新華財(cái)經(jīng)上海1月20日電（記者杜康）開年以來，已上市的11只公募REITs產(chǎn)品二級市場交易價格呈現(xiàn)出了獨(dú)立于股市的行情。行業(yè)人士表示，新的一年，公募REITs產(chǎn)品擴(kuò)容速度料將大大加快。同時，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎REITs交易過熱后的估值回歸，當(dāng)前二級市場表現(xiàn)火熱與“錢多貨少”有一定關(guān)系。隨著產(chǎn)品供應(yīng)增多，交易型資金需警惕。

開年REITs二級市場估值漲勢良好 項(xiàng)目擴(kuò)容有望加快

與股市承壓波動不同，2022開年以來，11只REITs產(chǎn)品二級市場價格漲勢良好。截至19日，開年后富國首創(chuàng)水務(wù)REIT以11.58%的漲幅居首；其次為紅土創(chuàng)新和中航首鋼綠能REIT，漲幅分別為7.35%%和3.88%。只有平安廣州廣河和華夏越秀高速微跌，跌幅少于1%。

首批公募REITs去年6月份上市，目前運(yùn)行已超過半年。目前共有11只公募REITs產(chǎn)品上市，覆蓋了基礎(chǔ)設(shè)施的四大領(lǐng)域，包括收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾污水處理、倉儲物；按經(jīng)營類型可分為特許經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目和產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目。

行業(yè)人士表示，2022年公募REITs擴(kuò)容速度將加快。此外，有望看到新領(lǐng)域REITs產(chǎn)品的推出。

2021年12月31日，發(fā)改委發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知，鼓勵企業(yè)拿優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，加快申報(bào)進(jìn)度；提出做好項(xiàng)目分類儲備，全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫應(yīng)做到項(xiàng)目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”。對此，華夏基金表示，“通知總結(jié)了試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)過程中的各重點(diǎn)環(huán)節(jié)，提出了加強(qiáng)各相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，有利于提升各相關(guān)部門對REITs申報(bào)的支持力度，加快申報(bào)進(jìn)度。”

“雖然通知的實(shí)施結(jié)果還有待進(jìn)一步觀察，但我們認(rèn)為后續(xù)公募REITs產(chǎn)品的擴(kuò)容大概率加快，尤其是特定類型項(xiàng)目的審批流程或?qū)⒖s短，包括住房租賃公募REITs項(xiàng)目，以及清潔能源類項(xiàng)目等。”晨星基金分析師吳雪艷說。

近日南京集中簽約了3個保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目，多地也紛紛發(fā)文支持住房租賃公募REITs發(fā)展。此外，鵬華基金旗下的公募REIT產(chǎn)品——鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金也于日前正式申報(bào)。整體來看，當(dāng)前4只公募REITs在排隊(duì)待批，加上已經(jīng)上市的11只REITs產(chǎn)品，公募REITs隊(duì)伍有望短期擴(kuò)容至15只。

上交所也表示，將推動項(xiàng)目常態(tài)化供給，使基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)走向深入。“上交所將進(jìn)一步密切與各方協(xié)作配合，緊緊圍繞國家重大戰(zhàn)略，積極支持創(chuàng)新驅(qū)動、綠色發(fā)展、民生保障等重要領(lǐng)域，協(xié)助解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題，盡快落地成熟項(xiàng)目，推動項(xiàng)目常態(tài)化供給，形成REITs市場的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。”上交所副總經(jīng)理盧大彪說。

產(chǎn)品估值高與“錢多貨少”有關(guān) 交易型資金需警惕

回顧已上市產(chǎn)品的表現(xiàn)。估值方面， REITs底層資產(chǎn)的成長性在二級市場價格上得以體現(xiàn)。截至本月14日，所有REITs產(chǎn)品收盤價均較首發(fā)價格有所提升，11只產(chǎn)品相對發(fā)行價漲幅平均值達(dá)31.06%。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)以63.76%位居第一；其次是紅土創(chuàng)新和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT，也獲得超40%的漲幅。平安廣州廣河則以4.35%的漲幅目前居于隊(duì)尾。

