過(guò)去數(shù)年間，保利發(fā)展（600048）一直致力于重回前三。隨著銷(xiāo)售規(guī)模不斷增長(zhǎng)，去年其躋身行業(yè)第四，并于年初2022年度工作會(huì)議上，提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)。

“作為行業(yè)龍頭，公司不簡(jiǎn)單追求規(guī)模上的排名，更多的是按既定戰(zhàn)略，把握市場(chǎng)，保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。”

4月21日，保利發(fā)展召開(kāi)2021年的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，對(duì)于投資者問(wèn)及的行業(yè)排名目標(biāo)，公司董事長(zhǎng)劉平如此說(shuō)道。

這是劉平接棒宋廣菊后的首場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)。年初2022年度工作會(huì)議上，保利發(fā)展提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)，這一戰(zhàn)略規(guī)劃也被外界視為升級(jí)版的趕超計(jì)劃。

業(yè)績(jī)會(huì)上，劉平對(duì)這一目標(biāo)給出了更為詳盡的描述，他說(shuō)對(duì)“進(jìn)三爭(zhēng)一”不能簡(jiǎn)單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過(guò)硬的第一，“我們目標(biāo)要做到一流的核心競(jìng)爭(zhēng)力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和一流的企業(yè)影響力”。

毛利率將繼續(xù)承壓

過(guò)去數(shù)年間，保利發(fā)展一直致力于重回前三。2017年的股東大會(huì)上，時(shí)任董事長(zhǎng)宋廣菊提出有信心在未來(lái)兩三年再站到行業(yè)前三的位置。

此后數(shù)年，公司銷(xiāo)售規(guī)模不斷增長(zhǎng)，但排名始終未進(jìn)前三。2021年，保利發(fā)展躋身行業(yè)第四，較第三名融創(chuàng)中國(guó)仍有約624億元的銷(xiāo)售差距。

去年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長(zhǎng)6.38%；對(duì)應(yīng)簽約面積同比下降2.23%至3333.02萬(wàn)平方米。公司78%的銷(xiāo)售額來(lái)自布局的38個(gè)核心城市，來(lái)自珠三角、長(zhǎng)三角簽約銷(xiāo)售合計(jì)超過(guò)2800億元，合計(jì)銷(xiāo)售占比達(dá)53%。

結(jié)轉(zhuǎn)收入來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展來(lái)自房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的收入合計(jì)2607.67億元，其中來(lái)自華南片區(qū)的收入占比達(dá)到34.45%，為貢獻(xiàn)度最高的一個(gè)大區(qū)。此外，華東、中部、華北、西部四個(gè)片區(qū)亦分別貢獻(xiàn)了超10%的收入。

不過(guò)，這些大區(qū)多面臨著毛利率下滑的趨勢(shì)，程度最大的為華北。

截至2021年末，保利發(fā)展華北片區(qū)的毛利率為29.19%，較上一年減少了9.6個(gè)百分點(diǎn)，華南片區(qū)毛利率亦同比下滑8.58個(gè)百分點(diǎn)至25.95%，中部、西部片區(qū)的同比降幅則分別為6.09%、6.64%。

受此影響，保利發(fā)展房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的毛利率較2020年減少6.35個(gè)百分點(diǎn)至27.13%，但得益于其他業(yè)務(wù)毛利率水平上升對(duì)沖，公司綜合毛利率同比降幅收窄至5.79個(gè)百分點(diǎn)，為26.8%。

保利發(fā)展直言，公司毛利率的下滑與行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)一致，未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

也是由于地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，2021年，保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)同比下降5.39%至273.88億元；對(duì)應(yīng)營(yíng)業(yè)總收入2850.24億元，同比增長(zhǎng)17.19%；公司全年回籠資金5020億元，回籠率為93.8%。

今年計(jì)劃投資3650億

去年22城實(shí)行集中供地，土地市場(chǎng)由“熱”轉(zhuǎn)“冷”，保利發(fā)展在第二輪、第三輪供地中頻頻出手，于廣州、南京、廈門(mén)等地拿下多宗低溢價(jià)地塊。

2021年，該公司共拓展項(xiàng)目145個(gè)，新增容積率面積2722萬(wàn)平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%。其全年拓展樓面地價(jià)每平方米6821元，同比下降8%；新增住宅貨量占比85%，拓展權(quán)益比為72%。

天風(fēng)證券（601162）指出，去年保利發(fā)展拿地力度為34.71%，較2020年的46.79%下降12.08個(gè)百分點(diǎn)，整體拿地力度有所下降。

