在山東，乳山或許是存在感很低的一座城市。這里2023年底才開通了高鐵，常住人口中近4成是老年人。但在剛剛過去的“雙11”，一場拍賣，讓這座小城吸引了全國的目光。

11月13日，紅星資本局前往乳山銀灘，實(shí)地探訪“11元海景房”，尋找“此房為何被拍賣”“為何低至11元”“競得者是否為‘內(nèi)定’人員”等問題的答案。有業(yè)主與中介向紅星資本局表示，“11元海景房”的市場價(jià)在4萬元/套左右，11元拍賣就是一場有計(jì)劃地炒作。

紅星資本局實(shí)地采訪了解到，這場“雙11”造節(jié)狂歡插曲背后，乳山銀灘的海景房，近幾年確已低至“白菜價(jià)”，被稱為“海邊的鶴崗”。

在銀灘，有老年人十多年前跟隨外地購房團(tuán)的大巴前來買房，如今房價(jià)跌去近一半。也有年輕人曾想“躺平”在這里買了房，如今虧本出售卻無人問津。

但與低迷的二手市場相比，銀灘的新房市場又是另一番光景?！?strong>　實(shí)地探訪“11元海景房”競得者身份成謎，拍賣方稱系商業(yè)宣傳

11月中旬的乳山，已經(jīng)有了陣陣寒意。距離市中心約30公里的銀灘旅游度假區(qū)內(nèi)，一排排海景房佇立在海岸線上，臨近傍晚，只有零星燈光亮起，顯得格外冷清。

一周前，位于銀灘東北方向的一套海景房以11元的低價(jià)被拍出，引起不小的轟動(dòng)。“女子11元拍到海景房險(xiǎn)被老公拒收”“女子11元拍下海景房已完成過戶”“戶主稱不會(huì)賣11元網(wǎng)拍海景房”等話題接連登上熱搜。

如今熱鬧散去，關(guān)于這套海景房，仍有諸多疑問待解。

“11元海景房”所在小區(qū)名為假日海景雍華苑(以下簡稱“雍華苑小區(qū)”)，地理位置較偏遠(yuǎn)，距離銀灘中心地標(biāo)“大拇指廣場”有12公里。該小區(qū)最早開盤時(shí)間為17年前，均為7層步梯房，紅白灰相間的樓棟造型如今看來稍顯過時(shí)，在海風(fēng)的吹蝕下，部分樓棟的墻面已有了破敗的痕跡。

13日晚7時(shí)，雍華苑小區(qū)內(nèi)只有十多戶亮著燈。紅星資本局找到“11元海景房”所在的樓棟發(fā)現(xiàn)，7層樓住戶均未亮燈，被拍房屋位于頂層，門口散落著些許彩帶，似乎是舉行了一場慶祝儀式。

“11元海景房”實(shí)景，紅星資本局?jǐn)z

紅星資本局從拍賣方山東贏海拍賣有限公司(以下簡稱“贏海拍賣”)王經(jīng)理處得知，前一日拍賣公司已經(jīng)和競得者——來自江蘇鹽城的女士完成了過戶，這些彩帶正是慶祝交房儀式后留下的。

11月14日，在乳山濱海新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，相關(guān)負(fù)責(zé)人向紅星資本局確認(rèn)，這套房屋已于1天前過戶，來自江蘇鹽城的女士與拍賣公司的人都來辦了手續(xù)。關(guān)于競得者的身份，上述人員都不愿透露更多細(xì)節(jié)。

當(dāng)紅星資本局詢問有關(guān)這套房“內(nèi)定”“炒作”的質(zhì)疑時(shí)，王經(jīng)理表示，“沒必要回應(yīng)這個(gè)，實(shí)際情況就是這樣。”王經(jīng)理還表示，這是商業(yè)拍賣，是為了宣傳公司，相當(dāng)于花錢打廣告。

乳山濱海新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人則稱，“不是假的”，并提到數(shù)百元過戶手續(xù)費(fèi)由拍賣公司承擔(dān)。　　拍賣過程不到4分鐘，11元為封頂價(jià)視頻最初發(fā)布方注冊地位于杭州

回顧這場拍賣。11月7日上午11點(diǎn)，阿里資產(chǎn)拍賣平臺上架“海景房”拍品，標(biāo)注著“11元搶海景房活動(dòng)”，負(fù)責(zé)拍賣的是贏海拍賣公司。根據(jù)規(guī)則，這套“海景房”起拍價(jià)為1元，每次可加價(jià)1分錢，但不能連續(xù)加價(jià)，拍賣封頂價(jià)格為11元，最先加到11元的客戶就能拍得房屋。不到4分鐘，拍賣結(jié)束。

11月7日下午6時(shí)，杭州一家自媒體發(fā)布視頻，內(nèi)容為“拍賣方聯(lián)系競得者時(shí)，卻被其老公以‘詐騙’為由掛斷電話，隨后再次聯(lián)系競得者，表示確實(shí)是官方平臺，活動(dòng)真實(shí)有效。”隨后，該視頻話題登上熱搜。