關(guān)于估值，華夏基金表示，當(dāng)前, 我國REITs尚處于上市初期的成長階段。在“錢多貨少”的狀態(tài)下，二級交易活躍度遠(yuǎn)超于海外REITs市場，與股票市場相當(dāng)，股性難免被放大。“當(dāng)前REITs產(chǎn)品具有稀缺性，加之已上市REITs項(xiàng)目較為成熟優(yōu)質(zhì)，配置型資金可積極參與，均衡布局；對于交易型資金而言，需警惕REITs交易過熱后估值回歸理性的風(fēng)險。”

波動方面，現(xiàn)有REITs產(chǎn)品呈現(xiàn)出相似特征。首日都經(jīng)歷了火爆的打新場面，之后的兩個多月時間里，經(jīng)歷了較為冷靜的觀望期，價格逐步回落，成交量下降，市場較為平靜。自去年九月份至今，公募REITs步入活躍成長期，在二級市場開始發(fā)力。流動性方面，開年以來，11只公募REITs前兩周平均換手率分別達(dá)到1.19%、1.53% ，這換手率與國際市場對比，并不算低。

隨著更多的REITs項(xiàng)目上市，行業(yè)人士表示，投資者需要更謹(jǐn)慎判斷。

“REITs是一種適合長期持有的配置型資產(chǎn)而不適合短期炒作。REITs具有高票息、抗通脹、長期回報(bào)率高、分散風(fēng)險等投資價值，從海外經(jīng)驗(yàn)來看，REITs產(chǎn)品20年的平均回報(bào)率跑贏其他股票、債券等各類資產(chǎn)。因此，拉長維度來看，REITs是一種適合長期持有的配置型資產(chǎn)，并不適合交易性資金過度炒作。”華夏基金表示。

此外，吳雪艷表示，根據(jù)2021年12月31日公布的的相關(guān)《通知》，對已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，未來將加強(qiáng)回收資金使用情況的跟蹤監(jiān)督。“隨著相關(guān)披露加強(qiáng)，項(xiàng)目信息更透明，投資者對底層項(xiàng)目的了解更深入，項(xiàng)目在二級市場價格波動可能會更合理。”

吳雪艷稱，投資者還需要關(guān)注底層資產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險。當(dāng)前測算的未來現(xiàn)金流具有不確定性，當(dāng)經(jīng)營狀況低于預(yù)期時無法兌現(xiàn)。普通投資者參與公募REITs投資需仔細(xì)研究REITs項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營情況、現(xiàn)金流預(yù)測情況、資產(chǎn)評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據(jù)二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

此外，行業(yè)也表示，期待擴(kuò)募細(xì)則出臺。“未來我們希望看到更多的海外投資者參與中國的REITs投資。規(guī)模是投資者重要的流動性衡量指標(biāo)和投資門檻，目前國內(nèi)Reits產(chǎn)品單體規(guī)模仍然較小。”瑞銀證券亞太區(qū)工業(yè)級基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)主管徐斌說。吳雪艷也表示，不同于海外公募REITs可投資于多種資產(chǎn)，國內(nèi)公募REITs中80%資產(chǎn)投向單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，因而具有較高的集中度風(fēng)險。

對此，上交所表示未來將完善擴(kuò)募機(jī)制。“上交所將支持運(yùn)作良好的REITs通過擴(kuò)募機(jī)制做大做強(qiáng)。結(jié)合國際REITs市場成熟經(jīng)驗(yàn)及境內(nèi)股票市場的相關(guān)機(jī)制安排，上交所將積極推動擴(kuò)募配套規(guī)則的出臺，并組織市場各方篩選合適資產(chǎn)，爭取盡快推動擴(kuò)募項(xiàng)目落地。”盧大彪說。

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