出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近日，金地集團相繼發布了2022年年報和2023年一季報，在利潤率持續下滑的背景下，金地從2021年至2023Q1盡管實現了營收三連增，但歸母利潤率卻錄得三連降。除利潤率下滑的主要原因外，包括存貨在內的資產減值損失以及少數股東分流等也是造成金地股東回報持續減少的重要原因。

(資料圖片僅供參考)

值得注意的是，金地集團預計今年的竣工面積同比減少8.7%，參照公司過去幾年銷售均價的走勢看，今年金地集團的營收恐出現下滑，利潤或壓力也較大。對于金地的股東來說，股價多年徘徊是一方面，日漸寒酸的股東分紅也在考驗持股耐心，而2023年并不樂觀的業績預期或只能再苦一苦股東了。

資產減值近50億

年報顯示，2022年金地集團共計實現營收1202.08億元，同比增長21.14%，而同期歸母凈利61.07億元，同比下滑35.09%，扣非歸母凈利潤56.96億元，同比減少33.89%。繼繼2021年后，金地集團再度錄得增收不增利的業績，這背后的原因主要有三個：

（1）項目利潤率趨勢性下滑。

自2018年以來，金地集團的總毛利率表現隨著房地產開發業務結轉毛利率的下滑而下滑，從43.08%的水平降至不足20%的行業中等水平。結轉利潤率的下滑是由于在土地成本、建安成本上升的環境下，金地集團的銷售均價并沒有跟上，而壓縮了中間的利潤空間。

值得一提的是，2022年金地的地產業務毛利率似乎已有企穩跡象，參考過去幾年公司銷售均價與拿地均價的變動趨勢看，金地毛利率企穩的概率較大。這也是行業回歸制造業合理利潤率水平的一個表征。

不過近幾年連續的凈利潤率下滑，主要還是涉及到大體量資產減值的問題。

（2）資產減值損失。

據年報，截止2022年底，金地集團對各類賬面資產進行了資產減值測試，共計計提減值49.61萬元，其中信用損失12.71億元，存貨跌價準備35.22億元，固定資產還減值了1.68億元。同樣在2021年，金地的信用損失及主要為存貨的資產減值損失分別為2.42億元、12.08億元。

近兩年近50億元的存貨減值背后是管理層對于投資布局的失當，其損失不僅嚴重折損了凈利潤表現，也大幅削弱了股東收益。

（3）歸母權益比的下滑。

2022年，金地集團的歸母結算權益有所下降，而少數股東損益占比同比增長了6個百分點至33.4%。實際上，查看公司近年來的少數股東權益占比情況，已經從此前30%左右的水平升至2022年底的44%的水平。

如無明股實債的股權安排，預計此后少數股東損益占比將進一步提升，而歸母股東的利潤占比將進一步受擠壓。此外，從目前金地集團的土地儲備權益比來看，總土地儲備約5182萬平米，權益土地儲備約2345萬平米，已經處于50%以下，這也從側面說明歸母利潤占比的壓力較大。

再苦一苦股東？日漸寒酸的股東回報

在接連增收不增利后，金地集團2023年的業績預期也不容樂觀。據年報披露，2023年金地集團計劃竣工面積較2022年實際竣工面積還要下滑8.7%，且計劃2023年新開工面積355萬平米，同比也減少32%。

在開工和竣工計劃均下滑的情況下，疊加結轉利潤率難有回升的現實，預計2023年業績增長不容樂觀，甚至可能在營收層面出現下滑。單從2023Q1數據來看就已有頹勢，一季度金地實現營收143.66億元，同比增長7.52%，而由于結轉毛利率的下滑2.2個百分點至17.5%，加上合聯營公司的效益也差，一季度歸母凈利僅5.08億元，同比下滑18.89%。

面對持續走弱的業績，為穩定投資人的預期，近日，金地集團也制定了2023-2025的股東回報規劃。

即在公司未分配利潤為正、當期可分配利潤（即公司彌補虧損、提取公積金后所余的稅后利潤）為正且公司現金流可以滿足公司正常經營和可持續發展的情況下，公司原則上每年進行一次現金分紅。金地每年以現金方式分配的利潤應不低于當年實現的可分配利潤的百分之十，且最近三年以現金方式累計分配的利潤不少于最近三年實現的年均可分配利潤的百分之三十。

平均30%的股利支付率基本與2017-2021年間接近，但實際上2022年金地集團的分紅已然開始“寒酸”起來。金地計劃每10股派發現金股利1.36元（含稅），合計派發現金紅利約6.14億元，與此前多年均發30億元現金分紅相形見絀。

盡管股東回報規劃制定了分紅率，但是由于未來業績增長預期限制了可分配利潤的基礎，股東的回報實質上也難有保障。對于金地的股東來說，股價多年徘徊是一方面，日漸寒酸的股東分紅也在考驗持股耐心，而2023年并不樂觀的業績預期或只能再苦一苦股東了。

以價換量？銷售復蘇有待觀察

對于營收、利潤、分紅等諸多投資者關心的數據，其先行指標還是要落腳到拿地、銷售的量價情況。

2022年，金地實現全口徑銷售金額2218.1億元，同比下降22.6%；銷售面積1019.8萬平米，同比下降25.9%；銷售均價21750元/平米，同比增長4.5%。相較于克而瑞統計的百強房企表現，有一定的韌性，但今年以來的銷售似乎并不理想。

2023年1-3月，金地累計實現簽約面積242.9萬平方米，同比上升32.60%，而累計實現簽約金額441.2億元，同比下降3.06%，銷售均價下滑明顯。到今年4月，金地實現簽約面積76.3萬平方米，同比上升63.48%，而同期實現簽約金額150億元，同比上升20.01%，降價促銷的跡象仍然明顯。

今年1-4月金地累計實現簽約金額591.2億元，同比上升1.91%，相較于克而瑞百強房企累計增長9.7%的數據偏弱。更值得注意的是銷售均價大幅下滑帶來的銷售質量的隱憂，參考公司目前的利潤率情況，如此大幅度銷售均價的下滑或將很大程度影響未來的結轉利潤率表現以及分紅規模。

另一方面，拿地成本卻在大幅度提升。2022年，金地新增土地儲備248萬方，拿地金額368億元，同比下降 71.9%，拿地銷售金額比、拿地銷售面積比16.6%、24.3%，整體拿地力度并不算大。但全年的拿地均價達到14839元/平，同比提升85.5%

而今年以來，包括3月的1宗土地及4月的5總土地，金地集團已收獲的6個項目合計計容建筑面積約54萬平米。土地總成本為87.83億元，拿地均價16265元/平米，拿地均價較2022年進一步上升。

綜合來看，現下金地集團的拿地與銷售端的兩家表現令其擬定的股東回報規劃顯得更加空洞。

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