疫情的挑戰(zhàn)和宏觀政策調(diào)控，考驗(yàn)著房地產(chǎn)行業(yè)。在交出2020年成績(jī)單的同時(shí)，2021年何去何從，需要每個(gè)房企給出答案。

4月12日，藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)發(fā)布了2020年年報(bào)和2021年一季報(bào)。引人矚目的是，公司在2020年穩(wěn)守千億規(guī)模基礎(chǔ)上，在2021年一季度取得亮眼的業(yè)績(jī)——營(yíng)業(yè)收入68.54億元，同比增加29.04%;歸母凈利潤(rùn)5.61億元，同比增加9.11%;加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率3.11%，同比提升0.31個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)， 2021年1-3月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售252.19億元，同比增長(zhǎng) 132.54%，創(chuàng)了同期歷史新高。

2020年，在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下，藍(lán)光發(fā)展及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，在投資上調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面全面提升運(yùn)營(yíng)和盈利能力，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)夯實(shí)公司基礎(chǔ)，在2021年一季度彰顯了成效。

在4月13日藍(lán)光發(fā)展年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，公司高管表示，未來藍(lán)光發(fā)展將堅(jiān)持做長(zhǎng)期主義者，秉承工匠精神，系統(tǒng)構(gòu)建經(jīng)營(yíng)紅利能力，按照“精準(zhǔn)投資、卓越運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)引領(lǐng)、變革創(chuàng)新”經(jīng)營(yíng)方針，落實(shí)“精益管理”和“數(shù)字科技”戰(zhàn)略，強(qiáng)練內(nèi)功，持續(xù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

聚焦高能城市 展現(xiàn)戰(zhàn)略布局前瞻性

從藍(lán)光公布的1-3月房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售金額來看，公司華東區(qū)銷售面積57萬(wàn)平方米，銷售金額89.27億元表現(xiàn)非常搶眼，華東區(qū)域的一季度銷售面積占比為22.5%，但是銷售金額卻占到35.40%。顯然，華東區(qū)域已經(jīng)成為藍(lán)光的主攻區(qū)域之一。

藍(lán)光2020年年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，公司在強(qiáng)化華東區(qū)域的布局，藍(lán)光發(fā)展 2020年新增項(xiàng)目60個(gè)，新增建筑面積962萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)貨值約1300億元。新增項(xiàng)目中，華東區(qū)域占比達(dá)到38%。

而華東正是2021年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交最火爆的區(qū)域之一。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度熱點(diǎn)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，城市地價(jià)與房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲。各區(qū)域市場(chǎng)熱度皆升，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)異常火熱，隨著供應(yīng)放量，蘇州、常州等成交明顯回升，較2019年同期增幅都在30%附近。上海、寧波等市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交較2019年同期漲幅均超70%。

藍(lán)光發(fā)展2020年抓住機(jī)會(huì)深入華東區(qū)域布局，緊緊抓住了疫情后市場(chǎng)快速反彈發(fā)展機(jī)遇。2021年一季度長(zhǎng)三角地區(qū)、華東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火熱也印證了藍(lán)光戰(zhàn)略布局的前瞻性。

面對(duì)一季度喜人的銷售業(yè)績(jī)，公司也格外冷靜，面對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的不斷變化，藍(lán)光發(fā)展表示，公司制定了2021年整體的投資策略，核心是高質(zhì)量發(fā)展，不追求規(guī)模。

對(duì)此，公司提出“2+N”的投資布局;核心是大華東及大西部，N是除了這兩個(gè)區(qū)域之外的一些重點(diǎn)城市。未來，公司將聚焦39個(gè)深耕城市，強(qiáng)化華東開發(fā)力度，加強(qiáng)三線、甚至強(qiáng)四線的城市的進(jìn)入。

未來公司依然要向能力強(qiáng)、市場(chǎng)好、周轉(zhuǎn)快的區(qū)域傾斜，提升新一線、二線、強(qiáng)三線的占比預(yù)計(jì)不低于85%。華東區(qū)域的新增資源占比不低于40%，深耕城市的新增資源要占比不低于50%。

明確目標(biāo)，緊抓機(jī)遇，2021年的藍(lán)光發(fā)展在控制發(fā)展節(jié)奏上顯得游刃有余，應(yīng)對(duì)從容。

持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo) 目標(biāo)提升現(xiàn)金流

在布局重點(diǎn)城市的同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展也在努力平衡負(fù)債比例，在“黃檔“的基礎(chǔ)上努力降”綠檔“。

2020年藍(lán)光發(fā)展年報(bào)顯示，公司凈負(fù)債率88.57%，扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率73.03%，在手現(xiàn)金297億元，現(xiàn)金短債比為1.06。對(duì)照“三道紅線”要求，藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均達(dá)標(biāo)。

在業(yè)績(jī)說明會(huì)中，公司高管表示，公司將在2021年進(jìn)一步提升存貨周轉(zhuǎn)率，加快去化提升現(xiàn)金流，同時(shí)持續(xù)提升項(xiàng)目的質(zhì)量，適當(dāng)?shù)目紤]降低項(xiàng)目的權(quán)益占比、釋放現(xiàn)金的方式，擴(kuò)大土儲(chǔ)的機(jī)會(huì)，持續(xù)改善整個(gè)資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)，包括三道紅線未來公司力爭(zhēng)三項(xiàng)達(dá)標(biāo)，在控負(fù)債規(guī)模的情況下優(yōu)化整個(gè)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

