5月26日,由克而瑞租售主辦的第七屆地新引力峰會(huì)盛大召開。樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人&CEO羅意出席并發(fā)表了《從運(yùn)營管理到資產(chǎn)管理》主題演講,從慢下來、沉進(jìn)去、研究業(yè)務(wù)三方面,闡述了樂乎近兩年的思考與實(shí)踐。

慢下來,找尋新方向

眾所周知,2014年起,長租公寓從懵懂發(fā)展到規(guī)模至上,而后行業(yè)洗牌,不少企業(yè)都以不體面的方式退場(chǎng)。

2021年,長租行業(yè)迎來發(fā)展分水嶺。這一年,國家通過新增供地、非居改居等方式增加供給,并發(fā)布了保障性租賃住房等相關(guān)政策,理性規(guī)范的租賃時(shí)代日漸來臨。

房地產(chǎn)行業(yè)也在2021年出現(xiàn)拐點(diǎn)。不少房企將自持住宅部分用作租賃,國央企亦紛紛推動(dòng)存量資產(chǎn)流入市場(chǎng),積極參與到租賃住房建設(shè)中來。行業(yè)競(jìng)爭日趨激烈。

樂乎是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司,經(jīng)歷了行業(yè)從無到有的過程,也曾熱衷于規(guī)模拓展,但更擅長于運(yùn)營服務(wù)。面對(duì)2021年行業(yè)發(fā)展風(fēng)向的變化,樂乎進(jìn)行了深度思考,羅意稱。

如何不被行業(yè)拋棄,是樂乎思考的第一個(gè)問題。此外,樂乎還重新審視了規(guī)模追求的價(jià)值和意義,深入剖析了公司的商業(yè)模式、盈利前景和核心優(yōu)勢(shì),并對(duì)未來發(fā)展路徑做出了新的規(guī)劃。

規(guī)模方面,羅意介紹,成立9年,樂乎旗下管理著很多房源。未來是否要沿著這條路繼續(xù)走下去?在管房源從四五萬間,到七八萬間、甚至10萬間的意義是什么?樂乎在租賃行業(yè)應(yīng)是一種怎樣的存在?這都是樂乎面對(duì)行業(yè)變化所思考過的問題。

基于這些思考,樂乎做出了自己的選擇,就是慢下來。慢下來的樂乎做了很多改革,以及新的業(yè)務(wù)探索。如今,樂乎的產(chǎn)品線已由單一的集中式白領(lǐng)公寓,擴(kuò)大至企業(yè)服務(wù)公寓“樂乎起程”、分散式業(yè)務(wù)“樂乎大家”、高端產(chǎn)品線懷庭、芷岸。產(chǎn)品線更加豐富。

對(duì)于行業(yè)未來,羅意表示,有幾點(diǎn)可以確定,一是,樂乎始終是租賃賽道的參與者之一。另一個(gè),輕資產(chǎn)運(yùn)營一定是長租行業(yè)的未來趨勢(shì)。多年來,樂乎在行業(yè)內(nèi)的沉淀、經(jīng)驗(yàn)、認(rèn)知、對(duì)某一區(qū)域的理解,對(duì)業(yè)務(wù)線的理解,對(duì)客群的理解,很難被批量復(fù)制。這是樂乎的優(yōu)勢(shì)所在。這些優(yōu)勢(shì)還能進(jìn)行第三方輸出。

在羅意看來,租賃住房的運(yùn)營早已過了拼規(guī)模的時(shí)代,而是從端到端的資產(chǎn)管理,從項(xiàng)目立項(xiàng)開始全周期參與。資管的理念也并非簡單的“募投建管退”。在整個(gè)資產(chǎn)管理閉環(huán)中,投資財(cái)務(wù)模型占50%,產(chǎn)品占30%,剩下20%都是運(yùn)營機(jī)構(gòu)能做的事。基于此,樂乎確定了新的發(fā)展方向,即以運(yùn)營能力為依托向資管靠攏,由租賃運(yùn)營公司向資管公司進(jìn)階。

運(yùn)營商做資管的樂乎模應(yīng)運(yùn)而生。在該模式中,樂乎可被視為一架戰(zhàn)斗機(jī),品牌是機(jī)頭,強(qiáng)大的資產(chǎn)運(yùn)營能力是機(jī)身,資產(chǎn)管理和場(chǎng)景挖掘?yàn)閮梢?共同實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值和客戶運(yùn)營平臺(tái)化,覆蓋租賃社區(qū)、單體公寓、企服宿舍、家庭住宅等多種資產(chǎn)形態(tài),開放對(duì)待市場(chǎng)出現(xiàn)的新增長點(diǎn)。

具體來看,運(yùn)營能力建設(shè)是樂乎的根本,是提升品牌、觸達(dá)資產(chǎn)、閉環(huán)資管能力、提高增長確定性的基石。以運(yùn)營能力為依托,樂乎漸進(jìn)發(fā)展起了“F+EPC+O”全鏈條服務(wù)能力。并在此基礎(chǔ)上發(fā)展了募、投、建、管、退完整的資管能力。基于數(shù)字化平臺(tái)的客戶運(yùn)營是場(chǎng)景挖掘的前提,是提高客戶粘性、降低運(yùn)營成本、產(chǎn)生衍生價(jià)值的先決條件。

