首次覆蓋，給予中新集團增持評級。預測2022-2025年EPS為1.18/1.35/1.52元，增速為17%/14%/12%。由于公司業績展望度高、且有一定護城河，我們采用EVA、PEG、PE估值方法，基于中性謹慎的原則，給予公司合理估值為219億，對應目標價14.61，上漲空間為61.6%。

當前估值反映3年后無超額收益，但公司業績穩定度高，且有護城河。基于EVA模型，當前估值反映公司3年后無法得到超過資本成本的收益。但公司并無住宅開發業務，目前主要業務：1)一級土地開發，目前約1200公頃低成本土儲，保障未來10年開發，鎖定毛利超150億;2)自持物業主要為蘇州工業園區廠房，服務制造業大客戶，租期長近10年、出租率超90%，保障年4.5億租金、約50%毛利率;3)綠色公用享特許經營權，保障7.5億營收、25%毛利率。

提資產負債率將進一步提升ROE，業績增速保持在15%左右。公司擴展意愿較強，近三年有息負債復合增速達到36%，融資成本降至4.6%。但公司當前資產負債率僅44%，如果剔除預收負債率增至60%，則ROE可從12.7%提升至17.4%，利潤增長達37%。2022年首次發行公開債，目前20億已獲反饋，將進一步降低融資成本，助力擴張。

資產荒催化價值發現。房企縮表仍未改善，導致寬貨幣與寬信用的背離，從而出現低風險資產資產荒，公司業績的穩定性將被重估。微觀層面，公司資產負債率提升、業績穩健增長兌現，成為催化劑。

風險提示：重走土地金融老路;疫情失控;土地市場大幅下行。

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