克爾瑞分析認(rèn)為，從3月份已公布年報(bào)的房企披露信息看，多家房企“三條紅線”降檔成功，大部分房企也對(duì)在未來一至兩年內(nèi)降檔至“綠檔”保持信心。但未來房企仍需繼續(xù)降本增效。在“開源”方面，除保證正常經(jīng)營(yíng)的銷售回款以外，房企還需要在盤活存量資產(chǎn)、加強(qiáng)股權(quán)融資或拆分上市等方面發(fā)力。

有行業(yè)人士認(rèn)為，在優(yōu)化資產(chǎn)配置方面，藍(lán)光發(fā)展在2020年出讓迪康，在近期轉(zhuǎn)讓嘉寶的股權(quán)，有效盤活了公司存量資產(chǎn)，增厚了公司現(xiàn)金流，促進(jìn)了財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健持續(xù)的改善。

組織效能提升 系統(tǒng)構(gòu)建經(jīng)營(yíng)紅利能力

3月末，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)說明會(huì)上感嘆，地產(chǎn)靠土地紅利和金融紅利賺錢的日子已經(jīng)過去了，未來競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加全面和激烈，但“還是有出路的，要腳踏實(shí)地向制造業(yè)學(xué)習(xí)，優(yōu)秀企業(yè)依然可以通過自身努力去實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，管理紅利時(shí)代仍然大有可為”。

在房地產(chǎn)行業(yè)“擁抱管理紅利時(shí)代“，唯有不斷強(qiáng)化”管理紅利“才能不被淘汰，而對(duì)此，藍(lán)光發(fā)展已經(jīng)在2020年先行一步，并且取得了不錯(cuò)的成效。

年報(bào)顯示，2020年藍(lán)光發(fā)展聚焦精益管理，在組織效能上狠下功夫，藍(lán)光發(fā)展通過打造精益型組織，優(yōu)化層級(jí)。總部層面，管理層級(jí)由原來的8級(jí)精簡(jiǎn)至5級(jí)，實(shí)現(xiàn)扁平化管理，區(qū)域?qū)用妫瑓^(qū)域平臺(tái)、城市公司管理層級(jí)由原來的10層精簡(jiǎn)為5-6層，更強(qiáng)調(diào)執(zhí)行效率。

通過深化組織變革，區(qū)域做強(qiáng)，總部做精，藍(lán)光將全國(guó)區(qū)域布局從15個(gè)優(yōu)化為10個(gè)區(qū)域，在藍(lán)光發(fā)展“上海+成都”雙總部運(yùn)行模式下，大大縮短管理半徑，提升管理效能。

在業(yè)績(jī)說明會(huì)上，藍(lán)光發(fā)展高管表示，2021年公司將系統(tǒng)構(gòu)建經(jīng)營(yíng)紅利能力，按照“精準(zhǔn)投資、卓越運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)引領(lǐng)、變革創(chuàng)新”經(jīng)營(yíng)方針，落實(shí)“精益管理”和“數(shù)字科技”戰(zhàn)略。

在精益管理方面，今年藍(lán)光發(fā)展主要是做好三大核心任務(wù)。一是提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)能力，做到投資準(zhǔn)，提升新增項(xiàng)目質(zhì)量，做到快銷售，提升存貨周轉(zhuǎn)速度;二是提升公司經(jīng)營(yíng)紅利能力，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力，堅(jiān)決推進(jìn)成本優(yōu)先戰(zhàn)略;三是保證公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，將“三道紅線”優(yōu)化降檔，確保資金運(yùn)作安全高效。

數(shù)字科技方面，2021年藍(lán)光發(fā)展將做到三個(gè)關(guān)鍵詞。一是“謀”經(jīng)營(yíng)紅利，二是“強(qiáng)”價(jià)值創(chuàng)新，三是“鏈”共贏生態(tài)。

同時(shí)，管理層表示，2021年藍(lán)光會(huì)持續(xù)聚焦精總部、強(qiáng)區(qū)域的組織變革。按照2.5級(jí)的管控模式，從總部區(qū)域直接管到項(xiàng)目實(shí)行扁平化管理，人員更加精簡(jiǎn)，也更高效。另外，藍(lán)光還將聚焦整個(gè)內(nèi)部的全方位提效，通過數(shù)字化、流程的精簡(jiǎn)，加大授權(quán)等一系列的管理機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。

“尤其是今年，房地產(chǎn)商都在抓經(jīng)營(yíng)紅利，我們更應(yīng)該抓團(tuán)隊(duì)。藍(lán)光今年的重點(diǎn)是抓整個(gè)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，要把團(tuán)隊(duì)做強(qiáng)，一個(gè)強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)能支撐一個(gè)好的業(yè)績(jī)”。藍(lán)光發(fā)展CEO遲峰表示。