幌子欺騙老人。”

郭哲分析稱，以房養老的金融產品，橫跨多個領域，還涉及創新的養老方式，從事這類經營活動需要擁有相應的主體資質。以國資眾信為例，企查查披露信息顯示，國資眾信工商登記的所屬行業為衛生和社會工作，“然而，該企業向老年人推薦所謂以房養老產品并且促成交易達成時，卻是在進行理財服務，目前我國現行法律有明確規定，從事這類服務的企業不僅需要在工商部門登記、持有相應營業執照，還需要獲得歸口行業主管部門核準，拿到特許經營許可證后才可以開展相關活動，可見從第一步來說，該企業就涉嫌程序上的違法，其主營業務并非借貸，經營主體資格不符合要求”。郭哲表示，如果企業資金鏈充足，投資人均沒有產生太大損失，那么該企業將面臨的是行業主管部門的行政處罰，如限期整改等;然而，一旦企業出現資本缺口，現金流斷裂，就將涉嫌存在欺詐、合同詐騙等違法行為。

另一方面，也有不少業內人士都表示，“偽以房養老”產品確實鉆了政策的空子，相關部門要嚴厲查處打擊。但近年來相關部門對于以房養老模式的推廣，也確實讓人們看到了一種新型養老保障產品的可能性。

中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文向北京商報記者介紹，截至去年7月31日，在住房反向抵押試點的四年期間，全國只有幸福人壽保險股份有限公司(以下簡稱“幸福人壽”)一家保險公司申辦開展了住房反向抵押養老保險業務，在其8個試點機構累計簽約201單(141戶)，累計承保139單(99戶)，在已承保的99戶中，北京、上海、廣州和武漢的客戶占90%,其中北京簽約30戶、承保28戶,南京、蘇州、大連和杭州等城市的住房反向抵押由于啟動不久，承保數量較少。住房反向抵押平均投保年齡71歲，平均月領養老金近8000元,每戶最高領取30000余元，每戶最低領取近2000元。

鄭秉文坦言，直至目前，幸福人壽推行反向抵押養老保險(即“以房養老保險”)業務仍十分謹慎，因為國內房地產市場不夠穩定，而且業務對資金規模的要求相對較高，“現在，雖然試點階段已經結束，以房養老保險已經向全國推開，但大多數企業尤其是大型保險企業仍在觀望階段，還未開始大規模進入市場”。鄭秉文表示，而這種正規的以房養老項目與市場上出現的“偽以房養老”產品有著本質的區別。

亟待規范與刺激的新市場

作為一種新興的跨資本市場和房地產市場的資源配置方式，真正的以房養老當初在國內起步時被當做養老模式的一種有效補充而備受期待。然而，隨著時間的推移，這一新模式的水土不服狀況已逐漸顯現出來。公開資料顯示，此前我國確定的首批以房養老試點城市北京、上海、廣州、武漢，基本都出現了相關業務遇冷的現象。

“很顯然，過去試點的四年間，以房養老的成績單并不盡如人意。”不過，鄭秉文也表示，這樣的結果也在意料之中，早在四年前住房反向抵押試點啟動之初，業內就認為以房養老這個新生事物的市場將十分有限，而四年的試點結果也證明這確實是一個小眾產品。

另一方面，也有專家樂觀地表示，即使在我國以房養老將成為相對小眾的消費方式，只有一成老人愿意嘗試，對于企業和政府來說，這部分市場也是十分可觀的。據國家統計局公布的數據顯示，截至2018年底，我國60周歲及以上老年人口約為2.5億，占總人口的17.9%，以此計算，1/10愿意以房養老的老人就有2500萬人左右，更何況未來老齡化加速，這部分人的數量還將繼續增加。

從整個行業的角度來看，鄭秉文建議相關部門應盡快出齊配套政策，鞏固正規企業開展以房養老業務的信心。“從住房反向抵押的供給端來看，保險公司面臨的風險和不確定性比需求端還多、還要復雜，包括長壽風險、市場風險、利息風險等，從美國等國家的經驗來看，政府部門普遍都會通過不同的渠道給提供以房養老保險產品的企業開設‘再保險’，這樣如果保險企業因為樓市的劇烈波動而在收回老人的房產時利益受損，將會獲得一定的保險補償，此前香港也實行過相關制度，獲得了業界的認可，建議內地可以參考相關制度推出一些類似的措施。”

更為重要的是，穩步發展的以房養老市場“遭遇”了李鬼，還有不少老人因此受到損失，各界都期待相關部門能盡快“官宣”更多相關政策規范市場。

日前，北京市民政局就在最新印發的《北京市整治養老行業“保健”市場亂象保護老年人合法權益工作方案》中直接點名“以房養老”產品的相關問題，明確要重點整治本市損害老年人權益的行為，如“以房養老”詐騙、出售或泄露老年人信息及隱私等。

“在法律環境層面，我國應加快完善和補充涉及住房反向抵押的相關立法，盡快破除相關立法瓶頸。”上述專家認為，就住房反向抵押來說，《繼承法》、《物權法》、《擔保法》等法律中還有一些不配套、不一致甚至一些法律銜接的空白點，急需修訂相關法律條文。以幸福人壽住房反向抵押四年試點的情況為例,該公司目前提供的產品只有一款即“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)”。這款產品雖然十分有利于房主，但涉及有關《繼承法》的法律問題。比如：繼承人如果沒有生活來源或沒有生活能力或對抵押房產占用不騰房時，抵押物就難以處置，因為這里涉及《繼承法》中關于繼承權與他項權的矛盾。

還有業內人士建議，為了激發市場需求，還應給予以房養老保險業務一定的政策支持。同時，在向全國推廣的過程中，可以考慮逐步擴大抵押房產的范圍，將其他類型的不動產，如商業類的房產、共有產權住房、農村宅基地房產、農村家庭承包的土地使用權等列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題，真正實現老有所養。