“11元拍賣”和“海景房”成了引爆流量的關(guān)鍵詞。不少網(wǎng)友對拍賣原因和11元的定價(jià)發(fā)出疑問。

此外，紅星資本局發(fā)現(xiàn)，最初發(fā)布視頻的自媒體所屬公司，其注冊地位于杭州市余杭區(qū)阿里巴巴西溪園區(qū)旁。11月13日，紅星資本局在阿里資產(chǎn)拍賣平臺已搜索不到“11元海景房”的拍賣頁面，客服解釋稱“這是活動(dòng)拍賣，活動(dòng)結(jié)束后已下架。”　　回應(yīng)：拍賣房產(chǎn)不是法拍房系拍賣公司從員工手中購得

紅星資本局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“11元海景房”拍賣背后的更多細(xì)節(jié)逐漸浮出水面。

11月14日，贏海拍賣王經(jīng)理回復(fù)紅星資本局稱，這套海景房之前是公司員工的資產(chǎn)，公司將房屋買過來后，與阿里資產(chǎn)平臺合作舉辦“雙11”大促活動(dòng)。該套房源并非法拍房。

上述說法也得到雍華苑小區(qū)其他業(yè)主和二手房中介的證實(shí)。一名雍華苑小區(qū)業(yè)主向紅星資本局表示，其實(shí)這套房子很早就被公司從業(yè)主手里收了過去，再聯(lián)合阿里資產(chǎn)平臺搞活動(dòng)。他說，雍華苑小區(qū)的頂層房屋市場價(jià)在4萬元/套左右，11元拍賣就是一場有計(jì)劃地炒作。

雍華苑小區(qū)市場價(jià) 紅星資本局?jǐn)z

“小區(qū)因?yàn)槭遣教莘?，樓層低的價(jià)格更高，一平方米2000多元，樓層高的則價(jià)格低，平均一平方米1000多元，如果是閣樓，一平方米幾百元的都有。”雍華苑小區(qū)內(nèi)部的一名二手房中介對紅星資本局說。從拍賣公告可以看到，“11元海景房”就是該中介口中的頂層閣樓?！?strong>　乳山銀灘樓市并非都是白菜價(jià)1元拍賣引流非首次，成交仍是幾千/平

11元拍賣成功，或許只是這場“雙11”造節(jié)狂歡中的插曲。但乳山銀灘的海景房，近幾年確已低至“白菜價(jià)”。

在乳山，比海產(chǎn)更出名的是這里的房產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銀灘度假區(qū)這條縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上，就遍布著200多個(gè)小區(qū)。

某中介門店展示的乳山銀灘海景房規(guī)劃圖 紅星資本局?jǐn)z

乳山銀灘海景房 紅星資本局?jǐn)z

淡季的臨海長江路上，枯黃的梧桐樹葉打著旋兒落下，行人寥寥無幾，街道旁房屋中介的招牌卻多得驚人。紅星資本局發(fā)現(xiàn)，銀灘某小區(qū)一層就有著近10家房屋中介，“低價(jià)出售”“包過戶”“拎包入住”的廣告詞頻繁出現(xiàn)。

一眼望去，最先吸引眼球的是售價(jià)：41.3平方米兩室一廳，僅需4.6萬元；66平米一室一廳，精裝修全款7.6萬元；復(fù)式兩廳兩衛(wèi)80平米，全款8.8萬。

銀灘小區(qū)售價(jià) 紅星資本局?jǐn)z

“降到?jīng)]法降了，幾萬一套房，就跟白菜差不多了。”長江路上一名二手房中介小葛(化名)對紅星資本局說。小葛是00后，山東本地人，在乳山讀完大學(xué)后選擇留在這里，做起了二手房中介。

據(jù)小葛講述，幾萬一套的低價(jià)房條件較差，一般都是步梯、高樓層、位置偏。位置好、樓層低的步梯房價(jià)格并不便宜，比如一樓的房子，均價(jià)在3000元/平方米左右，二樓其次，三樓以上就“不值錢”了。

房價(jià)之所以隨著樓層變動(dòng)與購買群體有關(guān)。多名中介向紅星資本局表示，來銀灘買房的很多都是老年人，看中這里空氣好，又有海景，但老年人爬樓梯不方便，所以高樓層的步梯房不好賣，價(jià)格低。

截至11月15日，銀灘目前在貝殼找房上掛牌的在售二手房有2192套，均價(jià)約2187元/平方米。貝殼數(shù)據(jù)顯示，銀灘二手房的銷售主力為總價(jià)40萬元以下、二居室、70-90平方米、樓齡10-15年的房屋。

除了二手市場，商業(yè)拍賣市場也是低價(jià)房的流轉(zhuǎn)地。在“11元海景房”事件中，有不少網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，乳山等地還有1元起拍的海景房上架拍賣平臺。中介小葛直言這是“低價(jià)引流”，起拍價(jià)1元，但永遠(yuǎn)不會(huì)以1元成交，最后均價(jià)接近市場價(jià)。

