● “房住不炒”是我國很長一段時間內的房地產市場調控目標，深圳市此次的房地產調控措施，從法律上看，屬于常規的調控手段，目的在于調控深圳市的房價不能“猛漲猛跌”

● 今年上半年，以深圳為代表的城市房價上漲，并非真實住房需求增長所推動，多地出臺調控房地產市場新政，正是為了落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，遏制投機炒房，維護房地產市場穩定

● 為避免資金惡炒部分城市特別是二線城市房價，亟須升級一線、二線城市限購政策，以應對投資投機需求的涌入。但更重要的是，我們需要對沿用多年的限購限貸住房調控體系進行重構

近日，廣東省深圳市發布被稱為“深八條”的調控房地產市場新政策，其目的在于“遏制投機炒房，加強房地產金融監管，嚴厲打擊房地產市場違法違規行為，規范房地產市場秩序”，引發社會廣泛關注。

值得注意的是，發布調控房地產市場新政策的城市不只有深圳。今年7月以來，浙江省杭州市、廣東省東莞市、浙江省寧波市等地均已發布了調控房地產市場新政策。

接受《法制日報》記者采訪的專家認為，今年上半年以深圳為代表的城市房價上漲，并非真實住房需求增長所推動，多地出臺調控房地產市場新政，正是為了落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，遏制投機炒房，維護房地產市場穩定。

專家認為，為避免資金惡炒部分城市特別是二線城市房價，亟須升級一線、二線城市限購政策，以應對投資投機需求的涌入。但更重要的是，我們需要對沿用多年的限購限貸住房調控體系進行重構。

深圳房價扶搖直上

調控防止猛漲猛跌

7月15日，深圳市一條涉樓市的重磅消息——深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局等8部門發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

在這份文件中，深圳市提出8條具體調控房地產市場措施，被稱為“深八條”。

其中，第一條正是“調整商品住房限購年限”。即深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)繼續按照提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規定執行。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析稱，以往，由于深圳落戶難度較低，限購政策實際接近虛設。而新規中限購全面收緊，要求在深圳市落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保，才能購買商品住房，“持深圳戶口者在深圳購房的門檻提高”。

除此之外，“深八條”還包括完善差別化住房信貸措施、發揮稅收調控作用、細化普通住房標準、加強熱點樓盤銷售管理等措施。

深圳市此舉旨在落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，實現穩地價、穩房價、穩預期目標，支持合理自住需求，遏制投機炒房，加強房地產金融監管，嚴厲打擊房地產市場違法違規行為，規范房地產市場秩序。

今年以來，深圳市房價持續上漲，牽動著公眾的敏感神經。比如今年4月份時，深圳市某一套房源售價從1280萬元上調到1380萬元，調價幅度達100萬元。

4月22日，深圳市住房和建設局稱，對于輿論反映部分住宅小區二手房價格過高問題，經初步調查，主要是部分業主掛牌價過高，存在嚴重背離市場行情的情況。

但深圳市房價上漲也是事實。國家統計局發布的數據顯示，今年上半年，深圳市二手房的價格，環比分別上漲0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%和1.9%。其中，在3月份、4月份和5月份，分別排在全國70個大中城市的第一、第二和第二。

鄒琳華告訴《法制日報》記者，2020年上半年，深圳等一線城市樓市走勢引人矚目。即使受到疫情沖擊，深圳房價仍扶搖而上，房價水平趕超北京位居全國第一。

鄒琳華稱，據2020年6月緯房指數顯示，2020年上半年，深圳房價累計上漲11.35%，上海累計上漲4.72%，北京累計上漲2.81%，廣州累計上漲0.23%。

在鄒琳華看來，2020年上半年以深圳為代表的一線城市房價上漲，本質上是由廉價資金而非真實需求增長所推動。為了對沖疫情影響促進經濟復蘇，宏觀政策綜合運用了降準、降息、再貸款等手段，以促使市場流動性合理充裕、避免企業資金鏈斷裂。但由于實體經濟尚未恢復景氣，實體產業資金實際吸納能力仍較差，股市和樓市也成為資金流向的重要選項。

鄒琳華認為，在寬松的貨幣環境下，資金流入房地產市場概率增加。在各類城市中，一線城市房地產流動性好，二手房市場發達，更受投資投機資金的青睞。在北上廣深四個一線城市中，由于深圳落戶容易、限購實際門檻很低，又更易成為各路投機資金的主戰場。因而，深圳房價的率先上漲并非偶然。

“此次深圳調控升級，有利于房價降溫。”鄒琳華說。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波對《法制日報》記者說，“房住不炒”是我國很長一段時間內的房地產市場調控目標，深圳市此次的房地產調控措施，從法律上看，屬于常規的調控手段，目的在于調控深圳市的房價不能“猛漲猛跌”。

在樓建波看來，這種常規調控手段并沒有突破中央“房住不炒，因城施策”政策框架，并不代表國家房地產市場調控走向的改變，而只是穩定房地產市場。

多地密集出臺政策

落實房住不炒精神

近期出臺樓市新政的并非只有深圳一個城市。

今年7月2日，為落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，抑制投機炒房，浙江省杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》，對公證搖號銷售有關事項進行了明確。

針對杭州市實行寬松人才引入政策、吸引大量外來人員落戶的情況，樓市新政進一步規范高層次人才優先購房有關要求，明確在杭州市以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。

