目前，境內尚無標準化的公募REITs產品，僅有類REITs(私募REITs)。天風證券(601162)資產證券化業務負責人黃長清日前在接受上證報采訪時表示，類RETIS的存在更像是為公募REITs試點探路。對于公募REITs如何試點，黃長清認為“公募基金+ABS”的架構更為成熟且更易推進。

去年全年，境內共發行類REITs產品13只，發行額253.68億元。“從交易結構看，類REITs與公募REITs已相當接近。區別就在于前者以機構投資者參與為主，未來，公募REITs的投資者范圍將擴大，流動性也會提高。”黃長清表示。

從交易結構看，類REITs通常設計成“股+債”的架構，與境外市場標準REITs產品的純股權架構還有距離。據黃長清觀察，目前多數資質較優企業發行類REITs主要是為了實現出表，降低資產負債率。具體而言，即將持有型物業資產或項目公司股權通過證券化的方式轉讓，且不附加擔保回購，或將應收賬款通過證券化轉讓，這是目前通過證券化實現出表的最主要的兩種方式。

“一些優質企業之所以要發行REITs產品，其訴求就在于輕資產化。實現資產出表的同時，還能通過管理費等增厚凈利潤。”黃長清說。

不過，境內的類REITs產品還存在一些局限：首先是產品期限較短。從實踐情況看，類REITs的開放期通常為3年，有些設置為3+2年，留出不超過兩年的退出期，到期需通過原始權益人回購、再融資或資產轉讓等方式實現投資人退出。其次，類REITs目前大多依賴于“強主體”，債性更強，因此原始權益人到期可能會面臨還本付息的流動性的壓力。

相比類REITs，公募REITs無擔保、純股性，強調主體信用與資產的切割。然而，看上去性價比更高的公募REITs，在正式推向市場前卻還需作諸多探索。金杜律師事務所合伙人胡喆表示，公募REITs探討很多年了，采用先試點、后立法是比較理想的操作方式。

業內人士指出，表面上看REITs是金融產品，除交易結構安排外，還涉及法律、稅收等方面。黃長清表示，政策細節的探討中，一個重要方面是稅收。如股權轉讓涉及到的企業所得稅，以及未來出租所獲租金、公募REITs分紅等，在利益分配中會涉及多個環節，是否會出現重復征稅?

黃長清向上證報表示，按目前探討得比較充分的“公募基金+ABS”結構，發行公募REITs需首先搭建專項計劃結構，公募基金作為專項計劃投資人間接受讓項目公司股權。這相當于曲線發行了公募REITs。在上位法尚未確定的情況下，這樣的交易結構會更容易推出。

二級交易市場投資者的豐富化，是公募REITs發展的關鍵。然而，稅收等問題不明確，投資期望收益也就很難明確，導致市場投資者稀缺成為常態。

對此，黃長清建議，可參考境外REITs的稅收優惠與境內對公募基金的相關政策經驗。如要快速提升市場活躍度，提高REITs產品流動性，稅收政策可適當放寬。

此外，類REITs的投資者目前以商業銀行為主力，銀行自有資金、理財資金是資產證券化產品的主要資金源。但銀行自有資金不能投向股權型的公募REITs。理財資金的權益型投資占比相對較低，也很難成為未來公募REITs的投資主力。

“必須要引導更多的非銀機構參與投資。現在看來，公募基金、保險資金、養老金、社保等投資人尚未大規模參與資產證券化市場，有待在實踐中深入探索。另外，還建議大力引入QFII等境外機構投資者。”黃長清表示。