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萬柳書院，暴雷了。

今年年初“萬柳少爺”的意外走紅，讓這個位于北京海淀的豪宅被全國知曉，其背后曾宣稱要做地產界“勞斯萊斯”的神秘開發商——中赫集團，也被拉向臺前。

而如今，萬柳書院再次受到輿論關注，起因中赫集團成了共同債務人被中國信達追債，中國信達為了收回錢款不得不將中赫抵押的75套萬柳書院豪宅拍賣。可問題是，這些房子早已售出，業主并非中赫集團，那些真正斥巨資購入房產的有錢人，房子現在莫名奇妙地被拍賣，算是被割了！

截至發稿，暫未看到這些業主的維權信息，難怪有網友調侃：“富人被割韭菜的時候，他們的姿勢都那么優雅。”

不過事件背后，可能沒你想象的那么簡單。

1

富人被精準收割？

最慘的可能還是債主

“北京豪宅的盡頭是萬柳書院”，但誰都沒想到，這個位于海淀核心區位，名校環繞的頂級豪宅，竟然暴雷了！

近日，有網友發現，中國信達在京東拍賣上，上架了“北京赫華恒瑞房地產開發有限公司不良債權轉讓項目”，債權總額高達近47億，該項目的抵押物中，包括75套萬柳書院住宅。

據京東拍賣顯示，上述不良債權轉讓項目的處置主體是中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司（下稱中國信達北分），處置的是對北京赫華恒瑞房地產開發有限公司（下稱赫華恒瑞）的不良債權。截至2023年1月31日，債權金額約為46.95億元人民幣，其中債權本金37.50億元。中赫集團有限公司是共同債務人。目前，該項目已有1萬次圍觀，35名意向人。

從表面上看，這就是一起中國信達北分討債的故事，但實際上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

據此前媒體報道，萬柳書院總共301戶，而且早已售罄。如果該報道屬實，說明這些房子實際上都是賣出去了的，是有人住的。

那為什么中國信達的拍賣頁面上又注明這75套房子是“未出售”的狀態呢？只能說明這些房子根本沒有網簽，也沒有房產證！

第一財經的報道證實了上述內容。有豪宅中介透露，中赫集團早就把這75套房子抵押出去，現在還沒資金解抵押，所以不能網簽、沒辦房本。

作為海淀的頂級豪宅，最強學區房，萬柳書院的業主基本都是北京的高端人士，柳傳志、丁磊等知名商業大佬也是萬柳書院的業主。另據地產自媒體“地產八卦女”爆料，萬柳書院的業主中，還有不少中赫集團的高管、合作伙伴、親戚朋友等。

由此，不少網友感嘆，“富人也被精準收割了！”

不過，如果這些業主確實已經支付價款并實際占有，那么，中國信達轉讓這筆不良債權回本的愿望，或將泡湯。這次拍賣損失最大的，沒準還是債主中國信達。

根據相關法律規定，民事執行中，業主已經支付價款并實際占有，但未辦理過戶手續的，如果業主沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結，已經查封的可以向法院提出執行異議申請，請求法院解除查封，同時可以聯合起訴開發商，要求退還購房款或辦理房產證，并承擔違約責任。

此外，今年4月，人民法院報公布《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，以司法解釋的方式明確了購房人的優先權：

商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

也就是說，如果這75套房子均為“已售未網簽”，那么這筆不良債權，實際上是個燙手山芋。可能不僅不能賣出去回本，抵押的這75套房子，還會被業主討回去。

中國信達，將會賠了夫人又折兵？

2

地產界的“勞斯萊斯”

成了“老賴”

這次債權公司中國信達申請不良債權轉讓，可以追溯到金谷信托踩雷赫華恒瑞。

天眼查顯示，目前中國信達已經成為赫華恒瑞唯一股東。但此前，赫華恒瑞為中赫集團旗下子公司。2019年4月22日，中赫集團、中赫置地等選擇退出了赫華恒瑞的股東行列，中國金谷國際信托有限責任公司成為了唯一股東，后者由中國信達資產管理股份有限公司持股93.75%。

作為房地產開發商，相較其他房企，中赫集團既沒有很大規模，也沒有很高的國民知名度，但卻在北京豪宅圈留下一個個傳說。

如釣魚臺七號院，作為中赫集團進入北京的第一個豪宅項目，2011年，中赫置地推出釣魚島七號院3號樓，高達30萬/平米的天價，成為當時京城最貴的樓盤，引發了市場強烈震驚。

