國務(wù)院近日公布修訂后的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(以下簡稱《條例》)，自2021年9月1日起施行。《條例》修訂是貫徹實(shí)施新土地管理法的重要舉措。新土地管理法對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市做出框架性規(guī)定，授權(quán)國務(wù)院制定具體辦法。為此，《條例》特意新增相關(guān)條文，并從七個方面細(xì)化和補(bǔ)充入市制度。

對國土空間規(guī)劃編制提出了要求。《條例》對編制國土空間規(guī)劃時應(yīng)如何安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地提出了兩方面的要求：一是應(yīng)當(dāng)本著同地同權(quán)的原則統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地的空間和布局;二是必須按照節(jié)約集約的原則控制集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)模，同時鼓勵鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

細(xì)化了入市程序。為了便于操作，《條例》將集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市程序細(xì)化為六個步驟：土地所有權(quán)登記——政府有關(guān)部門出具用地條件和要求——土地所有權(quán)人編制并表決入市方案——政府審查入市方案并出具意見——確定土地使用者并簽訂入市合同——繳納稅費(fèi)和不動產(chǎn)登記。

明確了入市方案的編制和審查要求。一是明確了入市方案的編制主體為土地所有權(quán)人;二是明確了入市方案的必備要素，包括土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內(nèi)容;三是明確了入市方案的審查要求，土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在入市交易前不少于十個工作日將入市方案和表決意見報市、縣人民政府，市、縣人民政府重點(diǎn)對入市方案是否符合規(guī)劃條件或者產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的情況進(jìn)行審查，認(rèn)為不符合的，應(yīng)當(dāng)在收到方案后五個工作日內(nèi)提出修改意見。

補(bǔ)充了入市合同的內(nèi)容和程序要求。一是明確交易方式，要求以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者。二是明確合同必備條款和法定強(qiáng)制條款，合同必須載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，約定提前收回的條件、補(bǔ)償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭議的方法等;《條例》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求”作為入市合同必備條款的法定性和強(qiáng)制性，未將這些內(nèi)容納入合同的，合同無效。三是明確備案要求，交易雙方必須將入市合同報市、縣人民政府自然資源主管部門備案。

明確了土地使用者繳納稅費(fèi)的義務(wù)。在之前的改革試點(diǎn)中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的土地增值收益調(diào)節(jié)金原則上由出讓方、出租方、作價出資(入股)方及再轉(zhuǎn)讓方繳納。土地管理法對此未予規(guī)定，《條例》則明確將“依法繳納相關(guān)稅費(fèi)”規(guī)定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用者的義務(wù)，而且作為依法申請辦理不動產(chǎn)登記的前置條件。

補(bǔ)充了二級市場交易的程序要求。新土地管理法規(guī)定通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，《條例》在直接援引這一規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了程序要求：簽訂書面合同并書面通知土地所有權(quán)人。

明晰了政府的四項(xiàng)職責(zé)。一是由國務(wù)院自然資源主管部門制定入市合同示范文本;二是由市、縣人民政府自然資源主管部門依據(jù)國土空間規(guī)劃提出擬入市宗地的規(guī)劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度等，并會同有關(guān)部門提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求;三是由市、縣人民政府審查入市方案并出具意見;四是由市、縣人民政府自然資源主管部門對入市合同進(jìn)行備案管理。