這些房源一部分是二手中介低價(jià)回收，一部分是房主委托，還有一部分是房屋抵押給民間機(jī)構(gòu)(如典當(dāng)行)。商業(yè)拍賣公司與前者合作，將房屋上架平臺進(jìn)行商業(yè)拍賣。

去年，銀灘二手房價(jià)格還曾因“海景房跌破千元”登上熱搜。紅星資本局注意到，不少小區(qū)業(yè)主在窗戶上掛著“急售”字樣。一位乳山本地人感嘆道：“銀灘就是海邊的鶴崗。”

 

業(yè)主“急售” 紅星資本局?jǐn)z　　新房價(jià)格高出3倍外地購房團(tuán)：有人虧本離場，有人深套其中

與價(jià)格低迷的二手房市場相比，銀灘的新房市場又是另一番光景。

11月15日，新房中介王女士(化名)正在為即將到來的重慶購房團(tuán)忙碌著。這樣的忙碌一般會(huì)持續(xù)三天：周五，專車將外地購房團(tuán)從青島接到乳山銀灘；周六，帶領(lǐng)購房團(tuán)參觀售樓部看房；周日，游玩后再專車送至青島機(jī)場。

據(jù)王女士介紹，參加這樣的購房團(tuán)，全程花費(fèi)僅需400元，是開發(fā)商的“福利價(jià)”。王女士在這家乳山本地某頭部房地產(chǎn)公司工作了近三年，自己也買了兩套海景房。

新房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)貴過二手房。上述房地產(chǎn)公司開發(fā)的新樓盤，一平米均價(jià)約為8000-11000元，主力戶型為40多平米的一居室和60多平米的兩居室。置業(yè)顧問介紹，今年10月開的這棟樓，總高27層，15層以下的幾乎賣光了。僅在國慶節(jié)前后，就賣了470多套。

銀灘某新房樓盤 紅星資本局?jǐn)z

王女士的客戶多是來自四川、重慶和福建。11月初，她接待了兩組小型購房團(tuán)，三個(gè)家庭一口氣買了四套新房。

來自全國各地的購房團(tuán)撐起了銀灘的新房市場?！度樯侥觇b2006》中記載，銀灘自1992年開始發(fā)展房地產(chǎn)，2005年迎來新變化，開發(fā)中心由市中心區(qū)轉(zhuǎn)移至銀灘，住房消費(fèi)主體由本市市民轉(zhuǎn)為外地客戶，房地產(chǎn)銷售市場輻射全省及全國各地。多則公開報(bào)道都曾描述過外地購房團(tuán)乘大巴來銀灘買房的“盛況”。

來自河南鄭州的王阿姨(化名)就是其中的一員。大約在2010年前后，王阿姨花費(fèi)200元報(bào)名了銀灘購房團(tuán)，一輛大巴車將她從鄭州拉到乳山，車上幾乎都是年紀(jì)相仿的中老年人。“一看到海就忍不住買了一套房。”王阿姨對紅星資本局回憶起當(dāng)時(shí)的情形，房屋市場價(jià)約為5000元一平米。

來自東北的陳先生(化名)則屬于近幾年興起的年輕購房群體，他們希望能在房價(jià)低洼地帶，低成本實(shí)現(xiàn)買房“躺平”。3年前，他自駕路過銀灘，覺得這座海濱小城很適合“躺平”，便購買了一套海景二手房，臥室就能看到海。房子總價(jià)15萬元，他陸陸續(xù)續(xù)又花了3萬元添置家具。

據(jù)上述購房者講述，空氣清新、環(huán)境靜謐、夏季舒適、物價(jià)便宜是銀灘生活的優(yōu)點(diǎn)。王阿姨稱，一個(gè)月1000多元的生活費(fèi)足夠自己花了。但缺點(diǎn)也同樣明顯：交通不夠便捷、沒有大型購物中心、醫(yī)療條件一般、冬季沒有暖氣等。

行人稀少的商業(yè)區(qū) 紅星資本局?jǐn)z

十多年過去，王阿姨所在小區(qū)的二手房價(jià)已經(jīng)跌到了2000-3000元，她沒有虧本出售的打算，“現(xiàn)在夏天過來住兩三個(gè)月，我也習(xí)慣了。”

也有業(yè)主選擇虧本出售。來自江蘇南京的吳小姐(化名)向紅星資本局表示，其父母2013年在銀灘花14萬元購買了一套房，只住了幾次，近期以6萬元的價(jià)格虧本售出。

因?yàn)楣ぷ鞯仍?，陳先生鮮有空閑時(shí)間去居住，從去年開始，便虧本到10萬元出售銀灘的房子。陳先生稱，問的人多，卻無人購買。“今年問的人都少了一半”，陳先生對紅星資本局坦言，“(在這里)買房是一時(shí)沖動(dòng)了。”

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