地產(chǎn)深度調(diào)整之時，行業(yè)寒氣蔓延，企業(yè)紛紛為越冬做準備。安全的財務(wù)根基、充裕的現(xiàn)金流為新城控股（601155）披上了堅實的“鎧甲”，而住宅與商業(yè)雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式和其所提供的持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營能力，更是為新城控股平穩(wěn)穿越周期提供了保障。

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8月30日，新城控股披露2022年半年度報告。報告期內(nèi)，新城控股完成合同銷售金額651.6億元，實現(xiàn)合同銷售面積657.2萬平方米；實現(xiàn)760.3億元全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為117%。

此外，地產(chǎn)行業(yè)整體邁入降利時代，但新城控股整體毛利率較去年同期平穩(wěn)仍然提升2.29個百分點，至21.90%。在房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率持續(xù)走低之時，新城控股何以做到不降反升？

亮眼的業(yè)績表現(xiàn)離不開新城控股獨特穩(wěn)健的雙輪驅(qū)動發(fā)展模式，一方面，住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)帶來的穩(wěn)定的現(xiàn)金流來支撐吾悅廣場的建成與拓張，而吾悅廣場商業(yè)運營的高毛利率則能穩(wěn)定地為新城提供抗周期能力。

“雙輪”穩(wěn)健

根據(jù)半年報，報告期內(nèi)，新城控股物業(yè)出租及管理毛利率隨著吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升至72.22%。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)作為新城控股的第二增長曲線，規(guī)模已經(jīng)躋身行業(yè)前列。數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利占公司總毛利由去年同期的16.56%提升至33.74%，達到31.62億元。

不僅在利潤提升方面貢獻顯著，在當前行業(yè)形勢遇冷情況下，商業(yè)也為新城控股扎下了穩(wěn)定的底盤，增加了新城控股抵御行業(yè)風險的能力。

半年報顯示，2022年上半年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入47.18億，同比增長19.8%。截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%。上半年公司實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入43.79億元，占公司營業(yè)收入的10.23%。

截至6月30日，新城控股實現(xiàn)135個大中城市、189個綜合體項目的布局。

即使在當今環(huán)境復(fù)雜多變，面臨諸多挑戰(zhàn)情況下，今年下半年新城控股的商業(yè)規(guī)模仍將繼續(xù)擴大，新城控股方面表示，有信心完成“全年計劃新開業(yè)吾悅廣場25座、實現(xiàn)商業(yè)運營總收入105億元”的年度目標。

憑借良好的經(jīng)營表現(xiàn)，吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸也成為新城控股的融資新的增長點，其具備“融資期限長、還款安全”等優(yōu)勢。據(jù)悉，今年以來，隨著商業(yè)板塊運營良好，新城控股加大了經(jīng)營性物業(yè)貸的推進速度，今年前8月，已有近20座已開業(yè)吾悅廣場完成了經(jīng)營性物業(yè)貸融資方案的落地，累計獲得融資62億。

財務(wù)安全

要想具備穿越周期的能力，提升財務(wù)穩(wěn)健性成為企業(yè)頭等大事。而安全的財務(wù)則一直是新城控股的底色。圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”穩(wěn)健運營。新城控股表示，公司恪守財務(wù)紀律，保持了穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面。

半年報顯示，新城積極響應(yīng)“三道紅線”政策，有力有效防范風險，于報告期末全部指標繼續(xù)維持綠檔。按照監(jiān)管口徑非受限現(xiàn)金短債比1.06倍；凈負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；公司剔除合同負債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點；若直接按照貨幣資金除以短期金融機構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為115.03億元，去年同期為-75.72億元。平均融資成本為6.50%，較去年同期逆勢下降0.1個百分點。

在合理控制有息負債方面，截至2022年6月底，新城控股有息負債822億元，同比下降191.60億元，較2021年末壓降76.67億元。此外，今年3月，新城控股在年報中首次披露了其合聯(lián)營權(quán)益有息負債。根據(jù)半年報，截至2022年6月30日，新城控股合聯(lián)營權(quán)益有息負債為91.44億元，較去年年底的115.13億元繼續(xù)下降23.69億元。

在償債方面，新城控股堅守底線，確保每一筆債務(wù)都能如期償付。8月4日，新城控股將待償付本息的2022年8月8日到期的2億規(guī)模美元債匯至信托人指定賬戶，并于到期日按時兌付。

據(jù)悉，新城控股已經(jīng)清償2022年全部美元債，年內(nèi)已無到期美元債。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年新城控股公開市場債務(wù)到期為126億元，其中1-8月已到期償還或提前償還金額達到103億元。

豐富、充裕的高質(zhì)量土儲也為新城控股未來的安全發(fā)展提供了長期的保障。半年報顯示，新城在全國范圍內(nèi)合計擁有土地儲備1.31億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需，其中一、二線城市約占37.05%，長三角區(qū)域三、四線城市約占29.46%。新城控股表示。“全國重點城市群、重點城市全面開拓，相對優(yōu)良的戰(zhàn)略布局與豐富的土地儲備保障了公司的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。”

現(xiàn)金充裕

在銷售疲軟、融資環(huán)境收緊、眾多房企現(xiàn)金流普遍承壓的大背景下，充裕的現(xiàn)金流是房企御風險、祛寒意的“生命線”。

據(jù)財報顯示，報告期內(nèi)，新城控股實現(xiàn)760.30億元全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為117%。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元。公司積極響應(yīng)“三道紅線”政策，報告期末全部指標均達綠檔要求。尤其值得關(guān)注的是，公司在手現(xiàn)金余額達到447.82億元。

值得一提的是，隨著整個政策環(huán)境的相對放松，當前各個渠道的融資雖然都在推進中，但當前環(huán)境下，新增融資條件仍然相對苛刻。穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)勢，也為新城拓寬了多渠道的資金來源。

作為被監(jiān)管層確定的示范民營房企之一，新城控股于5月30日成功發(fā)行2022年度第一期中票，發(fā)行規(guī)模10億元，中債信用增進公司和上海銀行（601229）聯(lián)合為本期中期票據(jù)創(chuàng)設(shè)了銀行間首單房企信用風險緩釋憑證(CRMW)。

僅一日后，5月31日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，新城控股母公司新城發(fā)展提供擔保。這也是今年4月份以來第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)。房企境外美元債市場低迷之際，此次美元債發(fā)行是今年以來首筆無增信措施的美元債，這一破冰之舉也將有效提振市場信心。

此外，7月22日，新城控股發(fā)布公告稱，公開發(fā)行公司債券獲得中國證監(jiān)會批復(fù)，擬發(fā)行總額不超過61.72億。

對企業(yè)財務(wù)與未來發(fā)展的自信也體現(xiàn)在了新城控股管理層的實際行動方面，今年6月，新城控股發(fā)布公告稱，基于對公司內(nèi)在價值的認可、發(fā)展前景及戰(zhàn)略規(guī)劃的認同，同時為提升投資者信心，積極維護公司債券價格的穩(wěn)定，以更好地支持公司未來持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，公司部分董事和高級管理人員以市場化方式在二級市場購買存續(xù)公司債券，截至6月20日，已累計在二級市場購買公司債券金額1224.29萬元。

今年，新城控股還計劃以不超過2億元自有資金回購公司股份。截至7月底，公司已累計回購股份238萬股，已支付總金額為4933.64萬元，后續(xù)將根據(jù)回顧方案及市場情況在回購期限內(nèi)擇機實施回購。

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