根據統計數據顯示，截至2019年年底，杭州市的常住人口首次突破1000萬人，達到1036萬人，流入人口增多，由此產生大量的購房需求，使得原本就“一房難求”的杭州更加緊張。

對此，杭州樓市新政對“無房家庭”的認定進行補充，規定戶籍所在地屬于本市非限購范圍內的購房家庭，除需符合原有要求外，還需滿足“自購房之日前一年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社會保險或個人所得稅滿12個月”的要求。

同樣在7月2日，為落實“房住不炒”定位精神以及“一城一策”相關工作要求，廣東省東莞市住房和城鄉建設局發布《關于進一步加強商品住房預(銷)售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市銷售;加強商品住房項目銷售監管，加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴格規范商品住房認購行為等。

7月6日，浙江省寧波市住房和城鄉建設局、寧波市自然資源和規劃局等聯合印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出保持土地市場平穩、調整限購區域范圍、強化金融政策監管等“十條”穩定房地產市場的新措施。

其目標同樣是為貫徹落實黨中央、國務院有關決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保障和支持自住需求，抑制投資投機行為。

鄒琳華研究發現，這些地方出臺樓市新政的背后，是這些地方的房價持續上漲。2020年6月二線城市緯房指數顯示，27個二線城市樣本中，寧波、四川成都等城市漲速顯著上升，東莞、江蘇無錫等城市也仍維持相對較高的漲速。

“未來更多的一線、二線城市要升級限購政策。”鄒琳華認為。

樓建波認為，出臺房地產市場調控措施的地方，基本上都是房價上漲比較快，這些地方密集出臺樓市新政，是落實中央“房住不炒”政策的體現，穩定房地產市場。

在樓建波看來，這向社會傳遞的信號是，政府穩定房地產市場的決心沒有變，各地落實中央“房住不炒”政策的初衷沒有變，就是要整頓房地產市場秩序，讓房地產市場降溫，打造一個有序的、穩定的房地產市場。

“需要注意的是，從解決人民群眾住房問題的角度講，房地產市場調控不是把房價往下調，讓大家都去買房子。”樓建波提醒說，解決人民群眾住房問題，根本上還是要靠政府提供的保障性住房，比如人才住房、租售并舉、共有產權房等，“這兩個方面要分開”。

依法調控遏制投機

竭力平衡供需關系

中央“房住不炒”政策可以追溯至2019年4月19日。

當日的中央政治局會議明確提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

3個多月后，中央政治局會議重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

今年4月17日，中央政治局召開會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。

樓建波認為，中央多次強調“房住不炒”傳遞的信號是，這將是很長一段時間內我國房地產市場調控的目標。

據鄒琳華研究，進入2020年6月，另一個值得關注的新現象是，除深圳外，其他一線城市房價漲速有減緩態勢。

2020年6月緯房指數顯示，上海房價環比上漲0.65%，漲速比上月下降0.16個百分點;北京房價環比上漲0.13%，漲速比上月下降0.76個百分點;廣州房價環比下降0.19%，漲速比上月下降0.86個百分點。

在鄒琳華看來，這說明除深圳外，北京、上海、廣州房價的快速上漲均缺乏后勁，市場難以支持房價持續快速上漲。這可能是因為，北上廣限購政策遠比深圳嚴厲，住房投資投機成本過高，資金進入相對更為困難。這也從另一側面表明，短期內，嚴厲的限購可以在一定程度上彌補限貸政策的漏洞。

鄒琳華認為，自2010年北京首次引入限購以來，以限購限貸為基本框架的調控政策體系已經運行了10年。這兩大行政管控手段，幾乎成了住房市場“長效機制”的一部分。然而，今年上半年以深圳為代表的一線城市房價走勢表明，限貸政策實際接近失效。

鄒琳華解釋稱，今年上半年，商業抵押貸款利率已經降至遠低于按揭貸款利率的水平。人們可以通過抵押等途徑更低成本地獲取購房資金，使得限貸政策失去作用，已有的以限購、限貸為基本框架的調控政策體系面臨解體。

鄒琳華補充說，盡管如此，在疫情多維沖擊及內外部經濟形勢極不明朗的條件下，房價不存在全面上漲或持續上漲的經濟基礎。換句話說，放任資金炒房，雖然房價短期可能大漲，但必將以大跌收場。從防范宏觀風險角度看，“房住不炒”的方向不可能改變，維持房地產市場的總體穩定仍是基本方略。“2020年下半年，在限貸失效的背景下，更多的城市將隨深圳升級限購政策。”

鄒琳華建議，在較短的時間內，我們可以通過升級限購來應對投資投機需求的涌入。但更重要的是，在限貸失效的背景下，我們需要對沿用多年的限購限貸住房調控體系進行重構。

樓建波認為，在一定時間內，各地有必要采取“限”的政策，這有助于依法落實“房住不炒”目標，但在住房供給長期不充分的情況下，“限”的政策只能暫時壓制房價上漲，無法從根本上解決房價上漲的問題。

在樓建波看來，就房地產市場來說，房價到底是漲還是跌，最終的決定因素是供求關系，而住房的供求關系又跟地方的經濟發展有關，只有一個地方經濟在發展，人口在聚集，才會形成房地產市場。

樓建波稱，房地產市場的調控目標主要還是促使供需關系平衡，特別是在法治的軌道上進行調控。一方面，增加商品房供應;另一方面，促使地方加大保障性住房的供給，尤其是租賃型保障住房的供給。