保利發(fā)展一季度業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)正，毛利率較21年有所回升;銷售額位居行業(yè)前三，行業(yè)下行情況下仍保持較高回款率，拿地穩(wěn)健，38個(gè)核心城市拓展金額占比接近90%，進(jìn)一步優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu);公司三道紅線繼續(xù)保持“綠檔”水平，一季度融資成本為市場(chǎng)較低水平;考慮到未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善的長(zhǎng)邏輯或提升優(yōu)質(zhì)綠檔央企經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健成長(zhǎng)能力及估值溢價(jià)，預(yù)計(jì)2022-2024年EPS分別為2.44、2.62和2.91元，維持“強(qiáng)烈推薦-A”評(píng)級(jí)，給予目標(biāo)價(jià)24.40元/股(對(duì)應(yīng)2022PE=10X)。

一季度業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)正，毛利率較21年有所回升。公司一季度營(yíng)收/營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/歸母凈利分別為336億/51億/25億，同比分別+33.8%/+1.4%/+1.2%。公司收入增速較高，但綜合毛利率同比降低7.5PCT至27.9%(較21年全年環(huán)比回升1.1PCT)，三費(fèi)費(fèi)率較21年同期降低2.7PCT至8.8%，投資收益較21年同期降低5.9億元至1.1億元，使得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增速較營(yíng)收增速降低32.4PCT至+1.4%;營(yíng)業(yè)外收入略有降低(-0.5億元)，但一季度所得稅較去年同期略有減少及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目母公司權(quán)益比例略有提高，綜合使得歸母凈利潤(rùn)增速較營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增速略降，至+1.2%。

往后看，22年公司新開工/竣工計(jì)劃分別為4010萬(wàn)方/4231萬(wàn)方，較21年實(shí)際完成額分別-22%/+9%，預(yù)收賬款對(duì)營(yíng)收的保障倍數(shù)達(dá)1.46，對(duì)后續(xù)收入仍有一定保障;認(rèn)為公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利率或在22年筑底，毛利率筑底回升或有望對(duì)后續(xù)業(yè)績(jī)回升提供支撐。

一季度銷售額位居行業(yè)前三，行業(yè)下行情況下仍保持較高回款率，38個(gè)核心城市拓展金額占比接近90%，進(jìn)一步優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。公司一季度全口徑銷售面積/金額分別為554萬(wàn)方/907億元，同比分別-22.9%/-27.0%，負(fù)增長(zhǎng)主要受行業(yè)下行及疫情反復(fù)影響，增速好于行業(yè)top10平均水平(-41%)。對(duì)應(yīng)銷售均價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米，較21年全年均價(jià)+2.5%，銷售回款832億元，對(duì)應(yīng)回款率92%，在行業(yè)艱難時(shí)期仍處高位。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，公司22年一季度全口徑銷售額位列行業(yè)第三，較21年前進(jìn)一名。

一季度新增全口徑計(jì)容建面/拓展金額194萬(wàn)方/341億元，同比分別-76.1%/-24.6%，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)1.76元/方，較21年全年提高258%，主要由于拿地能級(jí)的提升，38個(gè)核心城市拓展金額占比接近90%。公司拿地力度(拿地金額/銷售金額)37.6%，較21年全年提升約2.9PCT。

公司三道紅線繼續(xù)保持“綠檔”水平，一季度融資成本為市場(chǎng)較低水平。截至22年一季度，公司賬面有息負(fù)債規(guī)模3599億元，較21年底增加6.4%，利用自身綠檔優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)展。公司三道紅線全部達(dá)標(biāo)，繼續(xù)保持綠檔水平;一季度已發(fā)行2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)(專項(xiàng)用于并購(gòu))，發(fā)行規(guī)模15億元。其中，品種一(22保利01)發(fā)行規(guī)模為5億元，票面利率為2.96%;品種二(22保利02)發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率為3.59%，融資成本為同期市場(chǎng)較低水平。

投資建議：一季度業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)正，毛利率較21年有所回升;銷售額位居行業(yè)前三，行業(yè)下行情況下仍保持較高回款率，拿地穩(wěn)健，38個(gè)核心城市拓展金額占比接近90%，進(jìn)一步優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu);公司三道紅線繼續(xù)保持“綠檔”水平，一季度融資成本為市場(chǎng)較低水平;考慮到未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善的長(zhǎng)邏輯或提升優(yōu)質(zhì)綠檔央企經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健成長(zhǎng)能力及估值溢價(jià)，預(yù)計(jì)2022-2024年EPS分別為2.44、2.62和2.91元，維持“強(qiáng)烈推薦-A”評(píng)級(jí)，給予目標(biāo)價(jià)24.40元/股(對(duì)應(yīng)2022PE=10X)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售增長(zhǎng)低于預(yù)期、結(jié)算規(guī)模低于預(yù)期、毛利率改善不及預(yù)期。

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