華夏時報記者張慧敏李未來深圳報道

近日，招商蛇口（001979）(股票代碼：001979.SZ)發布了2021年業績。數據顯示，2021年，招商蛇口延續了2020年“增收不增利”的局面，營收1606.43億元，同比增長23.93%；歸屬上市公司的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

對此，招商蛇口財務總監黃均隆表示，毛利率下滑是行業的普遍現象。另外，他表示，2017年和2018年拿的高價地，近兩年一直在結轉，這是招商蛇口毛利率下降的重要原因，接下來，2019、2020、2021年拿地的項目會開始結轉，特別是去年下半年拿的一些地和今年拿的地，利潤率可能會提升，相應的，后續的毛利率會有所提升。

毛利率連續三年下滑

數據顯示，2021年招商蛇口實現年度簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。

從營收來看，2021年招商蛇口營收總額1606.43億元，同比增長23.93%。從收入類型來看，社區開發與經營、園區開發與運營、游輪產業建設與運營的營收占比分別為79.63%、20.25%、0.12%。

然而，盡管銷售額和營收都在上漲，招商蛇口的利潤卻在下滑。2021年招商蛇口歸屬上市公司的凈利潤為103.72億元，同比減少15.35%；毛利率為25.47%，同比下降3.22個百分點，至此，招商蛇口的毛利率已經連續三年下降。

招商蛇口財務總監黃均隆在2021年業績會暨投資者交流會上表示，毛利率下滑是行業的普遍現象。他表示，2017年和2018年拿的高價地，近兩年一直在結轉，這是招商蛇口毛利率下降的重要原因，接下來，2019、2020、2021年拿地的項目會開始結轉，特別是去年下半年拿的一些地和今年拿的地，(此后)利潤率可能會提升，相應的，后續的毛利率會有所提升。

另外，在毛利率的提升方面，董事長蔣鐵軍表示，未來，招商蛇口要從發展、設計、成本、供給、營銷、財務、組織等各個維度進行精細化管理。

2022年銷售目標3300億

據悉，招商蛇口2021年的資產負債率61.67%，小于70%；凈負債率42.82%，小于100%；現金短債比1.25，大于1，三個指標均處于綠檔標準。2021年招商蛇口主要通過銀行、債券、票據、資產證券化等方式融資，綜合的資金成本為4.48%。另外，2021年，招商蛇口獲取土地113宗，同比2020年增加了15宗，核心城市投入占比90%，同比上升10個百分點。

業績會上，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰透露，2022年，招商蛇口全年的銷售目標為3300億元，與2021年的目標一致。

那么，2022年招商蛇口的拿地計劃是怎樣的？蔣鐵峰表示，招商蛇口會在滿足公司現金流安全，三道紅線全綠，凈負債率下降的大前提下，以效定投，量入為出。拿地要遵循寧缺毋濫的原則，即“寧愿不拿地，也不要拿錯地”。在蔣鐵峰看來，“招拍掛”和“收并購”這兩種拿地的方式，處于同樣的地位，不過，他表示，2022年，招商蛇口通過“招拍掛”拿地的比例會比收并購的比例高一些，因為經歷了去年下半年很多地方流拍的情況，很多地方政府現在會把一些好的地塊拿出來。

近期，民營房企紛紛暴雷，央國企因為在資金方面存在優勢，市場上關于央國企的收并購受到廣泛關注。對此，蔣鐵峰表示，招商蛇口收并購遵循的原則很簡單，即商業回報好，對股東回報高，不過，與招拍掛拿地比起來，并購的風險會更多，所以，公司對收并購的風險控制要求會更高。他表示，現在很多項目看起來很好，但是進行盡調之后，發現問題特別多，所以招商蛇口對收并購的態度是積極尋找，謹慎推進。

而從此前并購債的使用情況來看，招商蛇口的態度如蔣鐵峰所說，遵循了謹慎的原則。據財新網報道，2022年初，招商蛇口注冊了一筆30億元的并購中票，是央行表態后首個成功注冊房地產并購類債券的企業，不過，這筆并購債券并沒有投向近期出險民企的項目，而是地方國企上海地產(集團)有限公司旗下的一個舊改項目。

業績會上，有投資者提問，當前的市場環境對央國企房地產企業來說，是否是一個追趕的機會。許永軍表示，當前市場快速出清的情況下，招商蛇口不單單追求規模，規模只是經營之后的結果，對于招商蛇口來說，任何的規模都是有效益的規模，重要的是在“穩”的基礎上，如何做的更好。

那么，要如何做的更好？業績發布會上，許永軍強調，未來，招商蛇口將有三大轉變，即以開發為主到開發運營并重，重資產向輕資產的轉變，同質化競爭向差異化轉變。

招商蛇口將資產分成了三類。蔣鐵軍表示，招商蛇口的核心優質資產不會轉讓；產融類資產，占有的資金大，目前已經搭建了國內外產業REITs，會繼續經營；而歷史上配合住宅持有的商業資產、低效或者無效資產，招商蛇口會積極將其變換成現金，然后轉換為優質資產，以提升資產質量。另外，蔣鐵軍還表示，招商蛇口最近加大了舊改的力度，這些項目也會對公司的利潤有所貢獻。

去年下半年以來，不少房企開始暴雷，各地預售監管政策越來越嚴格，這給房企也帶來了一定的壓力。黃均隆表示，2021年初招商蛇口并表口徑監管資金是155億元，占并表口徑回款1642億的9%，2021年年末，并表口徑監管資金是231億元，占并表回款1840億元的12%，增加了3個百分點。不過，黃均隆表示，從當前的情況來看，各地政府出于保交付的壓力，預售資金的監管難以放松，不過由于公司一直以來資質比較好，信用比較好，現金流比較穩定，因此從因企施策的理念來看，監管政策的變化對招商蛇口來說相對友好一些。

責任編輯：張蓓主編：張豫寧

關鍵詞： 招商蛇口