隨后開發的萬柳書院，更是被譽為“北京海淀頂端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3億元，溢價率40.9%，從融創、保利、萬科等大型知名房企手中，搶下了北京萬柳地塊，成為北京當年的“雙料地王”。很快，萬柳書院就以神秘高端的姿態殺入市場，無論是一塊塊從荷蘭運回來的灰磚壘起來的五米高墻，還是每棵成本超6萬的成年銀杏樹，還是每平米20萬元的價格，都令業內外震撼不已。

“萬柳的墻、西宸的缸、霄八的頂兒、融創的湖、紫辰院的樹、北平府的院兒。”從這句順口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，對手是當時有名的融創觀瀾嘉苑、佳兆業廣場、恒大華府等，現如今，它遠遠超過這些對手。

去年，萬柳書院一套300平米的法拍房，最終成交價1.09億、單價達到驚人的36萬元/平米，說明萬柳書院雖然已經推出了8年之久，但其依舊在北京豪宅圈備受追捧。

中赫集團開發的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演員宋丹丹，就住在釣魚臺七號院。而柳傳志、丁磊等知名商業大佬則居住在萬柳書院。

幾大豪宅的成功奠定了中赫集團的“高端路線”，也因此，它被外界貼上了，“賣北京城最貴的房，拿北京城最貴的地”，“做地產中的‘勞斯萊斯’”的標簽。

但隱藏在豪宅開發商光環的背后，這個地產界“勞斯萊斯”卻多次成為被執行人，被執行標的高達11億。

今年年初，因為履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務，中赫集團正式成了“老賴”。

3

中赫被北京國安坑了？

中赫集團如今淪落到這個地步，其實是有跡可循的。

事實上，早在今年年初“萬柳書院少爺”走紅之時，深藍財經就曾深挖出背后的中赫集團，發現其深陷財務危機。

從知名豪宅的開發商到淪為“老賴”，中赫集團實控人周金輝的人生軌跡跟著急轉直下。而追根溯源，這個轉折點，就在于收購北京國安。

近十年來，房企紛紛開始了多元化轉型，但轉型之路并不好走。早在2008年開始，中赫集團就嘗試過多元化業務，先后進軍能源市場、團購網站，但最終都慘淡收場。最終，周金輝將轉型的目光，放到了體育領域。

2016年，在螞蟻金服與IDG資本退出后，中赫集團以35.5億元參股國安足球俱樂部64%股權，成為國安的新東家。接著在2021年6月，中赫集團從中信集團手中拿下北京國安俱樂部36%股權，至此拿下北京國安俱樂部全部股權。如果北京國安的估值一直沒變，那么中赫集團拿下北京國安，總計花費了約55.5億。

看到這里，有人也許會感嘆：賣豪宅真是賺錢啊！NO，NO，NO!如果真的是這樣，中赫為什么又要質押股權呢？

2017年以來，中赫集團及其實控人周金輝夫婦將其手中的中赫集團股份質押陸續質押，據企查查顯示，目前中赫集團共有11條股權出質記錄。質權人包括海金商業保理、北京建工、山東國際信托、中融信托、中信建設等。

這與入主北京國安的時間完全吻合。

然而，入主北京國安后，不僅國安的經營狀況沒有得到改善，中赫集團也被拉入泥淖。

據北京產權交易所官網信息顯示，2020年，北京國安足球俱樂部實現營業收入1.03億元，凈利潤-12.09億元。截至2020年末，該俱樂部資產總計5.38億元，總負債18.51億元。

為了緩解資金壓力，中赫集團和周金輝夫婦還在持續質押手中的中赫集團股份，但國安和中赫的經營狀況卻持續沒有好轉。

不僅中赫集團被5次列被執行人，執行標的高達11億，北京國安也3次與中赫集團、中赫置地、及中赫集團股東周金輝、李彩霞等共同成為被執行人，執行標的約10.45億。

今年1月，因為履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務，上述被執行人成為“老賴”。只有北京國安，目前幸免于難。不過在實控人都成為老賴的情況下，被執行10個多億的北京國安，又如何能獨善其身？

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