羅意認(rèn)為,資產(chǎn)管理是一種理念,也是一種能力。近兩年,樂乎提出了“品牌引領(lǐng)、投資拉動(dòng)”的說法,并將更多精力放在了投資拉動(dòng)上,參與項(xiàng)目的投資研判、產(chǎn)品生產(chǎn)、合規(guī)把握。樂乎希望能完整地參與一個(gè)資產(chǎn),資產(chǎn)來了研判、做策略、輸入管理,把每一個(gè)項(xiàng)目從端到端地做完做好。

沉進(jìn)去,從策略到產(chǎn)品到運(yùn)營

從策略到產(chǎn)品到運(yùn)營沉進(jìn)去,樂乎做了不少事情,羅意稱。首先是包租業(yè)務(wù)。目前,樂乎的管理層每個(gè)人都分配了相應(yīng)的包租任務(wù)。這也使樂乎與一些市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的交流日漸增多,有效拓寬了我們的視野。

樂乎的包租模式是,基金借助樂乎在長租公寓行業(yè)的品牌、資源和運(yùn)營優(yōu)勢(shì),以低價(jià)承租+改造增值+溢價(jià)出租的運(yùn)營模式,通過獲取城市優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)物業(yè),統(tǒng)一設(shè)計(jì)改造及規(guī)范化運(yùn)營,賺取租金差價(jià),實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

除了包租業(yè)務(wù)之外,樂乎也做加盟和代建業(yè)務(wù)。“目前,樂乎旗下的懷庭、芷岸、樂乎公寓、樂乎青年社區(qū)、樂乎起程都可以做加盟業(yè)務(wù)。有一些項(xiàng)目是做代建,這可以改善我們的利潤結(jié)構(gòu),”羅意稱。

純托管方面,近兩年,樂乎主要圍繞兩個(gè)品牌做保租房項(xiàng)目,新簽項(xiàng)目數(shù)明顯減少,目前主要是歷史上的純托管項(xiàng)目。收益管理方面,主要圍繞三個(gè)方面進(jìn)行。一是做不同的產(chǎn)品配比,二是做長短租的結(jié)合,三是做TO B和TO C的組合。

“TO B的話,有時(shí)會(huì)有一些機(jī)會(huì)型的溢價(jià)能力,”羅意稱。不難看出,當(dāng)下的樂乎在尋求穩(wěn)健成長的同時(shí),也在行業(yè)競(jìng)爭中尋求著運(yùn)營改善之道。

發(fā)揮運(yùn)營優(yōu)勢(shì),發(fā)力研究業(yè)務(wù)

基于運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的研究業(yè)務(wù),是樂乎正在做的另一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。

羅意介紹,樂乎有重資產(chǎn)的團(tuán)隊(duì),主要做資管。樂乎涉獵研究業(yè)務(wù),一個(gè)很重要的原因是,重資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)做資管的過程中需要研究報(bào)告。現(xiàn)在不同產(chǎn)品的組合差距太大了,沒有研究的話很難做。做了研究之后,樂乎才發(fā)現(xiàn),若企業(yè)沒有足夠、深入的研究,研究報(bào)告都可能寫不出來。相對(duì)于數(shù)據(jù)服務(wù)商,運(yùn)營商具有自有數(shù)據(jù)、案例等信息沉淀優(yōu)勢(shì),寫的研究報(bào)告更加細(xì)致。因?yàn)檫\(yùn)營商本身就是參與者,不是站在事情之外看事情。

樂乎的研究業(yè)務(wù)覆蓋專業(yè)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)咨詢、評(píng)估與咨詢、銷售與投資四方面。其中,專業(yè)服務(wù)覆蓋品牌賦能策略研究、多維度運(yùn)營管理、建設(shè)期技術(shù)支持、平臺(tái)服務(wù)及戰(zhàn)略增值服務(wù)等。專業(yè)技術(shù)咨詢覆蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)支持、公寓產(chǎn)品深入設(shè)計(jì)建設(shè)支持、公寓施工管理、設(shè)備采購等。評(píng)估與咨詢研究覆蓋市場(chǎng)可行性研究、公寓開發(fā)顧問、財(cái)務(wù)預(yù)估、合同談判等。銷售與咨詢方面,樂乎在提供市場(chǎng)研究與戰(zhàn)略建議之外,還會(huì)協(xié)助尋找資金、合作伙伴和基金投資者。

位于順義區(qū)后沙峪的祥云二十二街項(xiàng)目,就是樂乎資管項(xiàng)目的典型代表。22街區(qū)是工業(yè)用地非改居納保的大型社區(qū)項(xiàng)目,通過項(xiàng)目最合、市場(chǎng)前策、設(shè)計(jì)排房與產(chǎn)品規(guī)劃,以及政策解讀,樂乎成功與高和推動(dòng)了該項(xiàng)目落地。未來,該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將供應(yīng)2000多套房源。

值得一提的是,本次地新引力峰會(huì)還設(shè)置了隆重的頒獎(jiǎng)盛典。其中,樂乎憑借優(yōu)秀的運(yùn)營服務(wù)能力,毫無懸念榮膺“2022-2023住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”殊榮。這也是業(yè)界對(duì)樂乎強(qiáng)勁實(shí)力的肯定。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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