證券時報記者 張一帆

近兩日，以降稅為主體的新一輪樓市優化政策，在一線城市集中落地。同時，廣州等多個城市還圍繞購房資格、收儲等方向進一步提出細化政策。

統計數據顯示，10月份房地產市場出現積極變化，11月以來重點城市新房網簽成交也保持較高活躍度。分析認為，不斷落地的增量政策彰顯了在當前市場情況下，政府維穩房地產市場的決心，此時態度大于力度，預期后續仍有進一步寬松的可能。

一線同頻彰顯支持決心

11月19日晚間，深圳市住建局等三部門聯合宣布，取消普通住房和非普通住房標準，對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，按照財政部、稅務總局、住建部發布的《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》(2024年第16號)有關規定執行。

深圳市住建局方面表示，此舉是為貫徹落實國家工作部署，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

取消普通住房和非普通住房標準，對于購房者而言，最直接的影響就是降低了購房者的稅費負擔。

有深圳中介以取消“豪宅稅”來形容本次政策。過往只有購買90平方米及以下的房子契稅按1%征收，如今140平方米及以下的房子，無論首套還是二套，稅率均為1%。“深圳目前新房均價5.7萬元，如果客戶二套購買140平方米的房子，契稅部分就能省近16萬元。對于賣房客戶，將享受非普通住房購房滿兩年，免征增值稅等政策。”該中介告訴記者。

中原地產首席分析師張大偉認為，契稅政策調整惠及90至140平方米購房群體，增值稅政策也主要影響改善需求，代表了政策重點瞄準改善需求，特別是一線城市的改善購房。“政策加碼鼓勵改善購房，鼓勵二套購房旨在鼓勵消費，尤其鼓勵已有房居民進行改善置換，是對大戶型、高端改善住宅消費的有力支持。”張大偉表示。

就在深圳發布新政前一日，上海、北京均同步發布類似政策，以進一步降低購房成本，促進購房需求釋放。其實，在上海、北京、深圳發布財稅優惠政策前僅僅一個禮拜，該優惠所依據的《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》剛剛發布，三城的落實速度不可謂不快。

財政部、稅務總局、住建部有關負責人在公告發布時解讀稱，黨的二十屆三中全會提出，允許有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準，完善房地產稅收制度，公告的發布是對相關政策如何銜接予以明確。“黨中央高度重視房地產市場平穩健康發展。”有關負責人強調。

目前，四大一線城市中僅剩廣州一城尚未落地這一政策。不過在過去一周，廣州各部門在樓市政策方面其實動作頻頻，先是宣布計劃放寬落戶政策，七個區或可實現購房入戶，隨后廣州安居集團正式發布公告，將在全市范圍內收購滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房。業內普遍預期，已在上海、北京、深圳落地的財稅政策，后續必然在廣州加速落地。

在不少分析人士看來，本輪財稅政策的內容固然是實打實的讓利，各大一線城市迅速的反應和整齊劃一的步伐，同樣值得點贊。

中銀證券分析師夏亦豐認為，此時的住房交易稅收調整彰顯了在當前市場情況下，政府維穩房地產市場的決心，再次明確了對于房地產的支持態度，此時下調契稅的態度遠遠比下調多少幅度更重要。“市場不必糾結現有的下調力度，而是更應該將重點放在‘做了沒’上。”夏亦豐呼吁道。

止跌回穩鞏固修復勢頭

“10月房地產市場出現了‘階段性回穩’，財稅政策接連落地有望進一步強化市場的修復節奏，助力房地產市場止跌回穩。”中指研究院政策研究總監陳文靜表示。

國家統計局新聞發言人付凌暉，以“一攬子促進房地產市場止跌回穩的措施顯效，10月份房地產市場出現積極變化”來概括當下房地產市場的表現。國家統計局的數據顯示，前10月全國新建商品房銷售面積、銷售額降幅，比前9月分別收窄1.3和1.8個百分點，10月份當月改善幅度之大，為今年以來的首次。此外，房價跌幅指標也出現了連續5個月的收窄。

積極執行財稅優惠政策，且有望明顯從中受益的核心城市，正是當下牽引房地產回溫的“火車頭”。10月份，深圳、廣州新房成交面積環比實現翻倍增長，均創下2022年以來月度新高。此外，武漢、福州、蘇州等新房成交面積環比漲幅超50%，寧波、溫州等同比漲幅超30%。

而從前瞻性指標來看，易居研究院研究員朱光提示，待售面積增幅指標已經連續5個月變小，和銷售端數據改善是有密切關聯的。“待售面積本身就是庫存的一部分，這意味著房地產庫存出清的窗口期開啟。供求關系在四季度有望迎來一波改善，即意味著供求關系將朝著新的均衡方向演進。”朱光說道。

截至目前，11月以來新房網簽成交繼續保持較高活躍度。根據中指研究院數據，11月上半月，30個重點城市新房成交面積較10月同期增長約50%，同比增長約20%。核心城市二手房市場也保持一定熱度，11月第二周，深圳、成都、杭州二手房成交套數再次創下年內周度新高。

中指研究院研究副總監徐躍進表示，從目前來看，11月新房市場銷售仍將保持一定規模。同時，12月為房企業績沖刺期，若相關增量政策繼續出臺，前期政策效果將能得到鞏固，全國樓市銷售同比降幅有望繼續收窄。付凌暉認為，隨著各項政策效能進一步釋放，推動房地產市場止跌回穩的動能將增強，對房地產市場后期走勢國家統計局保持樂觀的態度。

更多增量政策在路上

在后續可預期的增量政策中，即將進入加速落地期的，應是城中村改造和危舊房改造領域。

在上周，住建部、財政部已經聯合印發通知，要求推動符合條件的項目盡快啟動實施。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。

陳文靜告訴記者，這100萬套改造體量中，部分需求有望在今年年底和2025年就轉化為實際銷售，并對新房銷售形成實質性帶動。據她測算，若按套均100平方米計算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房可帶動約1億平方米住宅銷售，對市場總量的貢獻約為10%左右，這部分需求進入市場，有利于推動市場交易活躍度提升。

在11月8日，財政部方面還透露了回收閑置存量土地、存量商品房的政策進展。財政部部長藍佛安表示，“專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。”

值得注意的是，各類政策通過創新有望形成政策合力，釋放出更大的效力。

11月4日，農業發展銀行廣東省分行向廣州市黃埔區“五村七片”城中村改造項目發放專項借款1071萬元，用于收購存量商品房用作村民安置房，這是廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金，實現了堅持消化存量和優化增量的結合。

廣東省住建廳相關人員表示，將加力提速推進城中村改造，用好用足專項借款收購存量商品住房用作安置房政策，組織更多項目采取購買存量商品房的方式解決安置住房問題，助力房地產去庫存。

展望后續，惠譽博華最新發布的房地產開發年度展望報告表示，“允許專項債收購土地儲備與存量商品房”政策是助力樓市消化庫存、止跌企穩的重要舉措，還需要久久為功。該機構認為，樂觀情形下，預計2025年房地產銷售面積或將回升至同比持平。

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