8月30日，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(*ST金科，000656)發(fā)布2024年半年度報告。

今年上半年，金科股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入160.48億元；毛利率14.66%，穩(wěn)中有升；實(shí)現(xiàn)銷售金額約75.88億元、綜合銷售回款79.05億元。截至報告期末，公司總可售資源面積約4853萬平方米。

作為今年以來A股首家被法院正式裁定受理司法重整的全國化上市房地產(chǎn)公司，也是目前A股市場重整引戰(zhàn)進(jìn)展最深入的上市公司之一，金科這份半年報，對觀察行業(yè)情況及同類企業(yè)風(fēng)險化解路徑極具借鑒意義。

深度解析公司半年報，歸母凈資產(chǎn)成為較大變動項(xiàng)，重整引戰(zhàn)、持續(xù)經(jīng)營則為半年度關(guān)鍵詞。

凈資產(chǎn)虧損應(yīng)該這樣解讀

具體來看，截至2024年6月30日，金科股份歸母凈資產(chǎn)為-2.9億元。重整企業(yè)、歸母凈資產(chǎn)為負(fù)，這兩個情況一起出現(xiàn)時，引發(fā)了外界對金科的深刻擔(dān)憂。

近年來，上市公司嘗試通過重整實(shí)現(xiàn)脫困重生的案例正不斷增多，也為我們觀察此類公司情況提供了更多可能。有媒體統(tǒng)計，截至7月19日，至少有32家A股上市公司申請重整或在重整進(jìn)程中。在這32家破產(chǎn)重整上市公司中，從財務(wù)方面來看，截至2024年一季度末，有12家公司資產(chǎn)負(fù)債率超100%。也就是說，歸母凈資產(chǎn)為負(fù)是許多重整上市公司的共性，金科的數(shù)據(jù)合理中已算非常良性的結(jié)果。

而從另一方面來看，對正處于重整進(jìn)程中的公司來說，因?yàn)橛辛斯芾砣吮O(jiān)督，以及評估機(jī)構(gòu)和審計機(jī)構(gòu)的介入，最終核算出來的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)更具客觀性、真實(shí)性。

隨著重整的推進(jìn)，金科的整體債務(wù)將會得到整體化解；戰(zhàn)略投資人進(jìn)入后，公司資債結(jié)構(gòu)也將得到極大改善。

參考過往其他上市公司重整的慣常操作，引戰(zhàn)所獲得的投資款注入上市公司成為上市公司的流動資金后，主要用于解決債務(wù)清償、日常補(bǔ)流等問題。而高額的現(xiàn)金注入必然將有利于降低公司資產(chǎn)負(fù)債率、提高資產(chǎn)質(zhì)量，提高公司每股凈資產(chǎn)水平。

同時，投資人將為金科股份帶來行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，從長遠(yuǎn)發(fā)展角度改變企業(yè)自身造血能力，推動金科加速回歸健康可持續(xù)發(fā)展的軌道。

軟著陸走在行業(yè)前列

報告期內(nèi)，重慶五中院正式裁定受理金科股份及重慶金科的重整申請，并指定立信會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)重慶分所與北京市金杜律師事務(wù)所上海分所聯(lián)合擔(dān)任公司及重慶金科的重整管理人。金科股份成為近年來A股首家正式進(jìn)入重整程序的全國化大型上市房企，這一破產(chǎn)重整案例也是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險化解的一次全新探索。

關(guān)于金科重整最新進(jìn)度，截至8月16日，重整投資人報名期限已屆滿，管理人共收到包括12家意向重整投資人主體提交的正式報名材料(合計17家企業(yè)，兩家及以上企業(yè)組成聯(lián)合體報名的，視為一個報名主體)。

深入剖析本次參與金科重整投資人報名的企業(yè)，既有央、國企背景的企業(yè)，也有實(shí)力雄厚的大型民企；既有實(shí)體運(yùn)營企業(yè)，又有金融類企業(yè)；其中，大部分意向投資人既對房地產(chǎn)行業(yè)有著深刻理解，又具有豐富的上市公司重整經(jīng)驗(yàn)。這證明各方的共識是相信金科重整能獲得成功，并以實(shí)際行動支持公司重整工作。

支持不僅來自于投資人，還有地方政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)等多方。在新的國九條下，監(jiān)管部門對上市公司的監(jiān)管呈現(xiàn)趨嚴(yán)態(tài)勢，作為上市公司，在受理正式重整申請之前需要滿足三個條件：一是取得中國證監(jiān)會的無異議函，二是得到最高人民法院的批復(fù)，三是獲得屬地省級政府的支持。

