近期，房產交易和服務平臺貝殼（NYSE:BEKE；HKEX:2423）發布三季度業績公告。第三季度，貝殼總交易額（GTV）達7367億元（人民幣，下同），凈收入同比增長2.1%至231億元，凈利潤7.47億元，經調整凈利潤12.86億元，整體業務基本盤保持韌性，業務結構更加優化。

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拆解貝殼的財報，2025年第三季度，貝殼以家裝家居、房屋租賃服務等為代表的“第二曲線”業務持續放量，其中房屋租賃業務收入達57億元，增速高達45.3%，實際貢獻超過1億元的利潤，“二賽道”成為公司應對行業波動的重要支撐點。

分析背后原因，在租賃等新業務上，AI已不再是輔助工具，而是重塑業務模式的“新生產資料”。貝殼通過長期的研發投入，通過AI重構作業流程和釋放組織效能，實現業績層面的兌現，實現了“研發投入-提升服務效能-商業回報”的正向循環。

堅定長期研發投入

從ChatGPT到DeepSeek，AI的效率和進化速度已經被充分證實，隨著AI應用接入各行各業，科技驅動效能提升正逐步顯現。

當前，中國房地產行業正在經歷深刻變革，進入存量時代。提升效能目前已經成為行業共識，其核心在于應對行業從規模擴張向效率驅動的結構性轉型，通過技術重構服務流程、提升人效與客戶體驗，從而在存量市場中構建可持續的競爭壁壘。

對貝殼而言，AI不僅是技術工具，更被放在了頂層設計的地位。這種理念源于對行業最本質的認知：居住服務的核心是 “人對人的信任傳遞”，而AI的價值在于放大服務者的能力而非替代。

在貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東看來，“大組織似乎天然以犧牲效率換取規模，我們現在要去挑戰這個悖論，這就是我們增長新范式的起點。AI作為一種新的生產資料投入生產關系之中，對原有的生產資料替換效率其實是越來越強。這些都是實現人店規模相對穩定下，做效率提升的可能性。”

堅定擁抱AI等技術的背后離不開貝殼大量真金白銀的投入。今年前三季度公司研發費用達18.65 億元，其中第三季度研發費用6.48億元，同比增長13.2%。自2023年第四季度起，貝殼已連續八個季度實現研發費用同比正增長，從美股上市至今累計研發投入已突破140億元。按照管理層的最新表態，貝殼還將在AI應用上持續推進，那么研發費用大概率還將保持增長。

據悉，貝殼從2022年開始嘗試AI在房地產行業的應用，到如今貝殼將大數據與AI深度融入居住服務場景，從房源管理、客戶匹配到交易流程優化，AI應用已滲透至公司全業務鏈條。加大AI研發投入，貝殼讓科技融入各個業務場景并且取得明顯的服務效能提升，構建起了技術與服務的雙重護城河。

例如，在房產交易領域，截至今年三季度末，經紀人AI助手“來客”已覆蓋41.4萬經紀人，其AI選房、智能總結與聊天助理功能，有效提升了客戶委托及維護轉化率。AI智能助手“好客”識別高質量商機，識別比例雖僅占平臺總商機的個位數，卻貢獻了超50%的成交量。

針對傳統家裝設計流程效率低、方案修改成本高、業主需求表達不具象等問題，貝殼推出“AI設牛”等工具，利用AIGC技術與自研“夢想家”大模型，通過拍照生圖、戶型生圖等功能快速生成裝修效果圖。這極大提升了消費者體驗和服務者效率，有效推動家裝行業向智能化、個性化方向發展。

整體而言，在這輪技術變革中，貝殼通過AI重構作業流程和釋放組織效能，推動公司從依賴規模擴張，轉向以“效率驅動增長”的新路徑。

租賃業務回報凸顯

今年三季報表明，以AI為主的長期研發投入已轉化為實在的經營成效，其中租賃服務業務是技術落地最徹底、成效最顯著的板塊。

2025年前三季度，公司房屋租賃服務業務實現收入164.89億元，占總收入的比重達到22.78%，已經超過2024年全年的143.34億元。第三季度，貝殼房屋租賃業務收入達57億元，同比增長45.3%，在城市層面實現扣除總部費用前的盈利，貢獻利潤率同比提升4.3個百分點至8.7%，貢獻利潤占毛利的比例創歷史新高，實際貢獻超過1億元的利潤。

而拉長時間來看，從2020年美股上市至今，貝殼的收入在“一體三翼”的戰略指引下發生了明顯的結構變化：其中房產交易服務仍然穩固基本盤，而家裝家居、租賃服務等共同構成了驅動公司長期發展的雙輪引擎，其中租賃服務業務迅速起量、持續擴大，已經成為公司利潤新的造血點。

長期以來，租賃行業長期面臨“信息不透明、服務不標準、效率低下” 等痛點：業主擔心租金不穩定、房屋受損，租客困擾于虛假房源、服務滯后，服務者則受制于效率低下、收入波動。

而貝殼交出的業績答卷表明，通過AI技術構建的全鏈路數字化系統，將服務品質和資產運營效率打造成了貝殼惠居的核心競爭力。

具體來看，在房屋租賃服務方面，貝殼嘗試通過AI能力重構業務流程及運營鏈路。在收房、招租、房屋管理和庫存管理等業務環節，探索由平臺AI主導的策略升級與運營輔助，實現試點區域人效、招租去化率提升。并在客戶服務端搭建智能服務體系，由AI助手為業主和租戶提供線上全天候服務，反應及時、服務標準，客戶需求線上解決率高，客戶體驗改善。

例如，今年7月貝殼惠居推出的HQI（Housing Quality Index）房源品質分，基于AI模型、貝殼房源與用戶需求大數據打造，建立了租賃房源品質的量化識別與評估體系，從數據上明晰“好房子”標準。

值得關注的是，AI的價值在租賃業務中已經兌現。租賃業務已實現業務全流程智能運營，如在收房端，AI實現人店盤的網格化高效匹配，并主導定價、洽談、審核等流程，收房人效提升13%；在出房端，實現AI智能托管和精準營銷去化，年節省成本過億。第三季度，資管經理月人均在管房源超過130套，去年同期為超90套。

在服務鏈的生態共建上，則通過“六芒星”分工體系（資管經理、租務管家等六大角色協同）提升服務效率，并計劃通過平臺開放引入更多合作伙伴。

正如貝殼高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群所說，“大租賃時代的核心是‘讓租住成為一種生活方式’。貝殼惠居的目標不是‘獨善其身’，而是與行業共建生態，通過模式創新、服務延伸與生態構建，實現從單純交易向綜合服務的轉型。”

貝殼租賃業務以AI筑基，堅持服務+效率的創新實踐證明，當行業從“交易驅動”轉向“服務驅動”，貝殼探索出的不僅是一套可復制的商業模式，更是作為引領者帶動行業內進行更深層更系統的生態變革。貝殼正在重新定義“好房子、好房東、好服務”的行業標準。

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