未來(lái)可期。

記者吳抒穎深圳報(bào)道

(資料圖片)

華潤(rùn)置地將一座早期的商業(yè)作品清河萬(wàn)象匯擺上了貨架，不是為了出讓資產(chǎn)，而是為了提高運(yùn)營(yíng)效率。

近日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，華潤(rùn)置地(北京)掛牌轉(zhuǎn)讓北京華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為33.93億元。華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)持有北京清河萬(wàn)象匯，是華潤(rùn)萬(wàn)象匯產(chǎn)品系的開(kāi)山之作。運(yùn)營(yíng)至今，清河萬(wàn)象匯已經(jīng)進(jìn)入成熟期，每年也為母公司帶來(lái)可觀現(xiàn)金流。

從商業(yè)邏輯分析，各方面表現(xiàn)可期的項(xiàng)目，華潤(rùn)置地不會(huì)輕易放手。

事實(shí)上，華潤(rùn)置地此番掛牌，是資產(chǎn)證券化嘗試的一環(huán)。華潤(rùn)置地方面告訴記者，其擬向深圳證券交易所申請(qǐng)北京清河萬(wàn)象匯購(gòu)物中心的證券化融資，本次是根據(jù)國(guó)資要求進(jìn)行的披露。

盡管國(guó)內(nèi)目前尚未放開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)的REITs發(fā)行，但作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，華潤(rùn)置地在類REITs領(lǐng)域摩拳擦掌。依靠坐落于核心區(qū)域的商業(yè)體，華潤(rùn)置地在融資渠道乃至資產(chǎn)騰挪上，仍有許多的想象空間。

再下一城

華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)，原為華潤(rùn)海淀橡樹(shù)灣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。

2005年8月，華潤(rùn)置地以25.65億元的價(jià)格競(jìng)得海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅及配套(原三家毛紡企業(yè))用地，其時(shí)這一宗投資備受關(guān)注，之后華潤(rùn)也憑借這一項(xiàng)目在北京打開(kāi)了局面。

華潤(rùn)海淀橡樹(shù)灣總占地面積為31萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積71萬(wàn)平方米，除了住宅以外，這一項(xiàng)目還配套商業(yè)、體育、休閑等娛樂(lè)設(shè)施。2018年，隨著最后一期萬(wàn)橡府陸續(xù)交付，這一項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)基本結(jié)束，華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)的在運(yùn)營(yíng)核心資產(chǎn)，就僅剩下了清河萬(wàn)象匯。

清河萬(wàn)象匯自2011年開(kāi)業(yè)，起初為華潤(rùn)五彩城項(xiàng)目；2020年，這一項(xiàng)目進(jìn)行改造升級(jí)并更名為清河萬(wàn)象匯。經(jīng)過(guò)11年的運(yùn)營(yíng)，清河萬(wàn)象匯已經(jīng)是一個(gè)年收入穩(wěn)定的項(xiàng)目。

根據(jù)公開(kāi)財(cái)報(bào)，華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約4.43億元，凈利潤(rùn)約1.83億元；今年前8月，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.23億元，凈利潤(rùn)330.8萬(wàn)元；截至期末的總資產(chǎn)約為34.94億元，凈資產(chǎn)約為15.48億元。

以此可見(jiàn)，清河萬(wàn)象匯是一個(gè)效益不錯(cuò)的項(xiàng)目。而在這一次掛牌轉(zhuǎn)讓之后，華潤(rùn)置地及其旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活將繼續(xù)運(yùn)營(yíng)這一項(xiàng)目。

華潤(rùn)置地方面告訴記者，證券化融資后，將繼續(xù)由華潤(rùn)置地及萬(wàn)象生活負(fù)責(zé)北京清河萬(wàn)象匯購(gòu)物中心的商業(yè)管理，商戶存續(xù)租約繼續(xù)履行，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定。

清河萬(wàn)象匯不是華潤(rùn)置地首次類REITs的嘗試。

今年6月，華潤(rùn)置地作價(jià)20.8億元將杭州蕭山萬(wàn)象匯轉(zhuǎn)讓予中信證券，并以此為資產(chǎn)發(fā)行類REITs項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?chǔ)架規(guī)模80億元，首期發(fā)行規(guī)模20.8億元。

蕭山萬(wàn)象匯也是一個(gè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。根據(jù)此前披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)，今年前3個(gè)月，蕭山萬(wàn)象匯營(yíng)業(yè)收入為5862.4萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1631.5萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1224.34萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)15.97億元。

REITs疾行

隨著REITs制度和模式在中國(guó)逐漸完善，這種產(chǎn)品越來(lái)越受到市場(chǎng)的歡迎與關(guān)注。在商業(yè)地產(chǎn)公募REITs尚未開(kāi)放之前，基礎(chǔ)設(shè)施類的公募REITs已經(jīng)走上了正軌，不少央企也已參與其中。

例如，招商蛇口（001979）就于2021年5月成功發(fā)行了博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT，并于今年9月進(jìn)行擴(kuò)募。

華潤(rùn)置地在REITs的嘗試之上，步伐也并不慢。

今年9月22日，華潤(rùn)置地宣布，擬分拆華潤(rùn)旗下位于上海的保障性租賃住房項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs底層資產(chǎn)，這宗資產(chǎn)是華潤(rùn)置地旗下“有巢”運(yùn)營(yíng)的上海首宗R4租賃用地項(xiàng)目泗涇社區(qū)。

如若華潤(rùn)置地這次申報(bào)成功，其將有望成為國(guó)內(nèi)第一只由房企發(fā)起的保障性租賃住房公募REITs。

事實(shí)上，REITs的推出讓許多重資產(chǎn)看到了退出的路徑，但如果從融資抑或是產(chǎn)品的角度，資本方或者投資者對(duì)之均有相應(yīng)的回報(bào)率要求，這也就意味著，目前REITs仍然是相對(duì)有門檻的方式。

一位所在企業(yè)已經(jīng)發(fā)行REITs產(chǎn)品的房企高管告訴記者，REITs為重資產(chǎn)的退出提供了選擇，但是需要認(rèn)識(shí)到的是，REITs對(duì)回報(bào)率是有要求的，所以只有走精細(xì)化、專業(yè)化的道路，才能夠保證資產(chǎn)的保值增值，也只有這樣才能裝進(jìn)REITs的資產(chǎn)包里。

而從華潤(rùn)置地或者招商蛇口目前所發(fā)行的REITs或者類REITs來(lái)看，其底層資產(chǎn)也均滿足穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、回報(bào)較高的要求。

華潤(rùn)置地方面也稱，證券化融資在國(guó)內(nèi)已較為成熟，據(jù)公開(kāi)信息，招商蛇口、保利發(fā)展（600048）等央企申請(qǐng)過(guò)百億以上證券化產(chǎn)品，發(fā)行后相關(guān)資產(chǎn)繼續(xù)保持穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

隨著越來(lái)越多的央企的嘗試與加入，REITs在中國(guó)也逐漸進(jìn)入新的發(fā)展階段。

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)證券化 華潤(rùn)置地