據(jù)悉，為了推動金科重整成功，重慶市政府成立了專班支持金科風(fēng)險化解，協(xié)助公司與主要債權(quán)人、潛在投資人等進(jìn)行多次溝通協(xié)調(diào)，先后組織召開了40余次“府院聯(lián)動”會議。在有關(guān)金科司法重整專項(xiàng)推進(jìn)會上，市委、市政府還要求工作專班要應(yīng)作盡作、能作必作，全力支持金科重整成功，把金科重整打造為行業(yè)風(fēng)險化解范例。

據(jù)此前相關(guān)公告，接下來，意向投資人應(yīng)當(dāng)于2024年9月24日前向金科股份管理人正式提交《重整投資方案》。此后管理人將通過競爭性遴選的方式，確定最終的重整投資人。金科曾多次對外表示，公司將在與債權(quán)人及戰(zhàn)略投資者在溝通的基礎(chǔ)上，完善和優(yōu)化重整計劃草案，并提交第二次債權(quán)人會議審議。根據(jù)目前的工作鋪排，金科司法重整工作計劃在2024年四季度完成。

多措并舉改善公司持續(xù)經(jīng)營能力

重整進(jìn)入關(guān)鍵階段，金科的生產(chǎn)經(jīng)營一直也在有序推進(jìn)。

今年上半年，金科堅(jiān)持貫徹落實(shí)“一穩(wěn)、二降、三提升”的經(jīng)營發(fā)展策略，堅(jiān)持開展“三保一促”重點(diǎn)工作，把保交房作為第一要務(wù)，多措并舉改善公司持續(xù)經(jīng)營能力。

金科將“保交房、穩(wěn)民生”作為首要經(jīng)營任務(wù)，有序推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，借力白名單制度積極爭取融資支持。截至報告披露日，金科在全國15個省(自治區(qū)、直轄市)累計已有86個項(xiàng)目入圍白名單，其中，12個項(xiàng)目已審批7.28億元，10個項(xiàng)目已上賬資金3.53億元，有效緩解了項(xiàng)目層面資金流動性壓力。上半年，金科累計完成104個批次、86個項(xiàng)目交付，交付總面積421萬平方米，交付房屋總套數(shù)26418套，交付范圍覆蓋全國56個城市，保交房任務(wù)完結(jié)率達(dá)到90%，高于行業(yè)平均水平。

同時，探索企業(yè)可持續(xù)發(fā)展新路徑，堅(jiān)持輕重并舉，企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展打開新局面。一是重新構(gòu)建代建業(yè)務(wù)頂層設(shè)計，搭建代建運(yùn)營主體平臺，通過商業(yè)代建、政府代建、資本代建等方式帶動代建業(yè)務(wù)增長。2024年上半年，代建新簽約規(guī)模325萬平米，位列行業(yè)前八，累計管理在建項(xiàng)目超過30個。二是整合升級產(chǎn)商運(yùn)營，協(xié)同發(fā)展，多元業(yè)務(wù)增量創(chuàng)收。目前金科產(chǎn)業(yè)已布局22個城市，累計開發(fā)和管理園區(qū)28個，面積超過1300萬平米，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3000家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元。產(chǎn)商打造出獨(dú)特的“城市更新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計能力”和“商業(yè)招標(biāo)類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化拓展能力”兩大競爭優(yōu)勢，成功獲取輕資產(chǎn)項(xiàng)目4個，持有型商業(yè)項(xiàng)目租費(fèi)收繳率達(dá)92%。

值得一提的是，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的內(nèi)外部環(huán)境，金科核心管理層及業(yè)務(wù)骨干團(tuán)隊(duì)始終保持極高的穩(wěn)定性。據(jù)了解，公司部分管理層司齡已超過20年，核心管理團(tuán)隊(duì)8年以上司齡占比超過70%。

為降本增效，公司董事長、總裁帶領(lǐng)公司管理層及核心中層團(tuán)隊(duì)全面大幅降薪，嚴(yán)控各項(xiàng)費(fèi)用支出，報告期內(nèi)，核心管理團(tuán)隊(duì)稅前報酬降幅達(dá)47%，管理費(fèi)用同比下降6.13%，營銷費(fèi)用同比下降37.83%。

重整引戰(zhàn)有序推進(jìn)，持續(xù)經(jīng)營能力不斷改善，疊加房地產(chǎn)政策發(fā)生不斷優(yōu)化調(diào)整，將推動金科盡快重回健康發(fā)展軌道。

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