試行5年承保不足200單，僅兩家保險公司開展業務，同時面臨房價波動風險、現金流風險，甚至出現市場很冷、騙局很熱的局面——

【焦點關注】“以房養老”緣何推廣難?

近來，“以房養老”頻現騙局，這使得去年開始全面放開的老年人住房反向抵押養老保險(以下簡稱“以房養老”)再度成為焦點。

截至今年7月，“以房養老”試點滿5周年。2014年7月，北京、上海、廣州、武漢4個城市開展為期2年的試點，后又在全國多座城市試點。經過兩輪試點，去年7月，銀保監會發文，將“以房養老”由試點正式擴大到全國范圍內開展。

作為全國較早開展“以房養老”業務的保險公司，記者從幸福人壽保險公司了解到，截至7月22日，該公司“以房養老”保險累計承保194單(133戶)。業內人士認為，“以房養老”業務涉及到評估、抵押、公證等環節，相對復雜，目前仍在探索中，這樣的成績已超出預期。

覆蓋城市房價較高

“購買‘以房養老’保險后，我的生活和之前差太多了!”家住南京的湯爺爺今年77歲。2014年，在報紙上看到“以房養老”試點消息后，他一直關注著，2017年這項業務在南京試點，他就成了首批客戶。

記者了解到，“以房養老”具體指年滿60歲的老人，將擁有獨立產權的房屋抵押給保險公司，保險公司按抵押房產的價值，參照老人年齡和性別等因素，按月向老人發放養老金直至身故。

值得注意的是，房產抵押后，房本仍然在老人手中，老人繼續享有對房子的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，且隨時可以退保贖回。身故后，保險公司與約定的房屋繼承人或受遺贈人共同處置房產，用來償還已領取的養老金成本。

幸福人壽保險公司關于住房反向抵押養老保險試點工作領導小組副高級經理陳磊給記者舉例：1名65歲的男性老人，擁有1套有效保險價值300萬元的房子，購買“以房養老”產品后，老人每月能領養老金1.2萬元，直至身故。身故后，繼承人有對房屋的優先贖回權，繼承人可先支付保險公司養老費，然后拿回房屋所有權，也可以和保險公司一起賣掉房屋，賣房所得償還保險公司后，剩余部分歸繼承人所有。

湯爺爺告訴記者，自己現在每個月有3600元左右的退休金，將50平方米的房子抵押后，每個月能領5000元的養老金。這樣下來，每月8000多元的收入不僅能滿足日常吃喝和購藥，還有“閑錢”請鐘點工。“以房養老”最吸引他的一點，在于抵押房產后仍可以住在自己家里，“年紀大了，不愿意去陌生的環境生活”。

陳磊告訴記者，目前“以房養老”產品覆蓋了8個城市，8城的共同特點是房價較高，養老成本較大，老人需求尤為強烈。“有房價作為支撐，老人每個月領取的養老金相對可觀，才能真正受益。”

非法集資騙局讓推廣雪上加霜

據介紹，截至目前，全國僅有2家保險公司開展“以房養老”業務。作為一款將住房抵押貸款和終身養老年金相結合的創新型商業養老保險產品，“以房養老”有許多區別于傳統保險的地方，在給投保人帶來利好的同時，也意味著承保公司將承擔更多風險。

“首先是政策變化風險。”陳磊告訴記者，因為老人身故后才能處置房產，這期間房產買賣政策隨時可能變化，如房地產調控、交易稅費調整、限購政策變化等，都會對若干年后處置房產產生影響。

同時，開展“以房養老”業務時，保險公司面臨著現金流的風險與要求。傳統保險需定期繳納保費才能享受保障，而“以房養老”只需辦理房屋抵押，便可按月領養老金。陳磊說，對保險公司而言，在未收取任何費用的情況下，要先在若干年期限內每年支出一大筆現金，何時收回本息，是個未知變數。

值得注意的是，法律風險也是阻礙“以房養老”推進的重要方面。陳磊指出，反向抵押與現有法律存在著無法銜接的空白點，甚至在房產抵押、登記、公證環節有相左的地方。如《擔保法》要求明確抵押期限和金額，抵押金額不得超出抵押物價值，但“以房養老”因債權金額與壽命等長，抵押期限和金額均未知，須做最高額抵押，這些增加了房產抵押的難度。

房產寄托了家庭太多情感，將房子抵押而不留給子女，是不少人的觀念障礙。對外經濟貿易大學保險學院副教授周志凱認為，受制于“以房養老”的理念與傳統價值觀存在沖突，導致推行起來阻力重重。

記者采訪得知，一些打著“以房養老”旗號，從事非法集資的騙局，讓本就起步較晚的“以房養老”在推廣時雪上加霜。北京法學會透露的信息顯示，在2015年～2016年間，僅北京就有幾十位老人陷入騙局。

建議加大宣傳力度

有養老金融報告顯示，我國城鎮老年人住房擁有率為75.7%，“以房養老”市場規模達2000億元。

首都經濟貿易大學農村保險研究所副所長李文中認為，“養兒防老”觀念和過去依靠政府和單位養老的模式，讓老人對自我養老責任缺乏清晰認識。但從拓寬養老保險基金來源渠道，減輕各方養老負擔的角度來看，發展“以房養老”很有意義。“隨著房價上漲，商品住宅成為很多家庭的重要資產。如果能夠盤活這項資產，對改善老人的生活質量十分有益。”

“推動以房養老，還需修訂和完善相關法律制度，解除法律風險障礙。”李文中建議，應明確保險合同期間特定情形下的房產產權處理和利益分配方式，降低消費者的擔憂。同時，給予開展以房養老保險業務的保險公司一定的稅收優惠與減免，加強人們自我養老保險責任與意識培育同樣很重要。

由于“以房養老”與房價市場緊密相連，如若房價出現回落，保險公司將面臨經營風險。為此，李文中說，考慮到大城市的房價會更加堅挺，因此應重點在大城市發展該業務。

針對“以房養老”騙局，陳磊說這是由于老人獲取信息渠道太單一，容易受騙。騙子公司往往用高利息、免費旅游等誘導老人，因此應加大對正規“以房養老”的宣傳力度，政府基層組織如居委會和社區，應主動參與進來，利用其公信力，幫助老人辨別什么是“以房養老”，什么是詐騙。