六家國有大行從2月21日起同步下調了廣州地區房貸利率，首套房、二套房優惠審批利率分別下調20個基點。券商中國記者也從中介處核實了這一消息。同日，蘇州地區也傳出部分銀行首套房貸利率微降的消息。

受此影響，當日A股房地產板塊應聲而漲，珠江股份直線拉升漲停，泰禾集團、黑牡丹也收于漲停，南國置業、大悅城漲逾7%，渝開發、廣宇集團漲逾5%，信達地產、世聯行、國創高新等漲逾4%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似調整是當前房地產金融市場進一步放松的重要信號。“2月份利好政策不斷，將不斷扭轉房地產頹廢態勢，助力市場交易活躍。”

兩地房貸利率下調，銀行放款提速

2月21日，廣州、蘇州陸續傳出房貸利率下調消息。其中，六家國有大行從2月21日起同步下調了廣州地區房貸利率，首套房優惠審批利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房優惠審批利率從此前的LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。

初步測算，貸款200萬元、30年期，等額本息還款，首套房貸購房者每個月可以少交月供約250.96元，二套房貸購房者每個月可以少交月供約253.48元。

嚴躍進認為，類似下調主要與銀行額度充裕有關，由于房地產市場尚未恢復到正常的景氣度，預計后續還有進一步下調的空間。“受降準和降息等政策影響，房貸市場總體上以持續寬松為導向，銀行有動力發放更便宜的貸款資金，客觀上也能夠激活更多人申請房貸。”

除房貸利率下調外，更為明顯的是，開年以來，銀行房貸審批、放款已顯著提速。

“去年確實不好放，積壓的單子比較嚴重，但年底有了明顯好轉，今年額度更加充沛，5年期LPR利率下調也刺激了購房需求，所以整個放款周期進一步提速，一般一周放款，最快一兩天也可能爭取搞定。”有大行房貸客戶經理表示。

貝殼研究院監測數據亦顯示，2022年1月，103個重點城市平均房貸利率和放款周期已恢復到2021年年中的合理水平，其中59城房貸主流利率環比下調。放款周期方面，64個城市放款周期較上個月縮短，4個一線城市銀行放款均加快。

這并不意味著銀行房貸業務將出現無差別投放。招行即在年初接受調研時表示，該行會優先支持首套房以及二套房的剛需需求，“很多應屆畢業大學生，優先選擇在一二線城市發展，有買房需求，我們主要針對這部分優質客戶。”

招行數據顯示，截至2021年9月末，該行按揭貸款存量規模約1.3萬億元，其中80%以上集中于一二線城市，90%是集中于首套房的客戶，9%左右是發放二套房的客戶。

房貸政策大面積松動

據統計，開年以來，已有多地傳出房貸首付比例下調的消息。其中包括公積金首付比例下調的北海、自貢、南寧，以及商業貸款下調首付比例的山東菏澤、重慶、江西贛州、佛山等地。

市場分析人士認為，降低首付比例的往往是非限購區域，同時是局部市場，說明政策放松需要一個過程，當前非限購區域政策更容易松動，放松也是一個逐漸調整的過程，“這將對市場交易形成較為實質的影響，有利于后續促進房地產市場穩定健康發展。”

在此之前，中央經濟工作會議已明確提及，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”相關表述也陸續在各地政府報告中出現。

中原地產研究中心數據顯示，僅1月份各地出臺的房地產相關政策就超過66次，其中多以公積金政策寬松、人才租購房補貼等支持性政策為主，這也是多月來房地產相關政策出臺最為密集的時段。

目前來看，各地房地產政策激活的方法主要包括四種：一是金融政策放松，即降低首付、降低利率等，減少購房者的購房成本；二是落戶和定居政策，即鼓勵大學生、新市民、外來務工人員、三孩家庭等購房，增加購房群體數量；三是財稅政策，尤其體現在各地出臺的契稅補貼和購房優惠等政策，以減少購房者的顧慮和壓力；四是價格政策，譬如通過價格折扣等方法減少購房者的實際支付成本。

國金證券研報預計，后續會有更多城市出臺降低首付比例和降低房貸利率的措施，也看好未來在限購限售方面的調整政策出臺。

房企收并購項目獲“輸血”

房貸政策不斷松動，有望改善房企銷售業績、助力穩定房企運營的同時，多家銀行宣布為房企收并購項目提供融資支持。

最新的消息是，大悅城控股已于2月18日與浦發銀行簽訂地產并購融資全面合作協議，后者提供的并購融資額度達100億元。在此之前，浦發銀行已完成50億元房地產項目并購主題債券發行。

除浦發銀行外，廣發銀行、平安銀行、興業銀行已陸續宣布擬發行50億元、50億元和100億元房地產項目并購主題債券。

招行則在2月14日與大悅城控股簽署100億元并購融資戰略合作協議，該行還將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度。

克而瑞研究中心認為，2022年行業流動性風險持續，但同時收并購機會也在增加：一方面，對于償債壓力較大的企業來說，借助項目出讓、資產出售扭轉局面迫在眉睫；另一方面，央企、國企以及一些優質民營企業憑借自身實力以及政策支持將在收并購市場掌握更大的主動權。

隨著并購融資通道的打通，行業收并購積極性受到調動。加強項目層面的轉讓與兼并收購力度，有望緩解出險房企的資金壓力、防范風險擴大、加快市場壓力出清。

嚴躍進認為，當前房地產市場正處于去年下半年降溫以來的末端，今年將呈現“√”型走勢，即當前不斷進入市場筑底、見底、探底階段，后續則有底部反彈、逐漸復蘇的較好基礎。

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