第一財經 作者：孫夢凡

今年以來，樓市利好政策頻出，最新一個趨勢則是——新房不再“限價”。

據中指研究院統計，今年以來，沈陽、蘭州、鄭州、寧德等城市，明確不再實施新建商品房銷售價格指導，即取消銷售限價。陽江、珠海、蕪湖等城市也優化了限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

限價政策最早發布于2010年，旨在抑制房地產市場的過熱現象。在“穩地價、穩房價、穩預期”的政策背景下，“限價”在過去市場熱度較高階段，對穩地價、穩房價起到了重要作用。

但是，自2021年下半年以來，房地產市場環境發生巨變，房價單邊上揚的行情成為歷史，不少地方的新房指導價已“形同虛設”，房企降價成為主流，“限價”政策也來到調整的關口。

價格管控弱化

房地產深度調整期，地方政府對樓市價格管控正在弱化。

近日，甘肅的天水、白銀相繼發布通知，取消對新建商品住房價格備案，促進房地產市場平穩健康發展。天水方面同時表示，“銷售價格由開發企業按照市場銷售情況適時調整”。

此前蘭州也表示，房地產企業在辦理商品房預售許可證時，不再需要到市發展改革委申請辦理價格備案，新建商品住房成交不再受備案價格限制，購房人和房企可自行協商價格。

鄭州則取消了對新房的價格指導，當地住房保障部門宣布取消商品住房銷售價格指導，開發企業可自主定價進行銷售或辦理預(銷)售許可備案手續，自此其樓市政策全面松綁。

政府不再指導新房價格、或直接取消備案的同時，不少地方對房企降價也越來越“寬容”。

記者在領導留言板看到，今年來武漢、保定、成都、廣州、重慶等城市，均有購房者反映樓盤大幅降價、“惡意降價”，不過官方均表示“房企降價是市場行為”。

比如武漢有購房者稱，萬和光谷開發商備案價2萬多，現在“惡意降價”賣1.25萬。對此官方表示，該項目備案價約23124元/平方米，成交均價約18300元/平方米。因企業與施工方存在債務糾紛，將部分房屋工抵給施工方，近期施工方為回籠資金，將“工抵房”低價出售，最高降價達6000元。

當地政府還稱，商品房價格由開發企業根據市場供求關系進行自主定價，同時與購房人通過合同約定最終成交價格，但不得超過預售方案備案價。經核實，該項目已售房屋價格均未超過備案價，并不違反法律法規禁止性規定。

保定也有購房者反映，自己2022年購買風帆家園小區房產一套，當時價格每平米14000多元，近期開發商突然降價至每平米11000元，90平米的房子虧損30萬，嚴重損害業主利益。

對此保定市人民政府表示，商品房價格屬于市場調節價，開發企業可根據市場行情、供求關系，自主確定銷售價格，購房者與開發商可協商確定價格，納入買賣雙方合同約定。

成都也有購房者表示，天府新區天府合印項目拿證價格為2.2萬～2.5萬左右，現在卻以1.7萬均價附贈車位、物業費進行“傾銷”，請相關部門徹查其“惡意降價”行為。

四川天府新區公園城市建設局回復稱，商品房價格實行市場調節價，在項目銷售現場、成都住建蓉e辦等對擬售房源價格按套明碼標價、“一房一價”進行公示，在不高于公示價格的前提下，每套房屋的銷售價格由買賣雙方協商議定。

廣州則有購房者表示，自己2022年兩萬多均價購買保利灣上，如今樓盤降價為1.33萬銷售。廣州市南沙區則表示，開發企業可結合市場實際享有自主定價權，并向住建部門辦理價格備案或調整，區住建部門未發現開發企業存在相關違規行為。

專家：房價表現將更加分化

從上述案例可見，當下各地政府對新房價格管控正逐漸弱化，有的直接取消了新房備案價，有的不再出臺指導價；有的仍然規定不可超過備案價，但對樓盤降價不再干涉，整體更趨市場化。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，隨著房地產市場環境的變化，限價政策帶來的負面影響進一步凸顯。一方面，價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況；此外，限制價格下跌幅度也導致房企銷售不暢，資金回籠受阻。

在她看來，近兩年監管部門多次強調要建設“好房子”，需要匹配政策給予支持，取消銷售限價、價格回歸市場，有利于企業打造符合需求的好產品，是積極響應建設“好房子”的表現。與此同時，取消銷售限價也有助于企業合理定價去庫存，幫助企業加快回籠資金，緩解資金壓力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新房銷售限價取消后，開發商可以自由定價，即便后期降價也不需要承擔責任，除非事前明確承諾過不降價，這樣可以更好地利用價格進行促銷和清理庫存。不過，如果降價幅度過大，可能導致周邊項目也不得不降價。

“取消限價政策也有積極影響，即部分溢價較高的產品，將不再受價格管控限制，這些產品可以設定相對更高的售價，前提是其品質必須與所定價格相符合。”李宇嘉稱。

值得注意的是，雖然多個城市不再管控新房價格，但對熱點城市來說，樓盤價格震蕩仍會受到關注。

比如今年有北京購房者表示，首開梧桐山語2023年7月開盤單價4.6萬/平米左右，其中62平米戶型一口價280.6萬元，銷售顧問保證開盤價格最低；可是2024年2月下旬，62平米同樓層同戶型總價降價約40萬至50萬元，每平米單價降價15%，開發商隨意降價。

對此昌平區住建委表示，受房地產市場周期性價格波動影響，該項目62平米部分位置、樓層較差的房源存在降價現象，如開發商承諾該戶型不降價，市民可提供相應證據，如經核實項目存在違規行為，我委將針對相應法規對企業作出責改措施，市民也可通過司法途徑維護合法權益。

整體而言，樓市管控措施逐漸退場后，未來各地房價表現也將更趨分化、市場化。陳文靜認為，一線城市短期房價仍有下行壓力，但人口、資源集聚效應持續，隨著限制性政策進一步優化調整，政策效果或將逐漸顯現，房價依然具備支撐，有望逐漸筑底恢復。

“二線城市中，核心城市房價有望見底，普通二線城市企業降價促銷預期仍在，房價下跌態勢短期或將延續。”她表示，三四線城市住房需求釋放緩慢，對房價支持力度偏弱，房價整體或延續底部行情。整體來看，當前房價筑底企穩仍需要政策端持續發力。

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