這一趨勢(shì)持續(xù)到了今年一季度。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年前3個(gè)月，保利發(fā)展拿地面積僅36萬(wàn)平方米，同比減少91.7%。關(guān)于這一變動(dòng)，財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫解釋稱(chēng)，拿地減少是公司結(jié)合市場(chǎng)變化以及對(duì)行業(yè)大勢(shì)判斷做出的調(diào)整。

他表示，市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂后，需求會(huì)相對(duì)聚焦，回歸一二線(xiàn)核心城市，并集中于這些城市的成熟區(qū)域。由于集中供地政策的實(shí)行，這些地區(qū)的供地在第一季度相對(duì)有限，故而拿地有所減少，“隨著第二季度中心城市供地節(jié)奏開(kāi)啟，保利發(fā)展將適當(dāng)提升拓展力度”。

據(jù)管理層透露，2022年，保利發(fā)展全年投資計(jì)劃為3650億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積4010萬(wàn)平方米，竣工面積4231萬(wàn)平方米，均較2021年有所縮窄，其中新開(kāi)工面積減少近900萬(wàn)平方米，投資減少300億元。

不過(guò)，劉平還指出，考慮到疫情等方面因素影響，保利發(fā)展2022年的開(kāi)竣工策略為以銷(xiāo)定產(chǎn)，公司將結(jié)合不同能級(jí)市場(chǎng)、不同產(chǎn)品接受度動(dòng)態(tài)調(diào)整開(kāi)竣工計(jì)劃。

收并購(gòu)項(xiàng)目落實(shí)周期更長(zhǎng)

一季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額906.95億元，同比減少27.02%。銷(xiāo)售規(guī)模的走低令投資者擔(dān)憂(yōu)，今年是否還能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額的同比增長(zhǎng)？

對(duì)此，劉平回應(yīng)稱(chēng)，行業(yè)目前受流動(dòng)性和調(diào)控影響，仍在緩慢筑底之中，疊加疫情影響，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)規(guī)模將同比下降，而盡管保利發(fā)展布局多以核心城市為主，但仍然受到一定沖擊。

總經(jīng)理周東利亦持有相同看法，他指出，當(dāng)前銷(xiāo)售市場(chǎng)仍處于低位，購(gòu)房者信心仍待修復(fù)，市場(chǎng)回暖需要過(guò)程。

除了銷(xiāo)售情況，融資亦是行業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。作為央企，保利發(fā)展在融資端要好過(guò)許多。融資環(huán)境收緊的背景下，該公司于報(bào)告期內(nèi)發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元，綜合融資成本約4.46%。

今年2月，保利發(fā)展一筆規(guī)模為98億元的小公募債券狀態(tài)更新為“已受理”。根據(jù)規(guī)劃，這筆資金將用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目等其他用途。

關(guān)于外界關(guān)注的收并購(gòu)，王一夫透露，公司正在密切關(guān)注一些收益更佳風(fēng)險(xiǎn)可控的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，只是這些項(xiàng)目的落實(shí)需要的時(shí)間和周期會(huì)更長(zhǎng)。

劉平亦指出，保利發(fā)展不簡(jiǎn)單追求收并購(gòu)的金額或數(shù)量目標(biāo)，而是要從補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資源儲(chǔ)備的角度開(kāi)展項(xiàng)目投資。現(xiàn)階段，公司對(duì)收并購(gòu)基本都是基于項(xiàng)目層面，“本質(zhì)上我們對(duì)于收并購(gòu)項(xiàng)目的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和招拍掛項(xiàng)目的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)一致的”。

他強(qiáng)調(diào)，由于項(xiàng)目歷史原因，公司在收并購(gòu)項(xiàng)目的研判上會(huì)更加謹(jǐn)慎，但仍期待可以獲得比招拍掛項(xiàng)目更高的收益。

負(fù)債方面，2021年，保利發(fā)展總負(fù)債首次突破萬(wàn)億元，其中有息負(fù)債規(guī)模3382億元，其他經(jīng)營(yíng)性負(fù)債7588億元(其中預(yù)收房款為4534億元)。

公司同期存有短期借款約40.94億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約605.75億元，賬面貨幣資金1713.84億元。談及今年下半年需償還的141.8億元永續(xù)債，劉平直言，公司目前資金儲(chǔ)備充足，未來(lái)將結(jié)合公司實(shí)際情況及持有人意向確定償還安排。

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