作為“中國居住服務平臺第一股”的貝殼控股（NYSE:BEKE；HKEX:2423）新近發布了一份頗具矛盾信號的三季度業績報告。

數據顯示，2025年第三季度，公司總交易額達7367億元，同比基本持平；凈收入231億元，同比微增2.1%；但其凈利潤為7.47億元，同比跌幅達36.1%，經調整凈利潤為12.86億元，同比減少27.8%。

(資料圖)

盡管“增收不增利”態勢明顯，但貝殼仍然努力通過資本運作來穩定市場信心，第三季度公司斥資2.81億美元進行股份回購，創下了近兩年來的單季回購金額新高。

平臺化越深，利潤壓力越大？

業績數據顯示，2025年第三季度，貝殼總交易額為7367億元，同比基本持平。但拆解其業務結構不難發現，其在存量房市場和新房市場的經營情況已出現顯著分化。

存量房市場是其主要業務支撐，在總交易額中貢獻比例高達68.63%。數據顯示，第三季度，其存量房交易額同比增長5.8%達5056億元，但與此同時，這塊業務的凈收入卻同比減少3.6%至60億元。

對此，貝殼在業績報告中解釋稱，存量房業務的總交易額較凈收入增長率高，主要由于平臺合作經紀人促成的二手房交易總交易額占比提升。這部分收入以凈額基準計算，低于鏈家品牌下總傭金收入的利潤率。

而對于新房業務這個曾經的增長引擎而言，業績數據也隱現“失速”信號。

數據顯示，第三季度，其新房交易總交易額同比下降13.7%至1963億元，相應新房業務的凈收入也同比下降14.1%至66億元。

具體來看，當季通過平臺合作經紀人、新房專業銷售團隊及其他銷售渠道促成的新房交易總交易額同比下降12.4%，從2024年同期的1830億元降至2025年第三季度的1603億元；鏈家品牌促成的新房交易總交易額同比下降19.2%，從2024年同期的445億元降至2025年第三季度的360億元。

有行業人士對此分析表示，“貝殼在‘平臺化’的道路上走得越遠，短期內面臨的利潤壓力就越大。”

AI能否撬動未來增長？

貝殼董事長兼首席執行官彭永東在業績報告中表示，“持續創新是穿越行業周期的關鍵。通過這些努力，我們已經找到了新的增長路徑——以技術重構運營模式，以效率驅動規模擴張。展望未來，我們將加速AI能力與核心業務場景的深度融合，實現服務商與客戶體驗的雙重提升。”

科技驅動效率升級的效果如何？貝殼在業績解讀中具體闡釋了一些落地案例：房產交易服務方面，在上海試點房客分離機制，通過AI+數據構建“房源分”體系，打造9分好房產品，助力服務者和客戶提升好房營銷能力。家裝家居方面，基于大數據提煉的客戶需求，在BIM設計工具里內置全案產品庫，支持設計師快速生成3D方案，助力提升設計服務效率。房屋租賃服務方面，AI打開業務高品質規模化空間，實現業務全流程智能運營：AI主導組織劃分、資源統籌、收房智能定價洽談等，收房人效提升13%；出房端實現AI智能托管和精準營銷去化，年化節省成本過億元。

業內也有觀點認為，當傳統的交易服務增長乏力時，由AI驅動的租賃、家裝等新居住服務，能否扛起貝殼的增長大旗尚存在較大不確定性。同時，考慮到AI投入具有長期性，貝殼還需要應對市場即時壓力，在維持核心業務基本盤、控制成本與投資未來之間找到平衡點。

券商給予積極評價 但盈利預測有所下調

業績報告顯示，貝殼仍在持續推進股份回購計劃，力圖以“抄底自己”傳遞發展信心。第三季度，貝殼斥資2.81億美元回購股份，單季度回購金額創下近兩年來的新高。回溯至2022年9月回購項目啟動以來，截至2025年9月末，貝殼累計回購金額已達23億美元，回購股數占項目啟動前公司總股本的比例約為11.5%。

“公司致力提升股東回報，在行業承壓背景下，這一舉措將有望為公司估值提供支撐。”招銀證券分析師賀賽一表示，盡管行業整體仍面臨下行壓力，但貝殼正持續擴大核心房產交易業務的市場份額并提升運營效率，同時著力推動家居家裝業務與房屋租賃業務的盈利改善，這些舉措均有助于推動公司2026 年凈利潤實現回升。賀賽一強調，對貝殼在核心業務領域的領先地位持樂觀態度，且其新業務發展態勢良好，有望為公司帶來長期的營收與利潤增長空間。

不過，短期市場壓力仍不可忽視，多家機構對貝殼盈利預測進行了調整。中金公司分析師趙麗萍在研報中展望2025年四季度表現時表示，受上年同期高基數、行業基本面相對疲弱以及政策效應待觀察等因素影響，保守預計平臺存量房交易總額及新房交易總額均可能出現30%-40%的同比下滑。基于此，中金下調了貝殼的盈利預測：2025年和2026年營收預測分別下調5.0%、16.2%至944億元、945億元；受收入規模下調及運營杠桿減弱影響，經調整歸母凈利潤預測分別下調20.3%、19.6%至55億元、70億元。

中信建投證券分析師竺勁也同步下調了盈利預測。其將2025-2027年公司EPS（每股收益）預測調整為0.99/1.43/1.58元（原預測為1.18/1.33/1.55元）。竺勁表示，盡管市場環境導致公司業績短期承壓，但貝殼作為中介行業龍頭的地位依然穩固，交易業務優勢持續鞏固且市占率有望進一步提升，同時非房業務保持良好發展勢頭。

股價表現方面，截至發稿，貝殼美股報16.41美元，年內跌幅為9.14%；港股報43.82港元，年內跌幅為5.70%。

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