房貸利率又要上調了？

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自去年以來，不少城市新發放的住房貸款利率都出現下調，有的城市首套房貸款利率甚至低至3.7%，創多年來歷史低點。但隨著房地產市場顯現復蘇，一些城市新房銷售價格連續上漲，此前的低利率或許堅持不了太久了。

中國人民銀行在20日下午舉行的新聞發布會上表示，要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。按照最新LPR報價，全國統一的首套房貸利率下限為4.1%。

申萬宏源在近日一份研報中指出，若5年期以上LPR持平，未來兩個季度內會有超30個城市面臨首套房貸利率重新上調20—30個基點的潛在風險，尤其是二三線城市。

超30城首套房貸款利率要上調？

2022年9月29日，人民銀行、銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。2023年1月5日，上述兩部門發文稱，決定在該政策的基礎上，建立新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制。

這兩項政策發布后，很多符合條件的城市的首套房貸款利率應聲下調。

央行貨幣政策司司長鄒瀾4月20日表示，據統計，截至3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個。其中，83個城市下調了首套房貸利率下限，這些城市執行的下限與全國下限相比，大概低10到40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。首套房貸利率政策的調整優化，帶動房貸利率有所下降。從全國看，今年3月，新發放個人住房貸款利率4.14%，同比下降了1.35個百分點。

不過，今年以來，房地產市場出現復蘇跡象，國家統計局每月公布的70個大中城市數據中，房價環比、同比上漲的城市數量逐漸增多。

按照前述通知，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

根據規定，購買普通自住房的首套商業性住房貸款利率下限調整為相應期限LPR減20個基點。最新的5年期以上LPR為4.3%，那相應的首套房貸款利率下限為4.1%。

鄒瀾表示，去年年末，人民銀行、銀保監會建立了新發放首套房貸利率政策動態調整機制，實現了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動態靈活調整，也就是說，可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。

申萬宏源在4月16日的研報中稱，基于“2022年12月-2023年2月”的70城房價數據，滿足放寬房貸利率下限城市的范圍已由此前38個城市縮小至9個城市，而根據2023年3月數據，城市范圍進一步縮小至5個城市。全國首套房貸利率理論下限4.1%，意味著從二、三季度開始，若5年期以上 LPR不變，會有超30城面臨重新上調首套房貸利率20-30基點的潛在風險。

專家：存在觸發上調的可能

▲資料圖：上海中心大廈。中新經緯 薛宇飛 攝

房貸利率階段性下調剛剛實施幾個月，房貸利率就要回調，真的會發生這種情況？

對此，招聯首席研究員董希淼對中新經緯表示，按照規定，評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲的城市，應當自下一個季度起恢復首套房貸款利率下限。“該規范比較明確，因此，新房價格同比和環比出現連續3個月上漲的城市，應當按照規定上調房貸利率。”

董希淼稱，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個，新發放貸款利率出現比較明顯的下降，說明地方政府和金融部門在過去用足、用好了該項政策，該政策也發揮了積極作用。

對于人民銀行的表態，易居研究院研究總監嚴躍進對中新經緯分析，要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市恢復執行全國統一的首套房貸利率下限，說明一些熱點城市存在房貸利率上升的可能性。

中原地產首席分析師張大偉認為，人民銀行所提及的是“房價出現趨勢性上漲苗頭的城市”，或許意味著房價有數月持續上漲的城市才需要恢復首套房貸款利率下限，“當前市場表現還不太好，若出現房貸利率上調，對購房人的心理有一定影響。”

董希淼稱，房貸利率處于低位，對房地產市場的復蘇起到了促進作用。一方面是引導市場預期，較低的貸款利率能促進購房者入場；另一方面是降低住房消費負擔，減輕購房人壓力。從整個房地產市場的表現看，一線城市的復蘇狀況比較明顯，但三四線城市較為脆弱，房地產市場的平穩健康發展需要繼續采取積極措施。在當前情況下，房貸利率應維持相對較低的水平，不宜過快退出。

董希淼同時表示，對房貸利率應對區別對待。首套房貸利率處于歷史相對較低的水平，但二套房房貸利率依然相對較高，未來在支持改善性住房需求上還有很多空間，比如，在一些城市可以考慮階段性下調二套房房貸利率的下限。

嚴躍進稱，房地產市場對經濟拉動作用仍不明顯，如果未來有一些城市不滿足階段性下調首套房貸款利率下限的要求、需要上調利率時，可以出臺對沖舉措，繼續支持住房需求。

5年期以上LPR還降嗎？

20日，最新一期貸款市場報價利率（LPR）公布，1年期LPR、5年期以上LPR分別為3.65%、4.3%，連續8個月按兵不動。由于房貸利率與LPR報價緊密相關，意味著全國市場上的房貸利率將暫時維持現有水平。

對于LPR報價長期未做調整，東方金誠分析稱，4月的LPR報價不變，符合市場預期，主要原因是3月MLF操作利率未做調整，LPR報價基礎穩定，而且當前銀行凈息差處于歷史最低點，報價行壓縮LPR報價加點動力不足；與此同時，一季度經濟超預期回升，樓市較快回暖，也降低了下調1年期和5年期以上LPR報價的必要性。

但東方金誠判斷，若今年二季度樓市回暖過程出現反復，未來不排除在MLF利率不動的同時，5年期以上LPR報價單獨下調10—15個基點（0.1—0.15個百分點）的可能。董希淼也認為，5年期以上LPR報價在未來仍有下降空間。申萬宏源稱，需要關注人民銀行后續是否會對5年期以上 LPR進行適當調整，以緩和潛在房貸利率上調壓力。

貝殼研究院監測顯示，2023年4月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1個基點；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116個基點和54個基點。4月貝殼百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平，保持2019年以來最快的放款速度。

貝殼研究院稱，4月份，淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽、贛州、蘭州9個城市首套房貸利率降低。截至4月18日，二線、三四線中已有近半城市首套房貸利率低于4.1%。分能級統計，4月二線及三四線首套利率略有下降，分別為3.98%、3.99%，二套利率不變；一線城市首二套利率不變，維持4.60%、5.13%。

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